我国房地产政策发力周期与落地情况如何？

进入效果检验期。

1.政治局会议表态：持续巩固房地产市场稳定态势

本轮房地产政策的发力周期起始于 2023 年 7 月的“供求关系发生重大变化”，再到 2024 年 4 月强调“消化存量”的去库存思路，再到 2024 年 9 月“促进市场止跌回稳”，每一轮 都带来了相应的系列政策。 今年 4 月 25 日，中央召开政治局会议上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主 要集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。5 月 7 日，央行、金融监管总局、 证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策，其中涉及房地产增量政策主要包括降准降 息、公积金贷款和结构性货币政策工具利率下调、房地产融资制度改革和 REITs 入通等。 年初至今（截至 5 月 25 日），19 城一二手房累计成交面积同比+12.5%，从成交量来看止 跌回稳已有一定成效。但另一方面，当前房地产市场企稳的根基仍需稳固，尤其体现在房 价层面，4 月 70 城新房和二手房价格同比已分别迎来连续 37/39 个月下滑，房价的止跌回 稳仍需要增量政策来持续发力，进入下半年，我们认为房地产行业增量政策窗口逐步打开， 结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节 奏。

2.政策落地情况：止跌回稳的政策按步推进，现房销售实践持续深入

公积金贷款利率调整落地，商贷利率下调空间有望重新打开

5 月 7 日，国新办发布会宣布正式下调公积金贷款利率 0.25pct，将 5 年期以上首套房公积 金利率从 2.85%下调至 2.60%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超 200 亿元。随后， 央行于 5 月 20 日宣布调整 5 年期以上 LPR 至 3.5%，环比-10bps，结合国新办发布会中提 出的降准（下调存款准备金率 0.5 个百分点）和降息（下调政策利率 0.1 个百分点）举措， 我们预计增量商业银行房贷利率的下行空间有望重新打开。根据贝壳的数据，4 月百城首套 /二套房贷款利率分别为 3.11%/3.19%，较 24 年 10 月 3.06%/3.17%的低点略有上行。

土地收储：专项债券收储加速落地，进一步筑牢“止跌回稳”的趋势

3 月 11 日，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关 工作的通知》。相较此前于 2024 年 11 月的自然资源部文件，本次文件增量信息在于： 1、进一步规范收地范围：本次文件指出，各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳 入土地储备计划，2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。 2、明确申报审核流程：本次文件明确了地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责， 包括编制并审核项目实施方案、指导督促有关方面及时上缴专项债券还本付息资金、配合 财政部门做好相关专项债券发行管理等相关工作等，同时要求地方各级财政部门要做好用 于土地储备的专项债券发行管理监督工作。 3、强调资金和收益的综合平衡：本次文件强调用于土地储备的专项债券发行和使用应当严 格对应到项目，确保项目融资收益平衡。 我们预计规范文件的持续出台有望给予地方政府更加明晰的操作指引，加速专项债券收地 的落地，从而平衡土地供需、改善房企流动性，进一步筑牢“止跌回稳”的趋势。根据克而瑞 的测算，截至 5 月 26 日，已有 171 个城市发布收储计划，对应收储金额达 3918 亿元，明 确涉及收储宅地规模达到 6565 公顷，相当于为 2025 年楼市去库存加速 54%，全国广义库 存去化周期下降超过 2 个月。

城市更新：框架正式出台，关注后续落地进展

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，当 中明确当前持续推进城市更新行动的主要目标、任务和支撑保障：1、主要目标：到 2030 年城市更新行动实施取得重要进展、城市更新体制机制不断完善；2、主要任务：包括加强 既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老 旧厂区、城中村等更新改造等八大任务；3、支撑保障：包括建立健全城市更新实施机制、 完善用地政策、健全多元化投融资方式等六大内容，尤其提到“通过超长期特别国债对符合 条件的项目给予支持”。 5 月 20 日，财政部、金融监管总局、国家发改委对城市更新行动的资金支持进行了阐述。 财政部提出，将继续通过中央补助资金、中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债、 税费优惠等多元渠道支持城市更新（其中，2023 年以来安排中央补助资金 153 亿元支持推 进城中村改造），扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，鼓励政策性银行以 及社会资本、社区、居民等各方面积极参与。金融监管总局提出，正在研究出台专门的城 市更新项目贷款管理办法，通过项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，引导金 融机构更好满足项目的合理融资需求。国家发改委则明确将于今年 6 月底前下达 2025 年城 市更新专项中央预算内投资计划，并将积极推进投融资模式创新。 我们认为城市更新是我国长期推进的重点行动之一，在当前市场背景下具备巩固房地产市 场稳定的抓手意义，但更重要的是其在中长期范畴对于推动城市高质量发展、不断满足人 民美好生活需要的重要意义。后续需要关注城市更新的具体规模、资金配套、项目商业可 行性和落地节奏等情况。

现房销售：实践持续深入

2024 年 5 月 14 日，据新华网报道，部分城市正在探索新出让商品房土地全面实施现房销 售制度。以河南信阳为例，其 5 月 6 日发布的《加强商品房预售管理措施（试行）》提出， 新出让土地须全部现房销售，已出让但未取得施工许可的项目也需在封顶后方可预售，预 示现房销售试点范围有望扩大。 全球视角下，美国、日本及中国香港普遍采用“预定+现房交付”模式：购房者选房后签订 合同并支付不超过总房款 10%的定金，资金存入第三方托管账户；项目建成交付前，无需 支付尾款，至项目建成交付后再支付余下首付与按揭贷款，有效保障购房者权益并防范资 金挪用风险。但无论美国、日本还是中国香港地区，其住房销售制度都并非孤立存在，而 是一套成熟制度中的一份子，比如融资制度，美国、日本的房企融资渠道更多，本质上并 不依赖预售资金。我国住建部也曾公开表述称，将改革完善房地产开发、销售等基础性制 度；我们认为现房销售制度或只是其中一部分，若没有配套政策的支持，短期推进条件或 不成熟。

但我们认为当前不必过度担忧对行业产生的冲击，主要在于：1、预计会以试点形式推进， 率先从低能级城市开始。24 年 3 月倪虹部长表示要有力有序推进现房销售，明确指出推进 现房销售不能搞 “一刀切”。如信阳作为去化较缓的低能级城市，制度切换对市场的影响 相对有限，一方面这些城市本身库存呈现更多的现房形式，另一方面这些城市现房可能较 期房有更好的去化效果，而高能级城市推进的节奏预计会更加循序渐进；2、预计会新老划 断。24 年 8 月国新办会议提出的现房销售指导仅针对增量，对存量项目影响有限；3、预 计会有配套政策。上述会议同时提到“结合实践制定配套政策”，其中可能包括对应的融资 等相关支持政策。4、房企对现房销售的适应度有所强化。经历了一轮景气度下行，房企现 房库存和财务管控能力都有所提升。