房地产板块营收、毛利率与净利率分析

2024 年，房地产板块整体毛利率为 14.8%，较 2023 年-2.6pct。

1．24 年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、 减值占比提升，业绩大幅下行

1.1 24 年营收同比-19%、较 23 年下降，从结构来看：一线16%>二线-23.5%>三线-24%

2024 年，房地产板块整体主营业务收入同比-19.3%，较 2023 年-21.6pct。其中，一 线房企营业收入同比-15.6%，较 2023 年-13.6pct；二线房企营业收入同比-23.5%，较 2023 年-38.0pct；三线房企营业收入同比-24.1%，较 2023 年-25.8pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体主营业务收入同比-5.0%，较 2024 年度+14.3pct。 其中，一线房企营业收入同比-17.7%，较 2024 年度-2.1pct；二线房企营业收入同比8.1%，较 2024 年度+15.4pct；三线房企营业收入同比+28.7%，较 2024 年度+52.8pct。 2024 年房地产板块营业收入增速下降，主要由于 22 年以来销售增速开始回落。从结 构来看，营收增速整体呈现一线>二线>三线的现象。其中，一线房企中，招商蛇口录得 2% 的增速，领跑一线房企，华侨城（-2%）、保利发展（-10%）相对较好。二线房企中，金 融街（+52%）、城建发展（+25%）、苏宁环球（+0%）、滨江集团（-2%），领跑二线 房企。 2025 年 1 季度，房地产板块营业收入降幅有所回升。从结构来看，营收增速呈现三 线>二线>一线，其中，一线房企中，保利发展（+9%）、招商蛇口（-14%）；二线房企 中，城建发展（+436%）、滨江集团（+64%），领跑二线房企。

1.2 24 年净利润同比-2510%，大幅走弱，从结构来看：二 线-246%>一线-321%>三线-11694%

2024 年，房地产板块整体净利润同比-2510%，较 2023 年-2468pct。其中，一线房 企净利润同比-321%，较 2023 年-283pct；二线房企净利润同比-246%，较 2023 年203pct；三线房企净利润同比-11694%，较 2023 年-11584pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体净利润同比-2460%，较 2024 年+50pct。其中，一 线房企净利润同比-478%，较 2024 年-157pct；二线房企净利润同比-61%，较 2024 年 +185pct；三线房企净利润同比-78%，较 2024 年+11616pct。 2024 年，房地产板块净利润同比大幅下行，净利润增速低于营收增速主要由于毛利 率下行以及持续存货减值等。从结构来看，净利润增速整体呈现二线>一线>三线，其中， 一线房企中，华侨城、招商蛇口、保利发展下滑相对较少，分别为-33%、-36%、-59%。 二线房企中，华夏幸福（+20%）、新城控股（+2%）、滨江集团（+1%）表现优异，领 跑二线房企。 2025 年 1 季度，房地产板块净利润同比仍然大幅下行，净利润增速低于营收增速主 要由于毛利率下行以及持续存货减值等。从结构来看，净利润增速整体呈现二线>三线>一 线。其中，一线房企中，招商蛇口、保利发展净利润增速分别录得+34%、-12%的增速， 领跑一线房企。二线房企中，增速较高的是滨江集团（+48%）、新城控股（+34%）、衢 州发展（+14%）。

