房地产企业全国化现状、模式及特征分析

纵观50强企业，大多已经或者正在实现全国化的布局。

1.黄金时代规模房企已基本完成全国化布局

在拿地就能赚钱的黄金时代，销售业绩与规模正相关，全国化 扩张成了企业必然的选择。据CRIC统计，2014年中国房地产销售金 额排行榜TOP10的房企中有9家基本上已经完成全国化扩张的布局。 这个时期的房企发展大体可以分为四个阶段，第一是培育阶 段，多数的房企其实前身都有着其它产业的经营，有过资本积累后 都希望有投资去向，房地产行业就成了不少企业最好的选择。第二 阶段，属于成长阶段。经过长时间的发展，企业的产品在当地实现 成功，规模上实现扩大，经营上实现了正规化。第三阶段，是扩张 阶段。这一时期，多数企业都逐渐建立起来产品体系和商业模式， 核心竞争力也凸显出来，开始全面扩张。第四阶段，成熟期。企业 实现了全国布局，开始在战略层面寻求突破。目前一线房企大都是 10多年前就吹响了全国化扩张号角的企业。

据CRIC统计，2014年中国房地产销售金额排行榜TOP10的房企 中有9家基本上已经完成全国化扩张的布局，融创虽然新进入城市分 布长三角、环渤海及中西部三大区域，但由于目前企业在扩张过程 中采取点式布局，尚未形成全国化网络，因此我们认为融创在全国 化扩张中仍有一段路要走。TOP20中，全国性房企占比已达80%。而 在TOP50中，列位20-50位的房企几乎还是停留在区域性公司阶段。

因此，目前国内企业全国化扩张程度明显分化。 经过2014年的调整期，房地产行业进入白银时代，许多企业特 别是中小企业面临着扩张模式选择的岔路口。那么新时代下企业全 国化扩张到底该如何做呢？一定要进行全国化的扩张吗？ 事实上，房企扩张模式多样，也有坚持省内深耕、拒绝走向全 国的少数房企屹立于全国百强企业中，如建业。白银时代企业开展 全国化还是要谨慎，选择适合自己的扩张路径才是王道。 就目前的房企发展情况来看，企业的全国化战略主要分为三 大类。第一种是向周边区域辐射扩张的模式，这是最天然的扩张模 式，但是也要根据企业大本营所在的区域环境来决定。第二种是多 点布局，瞄准重点城市，精准布局，弱化区域的概念。第三种则是 跨区域的大规模的类迁移式扩张。

2.房企全国化扩张的三种模式及其特征

企业全国化的三种战略模式也不是完全独立开的，根据自身优 势以及发展需求，多种扩张模式结合越来越多。

模式一：最天然的扩张战略，辐射扩张蚕食市场

辐射型扩张模式主要是指企业以发源地为“辐射源”，一点点 向外扩散“蚕食”大本营周边。过程中，不排除企业会战略选择进 入其他区域个别重点城市，但是企业扩张的主线是区域辐射。 以绿城为例，绿城的全国化扩张之路开始于2003年，2003 年以前绿城主要深耕杭州。1998年国家取消福利分房，90年代末 杭州开始放开外地人购房，房产消费需求不断膨胀，杭州房地产 市场一片大好形势。绿城抓紧时机深耕杭州，通过高端的产品定 位、过硬的产品品质，在杭州打出了一片天地。2003年之后绿城开始启动全国化扩张战略，继续以杭州为发展重心的同时，一方 面辐射式进入长三角区域内的其他重点城市，另一方面开始向其 他区域的核心城市拓展，如北京、长沙等一二线城市，但是主线 依然是长三角区域深耕。

“原点”爆发了大范围的降价潮，市场行情急转直下，在杭州 拥有大量高端项目的绿城受到的冲击就相当大。2014年上半年，绿 城实现合约销售276亿元，同比下降15%。在15家重点企业中绿城销 售金额同比变动仅优于远洋，而远洋亦是采取辐射式扩张模式的典 型企业之一。 总体来看，辐射式扩张模式属于最天然的扩张模式，不仅有 利于企业城市深耕，而且节约了企业进行扩张时产品定位的时间成 本，管理便捷，但这种模式并不适用于全部企业。我们认为企业最 好立足珠三角和长三角进行辐射式扩张，主要是因为这两个区域经 济发展水平较高，具有辐射式扩张的资本。

模式二：瞄准重点城市精确布局，弱化区域概念

全国化扩张的第二种战略，可以简单叫做点式扩张模式。这种 模式下企业在向外扩张时弱化了区域的概念，瞄准重点城市布局，实 现全国多点散落式布局，单个城市的重要性在这种扩张方式中被着重 强调。这种模式可以衍生为现在被很多企业所提倡的重点布局一二线 城市的战略。融创的扩张模式就属于最为典型、也是最为成功的点式 扩张布局。 融创2003年成立于天津，多数的房企在扩张过程中都会有一段时 间专注于发家之地，孙宏斌的特殊角色决定了融创这一步早已实现。 在融创之前孙宏斌的顺驰已经在天津扎根多年，尽管顺驰失败了，但 是孙宏斌的存在就使得新融创有了老资格。因此融创成立第二年就开 启了扩张道路，随后每隔一到两年融创都会进入新的城市，融创的大 部分城市选择都较为成功，到目前为止，融创实现了8个城市的进入 （北京、天津、重庆、无锡、苏州、上海、杭州、常州），且都取得 了较好的效果。

模式三：跨区域的类迁移式扩张，再造新动力

跳跃式发展顾名思义，企业的扩展方式通常从一个区域跳到另 一个区域。阳光城作为典型的跳跃式发展的企业，所经历之路正是 从福州区域跨至长三角区域，当然除了区域的跨越阳光城还有从面 到点的跳跃，企业对于中西部区域的进入正是这样的选择。龙湖也 是此中高手。这种模式其实也可以看成是前两种模式的结合。 早年阳光城深耕福州区域，这段时间内阳光城以福州和厦门两 个点不断的挖掘市场，打磨产品形成了较好的市场口碑。08年阳光 城以西安“林隐天下”宣告正式开始了扩张之路，通过西安、常州 的试水，阳光城的全国化第一步走的较为成功，而且初步展现出阳 光城的两个跳跃区域，一个是长三角，一个是中西部。2010年阳光 城不断进入新城市，2012-2013年企业又疯狂在进入城市拿地，一举 打开了拓展局面，并形成了福建+长三角+中西部重点城市的2+X的 布局。2014年阳光城又在杭州实现突破，巩固了长三角的地位，自 此阳光城形成围绕福州、上海两个城市的双核驱动之势。