房地产企业销售、拿地力度与开竣工分析

红盘支撑销售，核心城市拿地市占率提升。

1.百强销售降幅收窄，红盘是规模和增速的保障

根据克尔瑞数据，25年1-8月TOP100房企累计销售2.23万亿元，同比下降13.8%， 比24年累计降幅（-30.3%）收窄16pct，累计表现来看，1-8月销售榜首仍是保利， 销售规模1812亿元，同比下降18%，累计增速表现最好的是金茂，同比增长25.7%， 越秀、华发也实现正增长，同比分别增长3.7%、0.7%，此外建发、滨江、保利置业、 招蛇、绿城等核心地段增储且手握红盘的房企降幅均在10%以内。 红盘是规模和增速的保障，但如何精准判断、持续获取红盘地块并高效操盘是 当下市场各家房企必须面对的核心问题。

从集中度来看，TOP100房企/全国商品房销售金额的比例，24年为43.3%，25H1 为40.3%，百强房企表现弱于统计局，从十大重点房企来看，25年1-8月销售金额同 比-7.8%，表现好于百强（-13.8%），十大重点房企/TOP100房企销售金额占比25H1 为48%，较24年提升3pct。 市场景气仍处下行通道，国常会表示要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回 稳态势”，北上也率先进行四限放松激发市场信心，展望下半年，常规政策中深圳 限购放松仍有空间，非常规政策中收储规则和考核方式的调整也值得期待，供需两 侧政策的持续发力共同稳定市场预期，加大达成“止跌回稳”目标概率。

2.拿地力度提升，资源持续聚焦

根据房企经营公告，25年上半年13家房企拿地力度42%，较24年提升17pct， 其中24Q4、25Q1、25Q2拿地力度分别为38%、46%、36%，24年“924新政”后 企业投资意愿明显加强。

根据公司中报，25H1拿地金额从高到低依次是建发股份（593亿元）、保利发 展（509亿元）、中国金茂（492亿元）、绿城中国（482亿元）、华润置地（447亿元）、中国海外发展（404亿元），按照拿地力度排序（拿地金额/销售金额）， 从高到低依次是中国金茂（92%）、建发股份（71%）、滨江集团（63%）、越秀 地产（53%）。 考虑到拿地与销售权益的变化以及货地比的变化，用权益补货力度（权益拿地 货值/权益销售金额）是一个衡量企业拿地强度更合理的指标，100%的权益补货力 度意味着“等量拓展”。从这个结果来看，从高到低依次是建发股份（130%）、建 发国际集团（113%）、滨江集团（101%）、绿城中国（99%）、中国海外宏洋集 团（96%），建发实现增量拓展，滨江、绿城、宏洋接近等量拓展，金茂、中海外、 华润、蛇口补货约7成。

除了投资量之外，还需要关注拿地结构，资源持续聚焦。 首先从城市数量来看，14家主流房企25年1-7月拿地的城市数量为51个，其中， 北京、杭州、上海，三个城市资源占比达到了59%，显著高于其他城市。 从房企拿地城市数量来看，25H1平均拿地城市数量平均为7.7个，较24年下降 20%，较21年下降76%，持续优化资产结构，将资源投向高确定性的市场。

如果我们把城市分为三类，北上杭、核心10城（成都、苏州、南京、深圳、西 安、厦门、广州、合肥、济南、武汉）和其他，那么25年1-7月主流房企投资结构占 比中，北上杭资源占比最高的为滨江集团（97%）、越秀（81%）、华润（81%）、 金茂（78%），北上杭拿地金额最高的为华润置地（583亿元，含244亿上海地块）、 建发国际（423亿元）、中国海外发展（373亿元）、中国金茂（354亿元）。

拿地力度提升和资源聚焦的结果是，主要城市拿地市占率提升。这里我们采用 的是企业经营公告权益拿地金额/中指院600城商住用地出让金，从结果来看，14家 房企在核心5城（北上深杭成）的拿地市占率从24年的45%上升至25H1的57%，24 城整体市占率从24年的29%上升至25H1的45%。

3.25H1 样本房企新开工同比-31%，竣工同比-32%，跑输行业

开竣工方面，我们仅统计公司中报能获取到的样本房企的开竣工规模，存在一 定样本偏差。 首先是12家房企新开工面积，25H1新开工1321万方，同比-31%，降幅与24年 基本持平，12家房企整体开工水平在23年之后持续低于统计局10个百分点左右。 25H1新开工面积增速从高到低依次为越秀地产（+20%）、龙光集团（+19%， 基数较低）、首开股份（+3%，基数较低）、招商蛇口（-6%）、万科（-29%）。

竣工方面，15家房企竣工面积同比-32%，降幅与24年基本持平，25H1降幅低 于统计局17个百分点，竣工增速相对较高的公司有越秀地产（+63%）、中国海外发 展（+41%）、保利发展（-5%）、滨江集团（-15%）、招商蛇口（-18%）。头部 央国企竣工表现较好。