2．24 年毛利率和净利率继续下行，三项费率走高、 少数损益比下降、减值提升

2.1 24 年板块毛利率为 15%、继续下行，从结构来看：三 线 18%>二线 17%>一线 13%

2024 年，房地产板块整体毛利率为 14.8%，较 2023 年-2.6pct。其中，一线房企毛利 率为 12.7%，较 2023 年-3.2pct；二线房企毛利率为 16.9%，较 2023 年-1.6pct；三线房 企毛利率为 18.0%，较 2023 年-1.9pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体毛利率为 14.4%，较 2024 年-0.4pct。其中，一线房 企毛利率为 11.7%，较 2024 年-1.1pct；二线房企毛利率为 16.6%，较 2024 年-0.3pct； 三线房企毛利率为 16.9%，较 2024 年-1.1pct。 2024 年，房地产板块结转毛利率继续下行。从结构来看，毛利率整体呈现三线>二线> 一线。三线房企毛利率较高，主要源于其大多采取囤地模式，土地成本相对更低；二线房 企频频出险并计提较多资产减值损失，毛利率低位略有回升；一线房企逐步结算 21-22 年 低毛利项目，因此毛利率有所下行。在我们重点关注的一二线房企中，金地集团（15%）、 招商蛇口（15%）、保利发展（14%）毛利率相对较高，或具有较强的区域资源优势，包 括：苏宁环球（46%）、华夏幸福（38%）等，其毛利率仍相对较高。 2025 年 1 季度，房地产板块结转毛利率继续下行。从结构来看，毛利率整体呈现三 线>二线>一线。在我们重点关注的一二线房企中，保利发展（16%）、金地集团（13%） 毛利率相对较高，或具有较强的区域资源优势或持有型物业，包括：苏宁环球（47%）、 大悦城（35%）等，其毛利率仍相对较高。

2.2 24 年板块净利率-9%、较 23 年继续下降，从结构来看： 一线-6%>三线-9%>二线-17%

2024 年，房地产板块整体净利率为-8.9%，较 2023 年-9.2pct。其中，一线房企净利 率为-5.7%，较 2023 年-7.9pct；二线房企净利率为-17.2%，较 2023 年-13.4pct；三线房 企净利率为-8.6%，较 2023 年-8.6pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体净利率为-4.1%，较 2024 年+4.8pct。其中，一线房 企净利率为-4.8%，较 2024 年+1.0pct；二线房企净利率为-8.5%，较 2024 年+8.7pct；三 线房企净利率为 0.3%，较 2024 年+9.0pct。 2024 年，房地产板块整体净利率下降明显。从结构来看，净利率整体呈现一线>三线> 二线。一线房企的毛利率相对更高和费用率控制相对更好，推动了其净利率优于二三线房 企。在我们重点关注的一二线房企中，2024 年净利率较高的房企包括：苏宁环球（8%）、 衢州发展（6%）、滨江集团（4%）、招商蛇口（2%）等。 2025 年 1 季度，房地产板块整体净利率呈现略有减亏。从结构来看，净利率整体呈 现三线>一线>二线。2025Q1 净利率较高的房企包括：衢州发展（123%）、苏宁环球 （12%）、滨江集团（4%）等。

2.3 24 年三项费用率为 10%、较 23 年上升，从结构来看： 一线 7%<三线 13%<二线 15%

2024 年，房地产板块整体三项费用率为 9.9%，较 2023 年+1.9pct。其中，一线房企 三项费用率为 6.7%，较 2023 年+1.0pct；二线房企三项费用率为 15.3%，较 2023 年 +3.6pct；三线房企三项费用率为 12.9%，较 2023 年+3.0pct。

2025 年 1 季度，房地产板块整体三项费用率为 12.4%，较 2024 年+2.6pct。其中， 一线房企三项费用率为 9.5%，较 2024 年+2.8pct；二线房企三项费用率为 18.5%，较 2024 年+3.2pct；三线房企三项费用率为 12.4%，较 2024 年-0.5pct。 2024 年，房地产板块整体三项费用率上升。从结构来看，费用率整体呈现一线<三线 <二线。一线房企由于融资集中度增长且融资渠道多样，在三费控制能力方面大幅领先于 二三线房企。在我们重点关注的一二线房企中，2024 年三费控制能力较好的房企包括： 滨江集团（2.7%）、招商蛇口（4.5%）、保利发展（6.0%）、城建发展（6.2%）等。 2025 年 1 季度，房地产板块整体三项费用率继续提升。从结构来看，费用率整体呈 现一线房企费用控制优于二三线。在我们重点关注的一二线房企中，2025Q1 三费控制能 力较好的房企包括：滨江集团（1.6%）、城建发展（5.4%）、保利发展（5.5%）等。

2.4 24 年少数股东损益占比为 1%、分子分母均为负，从 结构来看：三线 79%>二线 5%>一线-6%

2024 年，房地产板块整体少数股东损益占比净利润为 1.4%（源于少数股东损益为负、 业绩为负），较 2023 年-77pct。其中，一线房企少数股东损益占比为-5.5%，较 2023 年47pct；二线房企少数股东损益占比为 4.7%，较 2023 年+18.9pct；三线房企少数股东损 益占比为 5.6%，较 2023 年-105.3pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体少数股东损益占比净利润为-16.7%（源于少数股东 损益为正、业绩为负），较 2024 年-18.1pct。其中，一线房企少数股东损益占比为 12.4%，较 2024 年-6.8pct；二线房企少数股东损益占比为-5.0%（源于少数股东损益为正、 但业绩为负），较 2024 年-9.7pct；三线房企少数股东损益占比为 71.0%，较 2024 年 +65.4pct。

