房地产行业形势如何？

长期来看，房地产行业下行趋势不可避免。

房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新 常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地 产行业下行趋势已不可避免的事实。 一方面，房地产市场的发展有其自身规律，有高潮必定也会有 低谷，经过十几年的高速增长，居民住房需求基本得到满足，2014年 住宅商品房销售面积已超过10亿平方米，是1998年的近10倍，城镇人 均住房建筑面积也已近35平方米，部分城市已严重供过于求，未来房 地产行业上行空间已十分有限。另一方面，我们已进入人口老龄化社 会，生育率低下，由人口增长带来的新生住房需求将日益萎缩。因此 长期来看，房地产行业下行已不可避免。

在房地产下行趋势下，对于开发企业而言，过去粗放式的经营方 式将不再适合未来市场，取而代之的将是市场需求为本的经营模式， 房地产行业自身要加快转型与创新发展，这样才能在房地产“新常 态”下继续前行。

2015年GDP增速再度下调至7%，正如报告中所言，这是综合考虑 了“需要和可能”而制定的目标，李克强总理在答记者问时也毫不避 讳的说：“实现这个目标并不容易”，字里行间不难看出经济增长的 巨大压力。同时，也预示着中国经济正式步入“新常态”，中长期内 都将保持中低速增长。 一方面，GDP增速下调，强化了人们对经济下行的预期，社会投 资和消费意愿都将更趋保守；另一方面，经济增速持续下滑，国内投 资疲软，最终将影响就业和居民收入，同时，世界经济回升乏力，中 国出口贸易增速趋缓，相关产业受到冲击将进一步加深，从而也将影 响相关产业的就业和收入，随着居民收入下滑，社会消费能力也将有 所下降。国内整体需求疲软，房地产行业也无法独善其身，商品房市 场也终将面临需求不振。

2014年市场持续低迷，而供应却居高不下，商品住宅库存压力 节节攀升，下半年在中及地方政府的各项政策刺激之下，市场明显转 暖，库存压力有所缓解，然而，供过于求的基本面并未改变。库存问 题依然是当下楼市的一大病症，2015年需要解决的一大难题。 据CRIC监测，截至2015年2月底，长春、贵阳、宁波、青岛、沈 阳、海口、中山、无锡、烟台、徐州、三亚和泰州等城市的商品住宅 消化周期均在18个月警戒线以上，其中沈阳、烟台和三亚更是在30个月以上。如果说这些城市商品住宅消化周期偏高，库存风险过大只是 暂时性的问题。那么从中长期来看，部分城市库存风险也不容乐观。 据CRIC监测，宁波、济南和大连3城市商品房土地消化周期均高达3年 以上，即以最近三年的商品住宅去化速度计算，这些土地储备可形成 的商品房需耗费10年以上的时间来完成去化，武汉、青岛和常州土地 消化周期也在2以上，未来同样存在较高的库存风险。库存过高对于这 些城市而言，在未来相当长的一段时间内，都将是它们需要面对的主 要问题之一。 

千方百计去库存已经成为政府和企业等各方共识，中央政府也在 2015年”两会”中提出了不少去库存的方案，比如存量房转保障房、 支持改善型需求、因地施策等等。而对于企业而言，过去规模化扩张 的模式也已不可持续，企业将有注重量上的规模扩张逐步转变为注重 利润和现金流的提升，因此中长期内，房地产规模增长的速度将大为 放缓。

随着房地产市场的发展及我国人口结构的演变，我们房地产市场 需求结构也在逐步发生变化。刚性需求逐步显现触顶回落之态，而改 善型需求则呈现逐步抬头的走势。 自1998年我国房改至今，商品房市场已走过16个年头，经过近年 的高速发展，我国城镇居民“有房住”的刚性需求已基本得到满足。 据国家统计局统计数据显示，我国住宅商品房销售面积由1998年的 10827.1万平方米逐年快速增长到2013年的115723万平方米，总量已达 87.23亿平方米；城镇人均住房建筑面积也在2013年时已达到了33平方 米。且近年每年建成500万套保障房也将大量挤占刚性需求，加快商品 房刚性需求的萎缩，随着人口结构的进一步演变，生育高峰期人群置 业完成，刚性需求触顶回落之势将愈加明显，需求层次将会进一步提 升，未来房地产市场需求主力将由“有房住”向“住好房”转化，改善型需求主导市场指日可待。 从近年各户型成交结构的变化也可见一斑。据CRIC监测，重点 城市三房及以上改善型户型成交占比在逐步上升，而一房和二房小户 型成交占比则呈逐步下滑的趋势。

然而，从目前市场供应的项目情况来看，市场供应对市场需求的 反应，由于企业敏感度及建设周期相对较长等原因，存在明显的滞后 性，刚性需求产品项目供应仍在上行区间，市场供求存在严重的错位。 从此次“两会”报告来看，也可明显看出中央政府已经意识到目 前房地产市场供求结构失衡的问题，因而才有了“支持自住和改善型 需求”的结论。未来二套房相关政策放宽可期，“支持自住和改善型 需求”将长期持续。

2014年开年，房地产行业即跌入冰点，并持续萎靡不振，在2014 年两会的《政府工作报告》“分类调控”的指导下，下半年地方政府 便纷纷启动救市，先是解除了执行2年多的限购政策，继而在公积金 调整、契税减免、购房补贴、购房落户、降低首付比例等方面做文 章，最终由局部地区调整逐步蔓延至全国放松。

在2015年《政府工作报告》中，房地产行业政策面再度放宽， 并且提出了“支持改善性住房需求”，同时再次强调“分类指导， 因地施策”，今年地方政府将有更大的政策调整的主导权。然而， 从各地政策出台情况来看，各地方政府已是多手段、全方位出击， 多项政策已被提前透支，公积金、税费、财政补贴、购房落户、降 低首付、利率优惠等等手段各地多已调整过，各项政策调整力度也 相对较大。因而不管是从政策手段的广度来看，还是从各项政策调 整的深度上来看，地方政府余下的可操作空间都十分有限。

此外，土地财政依赖度过高也将严重影响地方政府“因地施 策”的力度。近年随着房地产市场的发展，国有土地出让收入占地 方财政收入的比例越来越高，而在当前部分城市商品房库存风险居 高不下，企业拿地愈加谨慎，土地出让收入将出现滑坡，从而直接 导致财政资金紧缺。地方政府有枪无弹，想扶持房地产，恐怕也是 有心无力。 而对于一线城市而言，因为其特殊的地位和强大的人口吸附能 力，住房需求旺盛，无需过多政策刺激亦能保持相对稳定。而对于 二线城市而言，“招”已出尽，唯一可用税费减免和财政补贴，也 在巨大的财政压力无法施展，短期内难言改善。而对于三四线城市 而言，三四线城市因为人口大量外流，需求不足，供应过剩，未来 这些城市房地产市场形势不容乐观。