房地产价格、供求及库存情况如何？

季度跌幅收窄， 上半年有望企稳。

2015年一季度，中国城市住房（一手房）价格288指数（以下简 称价格指数）下跌之势仍在继续，据截稿前最新数据，2月份价格指 数为1079.5点，环比下跌0.06%，连续十一个月出现下跌，同比跌幅 扩大至1.62%，自2014年12月以来连续3个月负增长。国家统计局公布 的70大中城市房价指数（此处指新建商品住宅）走势亦是如此，1月 和2月都只有两个城市的房价指数环比小幅上升，绝大多数大中城市 房价仍处于下行态势之中。 不过从指数趋势来看，可以看到2014年10月份以来价格指数环 比下降趋势逐步收窄，2月环比跌幅更是仅有0.06%，在70大中城市房 价指数最大环比跌幅也收窄至1.3%，为近7个月最小跌幅。在指标趋 势上，经过近一年时间的回调调整，目前国内房地产市场价格已经 进入了一个相对合理的位置，并且随着三四月份供需双方入市的积 极性回升，今年上半年全国成交价格有望趋于稳定；在行业背景角度，房地产行业景气度的趋暖，也对价格的趋稳带来了支撑：不论 是2月的接连降准降息、还是两会期间中央层面对改善需求的扶持态 度、亦或是3月份广州、济南、福建等地公积金政策的调整，均是对 需求面的利好，有利于增强购房者的支付能力。

联系成交数据来看亦是如此，北京、上海、深圳一季度房价环 比均进入正增长范围，广州环比虽有小幅下跌，但高于去年同期水 平，以此来看，一线城市一手房交易价格已经率先全面进入回稳通 道。其中北京、深圳房价环比增幅更是达到6%，不过联系相对稳定 的70房价指数、288房价指数来看，应是受到春节期间高端项目成交 占比上升影响，二市房价并没有出现报复性的过快反弹。 二三线城市方面，武汉、合肥、南京等供需平衡、人口吸纳 能力较强的城市，同比来看成交价格仍处于正增长范围；而海口、 陵水等旅游城市，则是得益于春节前后的旅游地产旺季推动，成交热度回暖，价格也止跌走稳；而杭州、宁波、常州等市库存压力较 大、但经济基本面较好的城市，在去年下半年持续去库存之后，市 场消化周期开始渐渐向正常范围靠拢，需求方信心开始逐渐恢复， 成交价格跌幅也有明显收窄。

综上所述，目前国内房价走向已经显露筑底之势，结合行业现 状来看，也出现了更多“托底”房价的有利信号：首先，在经过了 长达一年的价格调整之后，大多数城市房价已经回调到了较低、或 者相对合理的位置；其次，中央政府在“两会”期间对房地产行业 表露出的支持态度，为年内楼市的平稳发展定下了基调；再次，得 益于城镇化进程的进一步推进，诸如“轨交”“高架路”等概念早 已不是个别城市的专利，项目的“软硬件”配套得到了升级改善， 宜居性得到了提升，价格也就有了更多的上升动力；最后，则是来 自公积金异地互认、降息降准等政策的利好，为房地产行业消费面 带来了更多的资金流入，消费者入市信心在逐步恢复，也为房价的 上升提供了更多的有力支持。 基于以上四点，我们认为，上半年房价将进一步趋稳，并且随 着财政补贴、公积金扶持力度加大等地方利好政策的进一步落实， 也会有越来越多的城市房价迎来小幅回升的可能。

一季度以来，多数城市的供求比相对2014年全年均有所下滑，基 本位于0.8-1.2之间，供求相对平衡。虽受春节前后传统淡季影响，整 体市场成交乏力，但同时房企也有意减少了供应，故而市场整体较为 平衡。但个别城市，如贵阳和清远的供求比相对处于高位，究其原因 是房企寄希望于返乡置业潮，加大供应力度，其中贵阳2月供应84万平 方米，成交仅27万平方米，从而相对拉高了一季度的供求比。 多数城市库存量与去年同期相比，仍是大幅上涨。但相对较低 的供求比，使得库存量较2014年四季度出现小幅下滑。去年同期的 市场某种程度上延续了2013年火爆的局面，城市存量还未突破警戒 线，整体基数较低，但经过2014年一年的积累，库存量攀高，所以 同比出现大幅上涨；而当前小阳春虽启动的略慢，但反映在市场中 却是缓慢回温的趋势，库存量回落的迹象开始萌芽。整体而言，存 量虽仍然维持高位，但回落的迹象已经显现。

从城市能级来看，一线城市中除深圳住宅存量同比微幅下滑9% 外，北上广同比均大幅上涨，且涨幅都超过40%，存量均逼近1000 万平方米；二三线城市住宅存量除济南和常州同比下跌外，其余全 部上涨。但是与2014年底的存量相比，一季度各线城市均是跌多增 少，其中存量一直维持高位的长春、沈阳、杭州和宁波等地，也开 始小幅下跌。这说明在一季度里，多数房企仍在积极以去库存为任 务，紧抓市场窗口期，积极争夺有限的购房需求。 与存量开始呈现的下滑态势不同，消化周期并未改善，反而是 逐月增加。其中一线城市当前仍处于12个月以下，相对平衡；二三 线城市中，长春、贵阳、宁波、青岛、沈阳、海口、无锡、徐州和 中山等地消化周期仍在18个月警戒线以上。其中沈阳又飙升至32个 月，长春、贵阳、青岛、海口、无锡、徐州等城市均超过20个月， 宁波在四季度回落至安全区间后又迅速反弹至警戒线以上，库存风 险表现较为不稳定。去年全年表现较好的城市如武汉、郑州和合 肥，在一季度末库存依旧维持在相对合理的范围。

在 “稳定住房消费”、“支持居民自住和改善型需求”和“分 类指导，因地施策”的指导下，随着各地扶持政策陆续出台，预计 接下来的二季度各线城市楼市去库存的力度将有所加大，库存压力 有望缓解。但各城市房地产市场发展不均衡，库存去化情况将呈现 不同特点： 其中一线城市因其经济较为发达和人口吸附力较强，市场需求 旺盛，楼市有望以较快的速度回升，未来供求结构还会更加优化； 而二三线城市依旧分化明显，一类是沈阳、长春和青岛等这类存量 显著高企的城市，在行业积极向好的背景下，库存水平虽然会逐渐 回落，但因其库存水平畸高，高库存压力仍将伴随其较长的一段时 间；另一类是武汉、合肥和南京等发展势头良好的城市，供求依然 保持相对平衡。