2024 年，房地产板块整体少数股东损益占比回落，源于业绩和少数股东损益均负。 从结构来看，少数股东损益占比整体呈现三线>二线>一线。在我们重点关注的一二线房企 中，2024 年少数股东损益较高的房企包括：城建发展（49%）、衢州发展（49%）、保 利发展（49%）、滨江集团（33%）。 2025 年 1 季度，房地产板块整体少数股东损益占比继续回落。从结构来看，少数股 东损益占比整体呈现三线>二线>一线。在我们重点关注的一二线房企中，少数股东损益较 高的房企包括：大悦城（499%）、绿地控股（51%）、保利发展（42%）、金地集团 （23%）。

2.5 24 年减值损失占比 8.4%、较 23 年+4.9pct，从结构 来看：二线 14%>三线 10%>一线 6%

2024 年，房地产板块整体减值损失占比为 8.4%，较 2023 年+4.9pct。其中，一线房 企减值损失占比为 5.6%，较 2023 年+4.0pct；二线房企减值损失占比为 14.3%，较 2023 年+7.4pct；三线房企减值损失占比为 9.9%，较 2023 年+5.2pct。 2025 年 1 季度，房地产板块整体减值损失占比为 0.5%，同比-0.0pct。其中，一线房 企减值损失占比为 0.2%，同比+0.2pct；二线房企减值损失占比为 1.4%，同比-1.0pct； 三线房企减值损失占比为 0.4%，同比+0.4pct。 2024 年房地产板块整体减值损失占比提升。从结构来看，减值损失占比整体呈现二 线>三线>一线。2023 年至今板块销售端景气度持续下滑，市场呈现量价齐跌现象，房企 出于谨慎性原则计提更多减值准备。尽管各梯队房企减值损失占比均有提升，但一线房企 减值损失占比明显低于二三线企业，主要由于一线房企较二三线企业的投资决策具备更强 风险控制能力，布局项目资质更佳；而二三线房企早期具备更多的冲规模、促成长诉求， 因此在决策端更为激进，这也导致市场下行阶段、二三线房企面临更大减值风险敞口。在我们重点关注的一二线房企中，2024 年减值损失占比较高的房企包括：*ST 金科（56%）、 金融街（26%）、首开股份（13%）。 2025 年 1 季度，整体减值损失占比同比 24Q1 下降、源于年初减值季节性偏少。从 结构来看，减值损失占比整体呈现二线>三线>一线。2025 年板块销售端弱复苏、结构强 分化，房企出于谨慎性原则继续计提减值准备。其中一线房企计提较少，二三线房企计提 较多，在市场下行阶段、二三线房企具备更大减值风险敞口。在我们重点关注的一二线房 企中，2025Q1 减值损失占比较高的房企包括：*ST 金科（3.5%）、滨江集团（0.4%）。

2.6 24 年净资产收益率继续下降，从结构来看：一线-5%> 三线-6%>二线-19%

2024 年，房地产板块整体净资产收益率为-7.4%，较 2023 年-8.7pct。其中，一线房 企净资产收益率为-4.6%，较 2023 年-8.0pct；二线房企净资产收益率为-19.1%，较 2023 年-15.5pct；三线房企净资产收益率为-5.9%，较 2023 年-6.3pct。 2024 年房地产板块整体净资产收益率继续下降。从结构来看，净资产收益率整体呈 现一线>三线>二线。2024 年房地产板块整体呈现出结算净利率下降、营业收入增速下降 隐含结算周转率放缓，综合推动房地产板块整体净资产收益率下降。在我们重点关注的一 二线房企中，2024 年净资产收益率较高的房企包括：滨江集团（7.4%）、衢州发展 （4.7%）、保利发展（2.8%）、苏宁环球（1.7%）、招商蛇口（1.5%）等。