房地产企业多元化发展原因与误区分析

多元化是2014年房地产行业最热门的“关键词”之一。这 一现象实质上也折射出了在较为低迷的市场和经济情况下，房企已 经意识到“黄金十年”的高利润不会再现，因此产生焦虑，急于寻 找新的盈利点。

1.经济及市场情况迫使房企多元化

在过去的2014年，众所周知，房地产市场环境欠佳。根据国家 统计局发布的数据，2014年全国商品房的销售金额为76292亿元，同 比2013年下降了6.3%，销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%。随 着中国经济形态的改变，大众普遍认为，这已不是市场在某一年出 现的意外状况，而是行业进入了一个缓慢平稳增长的新时期。 在过去十年房地产发展的黄金期里，需求和房价不断上涨，库 存是投资而不是压力。但当前中国的经济结构正在调整，从由投资 出口拉动转变为由消费拉动，增速逐步放缓，这也意味着房企们的 黄金时代即将一去不复返了。

万科郁亮曾公开发表言论，传统业务的发展已经触碰天花板， 房价不再可能无上限的快速增长，企业的融资成本逐步提升，原来 的盈利模式已经不能适应新的市场环境。从2015年的开年状况来 看，市场环境仍旧没有给房企太多的喘息空间。就土地成本而言， 1月16日北京市成交了三宗土地，总成交额接近87亿元，其中一幅地 块的楼板价已经达到3.2万元/平方米。按常理来说，土地价格的增高 必将推进房价继续攀升，但当前需求的增长速度已经跟不上房价的 增长速度，因此土地成本在房价中的占比将越来越高，北京的某些 项目估计已达70%，房产销售的盈利空间已越来越少。

毛大庆也指出，未来房地产市场将面临着三大挑战，一是刚 需置业的主要购买力人群减少，二是支撑市场需求的城镇化速度下降，三是房地产库存会越来越多。传统业务已不能完全支持企业发 展，需要多元新业务的出现来调节补充，才能持续增长。因此我们 看到，在2014年多元化已然成为了一股市场潮流，各家房企蜂拥而 上，纷纷开始给自己贴上“跨界”“转型”“多元化”的标签，从 和房地产相关的养老、家居、产业地产，到与行业没什么关联的医 疗、足球、乳业，等等。面对不管什么行业房企似乎都可以插一脚 的状况，恒大地产的总裁夏海均也大胆预言，2015年房地产企业可 能会更加多元化。

众多房企因害怕被时代遗落而盲目跟风，莽莽撞撞的选择进入 某个新领域。但并不是所有的房企都需要通过多元化来延续企业的 增长，也并不是任何房企都能在多元化的道路上走的稳走的好。 什么样的房企需要多元化？我们认为，主要有以下几类企业： 第一，是主营业务较为单一且已达到天花板的企业。它们迫切 的需要通过多元化来寻找新的盈利点。比如万达已在全国布局了过 百个万达广场，未来的市场将聚集在三四线城市，而这些城市的消 费能力不足以支撑万达的成长速度，商业地产业务的饱和促使万达 开始进入文化、旅游、金融行业，并希望发展出新的支柱板块；第 二，是规模已经发展到了一定的程度，原有的业务边际效应下滑， 但是企业依旧有扩展计划，因此转向多元化以求更长远的发展；第 三，是区域性较强的企业，还未树立起全国性的口碑，因此在外地 难以发展，而本土的市场有限，因此可能需要多元化来维持增长； 第四，是主打产品偏向中高端，项目资金成本高回流慢的房企，随 着近年来利润空间的进一步被压缩，通过多元化可以加速资金周 转，减轻财务压力，例如招商地产利用集团资源，产融结合，搭建 了生活服务平台；第五，是想要通过业务多元化来辅助主业进一步 发展的企业，房企想要做养老地产，选择先进入医疗行业等。

面对市场环境的变化，大型房企转型的动作频频，但中小型房 企却往往没有足够的资金实力进军其他行业，或进行回报周期长的 投资。尤其像绿地、万达等房企大举开拓新市场的背后，是动辄几 百亿的资金投入，看似有不错的前景，却很难复制。 因此，中小型房企要进行多元化转型只能从“小”入手，以模式 和产品创新为主。中小房企尽管规模不大，但更为灵活，品牌尚未定 型（现有的定型案例如万科=刚需住宅，万达=中低端商业，等等，这 就会对这些房企转型带来困难），可以多尝试进行一些开发运营模式 或产品定位上的创新，与房地产主业相互促进，共同发展。如花样年 的物业管理，绿城、朗诗的代建等，均能独立于房地产业务外形成盈 利。中小房企可在整个房地产的产业链中发展一项自己的优势，并将 其单独作为服务。另一种方法则是从纯粹的开发销售转型至销售+运 营，销售+租赁等，丰富收入来源，提高盈利能力。 但同时，值得注意的是，轻资产的新模式及新的产品设计十分 容易被复制，房企在宣布大规模发展业务前须建立绝对优势，并注 重保护关键数据资料，挽留技术人才。

2.多元化转型中的误区

在市场和舆论的压力下，中小房企往往急于转型，不根据自己 的情况判断方向，盲目追随其他房企的动作，陷入误区中。

警惕盲目跟风和概念炒作 如今房企面临的“多元化转型潮”已不是“第一波”，在楼市 萧条2011年，就已有不少房企选择了进军其他行业，甚至部分宣布 退出房地产行业。当时，转型的主要是规模小、布局城市少的上市 房企，随着房地产开发的利润走低，地价也逐渐超出了他们的承受 范围，不得不开始寻找其他出路。 然而，这些房企扎堆转型的方向基本为矿业、能源、酒类、医 药等行业，与原有的房地产主业无法形成互动，可以说是全新的方 向。这些概念尽管在股市十分火爆，也引发过市场热议，但毫无经 验的房企进军了这些行业后的产出不够透明，甚至一些房企投资的 矿产等标的物都位于海外发展中国家，不利于投资者和机构进行考 察。伴随着一篇篇有关业务的新公告发布和投资者追捧的，往往是高管的减持。可以说，这些房企的所谓“多元化”，是利用了中国 股市的监管和退市机制不够完善，通过概念炒作来吸引投资者。 因此，房企在研究同行的转型方向时，应当注意识别这一类 “概念炒作”现象，切勿盲目跟风，误入歧途。在决定最终的多元 化方向前，要自派人员与第三方机构分别对该行业进行调研，加强 结果的可靠准确度。

并非每家企业都有多元化必要 在铺天盖地的白银时代、新常态、转型舆论中，中小房企很容 易乱了阵脚，对自身原有的方向产生怀疑。事实上，房企只需保持 适度的危机感，具体决策还应当与自身的实际情况结合。 利用自有资金开发的房企，能承受较长的回报周期，可以放缓 开发节奏，打造一些高品质产品，提高利润，也能做出口碑，如杭 州的一些本土房企模式便与此类似。房企也可选择与更多其他行业 的企业进行合作，打造服务平台，提高软性实力，增加附加价值， 通过一站式服务吸引购房者。 因此，无论是走多元化道路还是专业化道路的房企，均要与企 业优势相结合，扬长避短，谨慎前行。