房地产行业政策走向如何？

3月15日，颇受关注的“两会”圆满闭幕。从“两会”中透露的各 种信息来看，2015年房地产行业政策都将平稳向好。

1.短期（1年内）：政策面平稳宽松

今年《政府工作报告》中，开宗明义地提出“国内生产总值增长 7%左右”,2015年还是要“稳增长”。要“稳增长”，作为支柱产业的房地产业的景气度至关重要。 2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相 当于或达到GDP总量12%、15%和6%。加上其涵盖的60多个上下游产业 的间接贡献，在整体经济活动中的比重至少在30%以上，在经济和社 会发展中发挥基础性和先导性作用。因此，要“稳增长”必须抓龙头 才有事半功倍之效，正基于此，我们认为年内对房地产的各项扶持 政策必将迅速出台；在中央仍将延续房地产业“去行政化、分类调 控”的整体思路，类似以前“国五条”“国八条”等直接行政性的 干预措施将不再出现，出台相对宽松的信贷政策、更加优惠的税费 举措加大对企业和购房者的扶持；地方政府也将会进一步落实户籍 改革、调整公积金贷款、加快区域一体化、给予购房者或者引进人 才等特定人群直接购房补贴等。总而言之，“稳增长“的框架下，房 地产必将从中受益。

2015“两会”报告中提出“灵活运用公开市场操作、利率、存 款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规 模平稳增长”。2015年M2增长预期为12%，从增量角度来看，12% 的增速其实并不低，目前我国M2每提高1个百分点，需投放货币1.2 万亿，差不多是5年前的两倍，且执行中，根据需要还“可以略高 些”，这也进一步显示2015年货币政策会相对宽松。去年以来的接 连降准、降息仅仅是个开始，2015年再有1-2次降息、降准将是大概 率事件。

然而，资金面宽松剑指整体社会经济层面，而非房地产行业， 实体经济、股市等等都将分流资金，故而整体市场资金面的宽松却 并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。

对开发企业而言，货币面宽松，使社会资金量整体宽裕，房企 融资渠道拓宽，基金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上 市房企而言，融资成本将会有所降低，提升企业的利润空间，无疑 使房企当前持续下滑的盈利能力有所改善。 对于购房者来说，宽松的货币环境、较低的贷款利率，能一定 程度上降低购房成本而促进成交。如：以现行基准利率商业贷款100 万元、30年期限、等额本息还款法计算，月供较去年11月22日降息之 前大幅减少419元，相当于此前的9折优惠利率。这将对仍在观望的 购房者出手入市有莫大激励，短期内部分需求将会得到有效释放。

两会”提出：“要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康 发展”。稳定住房消费无疑成为了中央稳定市场、扩大内需、培育 消费增长点的重要一环。相比2014年报告去除了“抑制投机投资性 需求”的表述，首次明文提出了支持改善性住房需求。整体政策环 境将平稳、宽松，或相比2014年或更为优渥。可以预见，一揽子支 持住房消费的激励政策将会在4月纷纷落地。 中央层面：1、二套房首付比例由当前的60%、70%分别下降至 50%、60%，二套贷款利率下调由上浮10%、20%将至基准利率；2、全面落实“9.30”认贷不认房。贷款结清的再贷款买房视为首套房。

地方层面，在“分类指导、因地施策”的指引下，可能继续在 以下几个方面做出调整： 1、公积金贷款门槛继续降低、额度上调、首付比例降低，多城市 或省内城市异地互认等方面的激励力度将进一步加大；2、户籍政策进一 步放宽，增强城市人口吸附力，引入新需求；3、契税减免的范围和力 度继续加大，二手房交易营业税减免条件有望放宽，免征期由5年恢复至 此前的3年，降低改善型需求房屋置换成本而刺激市场交易；4、供求矛 盾突出的二、三线城市，购房财政补贴力度将进一步加大；5、市场普遍 预期的一线城市限购政策调整将会落空，北京、上海两市市长在“两会 “已明确表态不考虑调整限购政策。

