房地产行业有哪些问题？

新发及存量房贷利率调降，继续减轻购房者贷款压力。

1.问题1：尽管二手房交易量表现较好，新房交易总量仍处低位

现阶段解决方案：一线城市进一步宽松，进一步调降房贷利率和交易税费，加码城中村改造。我们预计2025年需求端政策或朝着这些方向进一步加码发力，创造新需 求最好的方式是拆迁，紧跟实际资金支持规模和落地。事实证明，上海的楼市相对好，和上海的拆迁也有一定的关系。二手房交易量表现较好，但价格上涨非常有限， 只有持续的高位交易量才能推动价格预期进一步企稳向上，而这也脱离不了政策的持续呵护。

2024年充分赋予城市政府调控自主权，一线城市开始进入有力度的宽松。住建部部长倪虹将政策“组合拳”概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中大部分 政策已经出台，2024年多数城市已接近全面放松，且核心城市购房政策开始有力度的宽松。一线城市在517、924等中央会议后进一步放松，目前北上深已经松绑限 购，广州全面取消限购；限贷方面一线城市首套最低首付比例均看齐全国最低15%，二套北上深调降至20%，广州调降至15%。交易税费方面，一线城市均已取消普 宅非普宅认定，契税按140平方首套二套等标准减按1%、1.5%、2%征收，增值税5改2。整体来看，核心城市已逐步开始有力度的宽松。

新发及存量房贷利率调降，继续减轻购房者贷款压力。2024年5年期以上LPR累计调降60BP，2025年5月调降10BP，目前LPR来到3.5%。全国新发个人按揭利率也 趋势下降，2025年一季度新发在3.13%附近。存量方面，在924系列新政中已再次调降存量利率，平均降幅在50BP左右。并且，央行正在考虑将指导商业银行完善按 揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。我们认为未来新发与存量房贷利率的调整也会更加灵活。我们认为国内利率中枢仍将 趋势下行，未来在货币政策将重回“适度宽松”取向后，LPR有继续下调空间，将继续带动房贷利率下行。

2.问题2：新房库存仍高，且多数位于较难去化的郊区

解决方案：现行的方案是收储、收地，地方对收地的兴趣大于收储，收地的方式包括直接收回、调改规划、换地等等。除了进一步推进已经在做的模式，我们认为政 策进步空间在于：中央层面给予贴息支持或者直接下场收，同时考虑收回的商品房或土地短期内不再投向市场。一切的根源还是在于资金的支持力度。

央行通过保障性住房再贷款推进商品房收储。针对库存高企问题，2024年供给侧最开始的政策即商品房收储。最早是在2024年4月政治局会议提到要统筹研究消化存 量、优化增量的政策措施。“517” 政策中，央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。“924”央行进一 步优化收储政策，央行将出资比例由60%提升至100%。924框架下，因资金成本的降低，更多项目将符合收储条件。2025年4月政治局会议提“优化存量商品房收购 政策”。实际推进中，需要平衡开发商、银行、政府平台三方利益。目前看各地方政府实际推进意愿不尽相同，我们预计可能边际提速，实际落地情况仍有待进一步 观察。

财政部通过专项债券等方式推进商品房收储。财政部10月于国新办发布会提到，支持专项债券收购存量商品房用作各地保障性住房。近期专项债券用于收购存量商品 房项目落地，2025年5月、6月，浙江、四川先后发行合计21.9亿元收购存量商品房的专项债券。虽然整体规模不大，但我们认为这拓宽了商品房收储的资金来源，起 到了一定信号作用。

3.问题3：房地产主要风险防范与化解（流动性问题、住房交付问题）

问题：对部分房企债务处置仍在进行中。2025年1-5月，房地产行业到位资金仍在小幅下降，制约了企业在发展中解决问题的速度。

解决方案：保交楼的推进依然依赖于净增资金的投放，而非贷款展期。对于房企风险层面来看，已经从保项目向保主体转变，但部分房企的处置仍在进行中， 更多还是在融资层面的托底，借助企业自身的存量资产去化解公开债务的问题。我们依然认为，债务不仅仅是公开债，还有相当大规模的银行贷款、保险产品 等等，仍然有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企。

房地产行业现阶段主要风险在于流动性、住房交付，相关风险防范化解是中央近年政策主要方向。房地产行业主要风险点在于房企流动性压力（销售融资两端 现金流承压，出险风险持续存在；隐含资本市场对流动性的担忧，潜在股债价格波动和悲观情绪蔓延风险）以及住房交付（主要集中在已出险房企，进入攻坚 阶段难度加大，潜在对居民端信心的影响）。因此在政策端，中央从2022年开始便高度重视相关风险的防范与化解，在2024年12月的政治局会议和中央经济 工作会议中，新提出“稳住楼市、防范化解重点领域风险”。至2025年5月，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元。

4.问题4：全面推行现房销售时机并不成熟，只会试点逐步推进

现房销售不会一刀切全面推进，只会试点逐步推进。关于现房的讨论是试点由来已久，近期再度冲上热搜。5月6日，河南省信阳市发布了《关于加强商品房预售管理 工作的若干措施（试行）》的批前公示，其中提出，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

对房企：资金周转速度降低，杠杆率下降，ROE、投资回报下降，土地端出价能力下降，净利润率不好判断仍然取决于地价与售价之间的价差。房企对于存量 库存的处置取决于其对当地现售推进进度、供需格局、未来发展的判断，有的地方可能会惜售，有的地方可能会降价促销。

对政府：现售制度会对房企的资金周转、项目收益造成影响，从而降低房企的拿地力度和风险偏好，导致土地投资下滑，土地财政进一步承压。

对行业：对于供给不足区域来说，会造成供应短缺；对于供给过剩区域来说，短期影响有限，中长期供给减少，走向再平衡，但考虑到当前取证库存、土地库 存、二手房挂牌较高，库存消化将是一个很漫长的过程。供给过剩的区域，若未来入市的是现房好房子，则可能会造成存量房的打折。