美国降息对中国地产股影响有哪些？

近年美联储降息和地产股波动有联动关系：

结合2024-2025年美联储降息和中国地产股估值修复的情况来看，美联储降息和中国房地产政策放松在近年有时点上的联动。从2024-2025年复盘情况来看，美联储降息会减少人民币贬值压力，给中国降息打开空间。

降息利好基本面修复：降息对房地产基本面的作用，在我们复盘中国香港楼市《东方之珠，否极泰来》可以看到，中国香港Hibor降息后房贷利率低于租金收益率，推升了买房的性价比。对比香港，中国内地政策有一定独立性，内地货币政策更多是关注中国本身经济发展，但是美国降息的背景下有利于宽松货币政策的实现，而降息可以激发部分消费者的购房潜能。此外美联储降息会降低中国房企美元债的还债压力，促进中国房企基本面改善。

美联储降息促进国际资本流动：此外，美联储降息会促使国际资本从边际收益降低的美国市场流出，寻找更高回报机会。新兴市场（包括中国）的股票等资产有较大的预期差和较高的预期收益。

压缩海外融资成本：美联储降息带动全球无风险利率下行，中资房企海外债的定价基准随之降低。一方面，存量债务的利息支出减少；另一方面，新发债券的票面利率可能下调，缓解“以新还旧”压力。 降低汇兑损失风险：美联储降息通常推动美元指数走弱，人民币对美元汇率可能阶段性升值。中国房企海外债以美元计价为主，若人民币升值，房企偿还同等规模美元债务所需的人民币资金减少，可降低汇兑损失风险。 改善再融资环境：降息周期中，全球资金风险偏好或阶段性回升，投资者对新兴市场债券的需求增加。中资房企若能利用此窗口期发行低成本美元债或进行债务展期，可避免技术性违约。 稳定市场预期与信用修复：美联储降息释放全球流动性宽松信号，可能缓解海外投资者对中资房企“流动性危机”的担忧。若同时伴随国内政策支持，房企信用资质或边际改善，降低评级下调概率，进而减少触发“交叉违约”条款的风险。

美国经济数据走弱：近期美国非农就业数据连续低于预期，失业率呈上升趋势，引发对经济衰退的担忧。物价指数突破近期高位：环比增长2.4%至69.9，刷新2022年10月至今的最高纪录。 重要官员表态变化：美联储主席鲍威尔及多名官员（如卡什卡利）公开表示降息时机已成熟，并暗示2025年可能启动两次降息，首次行动大概率在9月。鲍威尔强调政策重心从"控通胀"转向"平衡就业与物价稳定"，释放明确宽松信号 。市场预期升温：芝加哥商品交易所（CME）通过市场参与者利率期货合约的价格变动来推断的美国联邦储备系统（Fed）下次会议中降息的可能性的预测，数据显示当前美联储有较高的降息可能性，9月份有92.1%的概率降息25个基点。

人民币即期汇率的走高，为中国提供降息空间：中美10年期国债超200BP的利差未能完全遏制资本外流压力，但人民币汇率2025Q2显著回升（离岸升值4%），而人民币的升值为中国内地降息提供了空间，通过降息操作既可以带动国内经济的发展，也可以抑制人民币升值促进中国进出口等外向经济发展。面对美联储9月潜在降息，中国可以顺势调降利率的空间我们预估约为10-20BP，以平衡外部压力与内部稳增长需求。 香港金管局实行的是联系汇率制，其基本利率直接挂钩美联储利率，美联储降息对香港地区降息的影响是制度性强制传导，实际效果同样受市场流动性和银行策略调节。

促进购房需求回暖：需求端政策有效性方面，我们先前专题报告将1）首付比例降低，2）房贷期限时间延长，3）房贷利率下降，4）房地产交易税费减免，四个政策放松的效果用月供占家庭月收入比重变化进行统一衡量。对比结果，房贷利率下调1个百分点，对月供占家庭个月收入比重降低影响最大，其次是贷款年限延长5年。 降低房企融资成本：房企融资成本随市场利率下行而降低，缓解开发端资金压力，减少项目烂尾风险，增强市场信心；同时，降息释放的宽松政策信号将改善市场预期，吸引部分投资性需求入场，叠加居民购房能力提升与开发商供给能力修复，共同推动地产市场交易活跃度回升，助力行业景气度边际改善。