对于房地产税，十七届六中全会就已明确要对其立法，十八届 三中全会更再次提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要 求，但在2015年的《政府工作报告》中，房地产税并未被提及。但 是我们要注意到，在预算草案报告中的“认真贯彻新预算法，做好 2015年财政改革发展工作”板块中，提到“按照落实税收法定原则 的计划安排，配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法 工作……”因此，房地产税并非被遗忘了，而是目前尚处于立法研 究阶段，现在还不是房地产税出台的最佳时机。 房地产税开征需要两个基本条件，不动产登记制度和房地产 税立法。虽然不动产登记在今年3月1日已正式实施，但是各地进度 不一，完成登记并实现信息共享尚需多年实践。而房地产税立法方 面迟迟没有进展。原因有三：第一，房地产税本身较为复杂，立法 存在争议。房地产税是一个涉及营业税、企业所得税、房产税等等 的综合税，且其设计的税率、免税条件、税基、征收要求等等短时 间内很难设定准确标准，立法难度比较大。第二，立法程序相当繁 琐，需要时日，并且根据修正后的《立法法》草案，房地产税立法要经人大和常委，立法程序进一步繁琐。第三，就当前经济形势来 看，时机很不合适。房地产投资增速已经由2013年年末的19.8%下降 到2014年年末的10.5%，已然严重影响经济的稳步增长。如果此时房 地产税出台，势必加剧房地产行业下行压力，从而进一步拉低国民 经济增速。因此目前并非房地产税出台的最佳时机。 因此，短期来看，房地产税出台的可能性几乎为零，更勿论对 房地产市场的影响，而从中长期来看，政府支持自住型和改善型需 求的指引将长期持续，房地产税将主要针对高收入人群，多套房持 有者，对于普通百姓并无过多影响。

今年《政府工作报告》首次明文提出“住房保障逐步实行实物 保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，这对 房地产市场来说是一个大利好。 一方面，这是对国家保障房政策改革的修正，政府已经认识到， 当前许多城市房地产供过于求，并不是所有的城市都需要去建设公租 房、安置房，而提出实物保障与货币补贴并举，这既避免了重复建 设，造成资源浪费，也在一定程度上增强被保障家庭的购房需求和能 力，给市场带来一定购房需求；另一方面，这也有利于盘活市场存量 住房，减轻地方房地产市场压力，据国家统计局数据，2014年末全国 房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，很多 城市库存高企，去化压力较大，如沈阳、长沙、青岛等库存量都超过 1500万平方米，而那些缺乏足够支撑的三四线城市，供求矛盾尤其突 出，中央政府这一定调，无疑有利于加速这些城市闲置存量房流转， 并在一定程度上减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。

从地方政府层面来看，这无疑也是其热切期盼的，但值得注 意的是，在当前经济新常态下，房地产市场不振，大多数城市土地 财政依赖严重，土地出让金和房地产交易税费成为地方财政主要来 源，而当前地方土地财政收入锐减的情况下，存量房转保障房的资金来源问题如何解决成为难点。随着土地出让收入的下滑，未来地 方政府从发行地方债、PPP模式、向银行借贷等渠道获得资金的比 例会有所加大。

当前，土地财政的问题并未解决，部分地方政府为解决财政 问题，盲目推地，而部分企业亦只看眼前利益，缺乏长远规划及对 市场的前瞻性，盲目拿地，部分城市已出现土地储备严重过剩的问 题，如宁波、济南、大连、杭州、青岛和武汉等。过高的土地储备 为当地未来3-5年的房地产市场埋下定时炸弹，一旦爆发，不仅当地 政府和企业将面临畸高的房地产库存风险，而且企业可能面临血本 无归、资金链断裂的窘境，而政府依赖土地出让来维持财政的局面 也将不可持续。 因而，为保证房地产市场的健康有序发展，这些库存过高的城 市地方政府考虑到当地房地产市场的供求，以及未来随着“新型城镇 化”进程的发展，人口导入而产生的房地产市场需求的规模，城市整 体的承载能力及配套建设的进度等等，或将控制土地供应的节奏。

2.中期（1-3年）：产业地产及三四线城市或迎发展契机

报告指出，“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地 征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革 试点”，与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”简单提法相 比，今年明确指出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求，且对 此前一直阻碍农村集体土地流转的一大障碍——产权不明晰的问题， 此次报告中也作了明确指示，即“做好土地确权登记颁证工作”，为 农村集体经营性建设用地入市打下良好的基础。由此可见，此番土地 制度改革试点的路径已显得愈加清晰。 而从房地产行业的角度来看，农村集体经营性建设用地入市，一 方面，有利于增加农民收入，将进城农民的潜在需求真正转变为有 效需求。过往的城镇化更多是土地的城镇化，而对城镇化后，农民如 何市民化的问题一直悬而未决，农民进城后，仅靠低廉的务工报酬很 难负担的起城市高昂得生活成本，更勿论房价。农村产权流转制度为 农民增加了新的收入来源，在一定程度上，为农民工能够真正扎根城 镇提供必要资金支撑。

另一方面，新型城镇化下，政府有意提升地级市、县城和中心 镇的人口承载能力，方便农民就近城镇化，对三四线城市而言，房地 产市场潜在需求有机会迎来新的增长点，或迎新的发展契机。然而，同时我们也应该看到，三四线城市经济发展水平、就业机会、医疗教 育配套等等与一二线城市相比竞争力相差悬殊，农村人口依然大量流 入经济发展相对成熟、就业机会较多的一二线城市，这一局势在未来 1-3年难以改变，因此，综合来看，未来3年内，三四线城市房地产市 场难有突破性的发展。

继2014年年末的国务院常务会议后，本次《政府工作报告》再次 提出了要“大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务 业”。同时，2月国务院发布的中央一号文件也明确提出鼓励推进农 村一二三产业融合发展，挖掘乡村生态休闲、旅游观光、文化教育价 值。将研究制定促进乡村旅游休闲发展的用地、财政、金融等扶持政 策，落实税收优惠政策，激活农村要素资源。 可以预见，随着经济的发展和产业结构的调整的不断深入，以及 作为新兴业态的旅游、文化、健康和养老等产业日显欣欣向荣，对经 济增长的拉动作用愈加明显，政府对相关产业的支持力度也在不断加 大，作为这些产业发展的基础，旅游地产、养老地产、文化地产等产 业的发展将再上新台阶。

特别养老地产发展前景广阔。随着我国进入人口老龄化社会， 养老问题的解决已显得愈加紧迫。虽然目前我国老龄人口占总人口 的比例尚低于主要发达国家，但我国的人口基数大，老龄人口数已 远超主要发达国家，而老龄化对我国而言，现在仅仅是个开始，老 龄人口所占比例还将继续攀升，人数也将会有个爆炸式的增长。我 们将面临的社会养老压力已不是一般的养老模式所能够承受，居家 养老、社区养老将是必选之路。对房地产而言，无疑将滋生巨量的 养老地产的需求。 报告指出，“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地 征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革 试点”，与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”简单提法相比，今年明确指出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求，且对 此前一直阻碍农村集体土地流转的一大障碍——产权不明晰的问题， 此次报告中也作了明确指示，即“做好土地确权登记颁证工作”，为 农村集体经营性建设用地入市打下良好的基础。由此可见，此番土地 制度改革试点的路径已显得愈加清晰。

而从房地产行业的角度来看，农村集体经营性建设用地入市，一 方面，有利于增加农民收入，将进城农民的潜在需求真正转变为有效 需求。过往的城镇化更多是土地的城镇化，而对城镇化后，农民如何 市民化的问题一直悬而未决，农民进城后，仅靠低廉的务工报酬很难 负担的起城市高昂得生活成本，更勿论房价。农村产权流转制度为农 民增加了新的收入来源，在一定程度上，为农民工能够真正扎根城镇 提供必要资金支撑。 另一方面，新型城镇化下，政府有意提升地级市、县城和中心 镇的人口承载能力，方便农民就近城镇化，对三四线城市而言，房地 产市场潜在需求有机会迎来新的增长点，或迎新的发展契机。然而， 同时我们也应该看到，三四线城市经济发展水平、就业机会、医疗教 育配套等等与一二线城市相比竞争力相差悬殊，农村人口依然大量流 入经济发展相对成熟、就业机会较多的一二线城市，这一局势在未来 1-3年难以改变，因此，综合来看，未来3年内，三四线城市房地产市 场难有突破性的发展。

继2014年年末的国务院常务会议后，本次《政府工作报告》再次 提出了要“大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务 业”。同时，2月国务院发布的中央一号文件也明确提出鼓励推进农 村一二三产业融合发展，挖掘乡村生态休闲、旅游观光、文化教育价 值。将研究制定促进乡村旅游休闲发展的用地、财政、金融等扶持政 策，落实税收优惠政策，激活农村要素资源。 可以预见，随着经济的发展和产业结构的调整的不断深入，以及作为新兴业态的旅游、文化、健康和养老等产业日显欣欣向荣，对经 济增长的拉动作用愈加明显，政府对相关产业的支持力度也在不断加 大，作为这些产业发展的基础，旅游地产、养老地产、文化地产等产 业的发展将再上新台阶。 特别养老地产发展前景广阔。随着我国进入老龄化社会，养老问 题的解决已显得愈加紧迫。虽然目前我国老龄人口占总人口的比例尚 低于主要发达国家，但我国的人口基数大，老龄人口数已远超主要发 达国家，而老龄化对我国而言，现在仅仅是个开始，老龄人口所占比 例还将继续攀升，人数也将会有个爆炸式的增长。我们将面临的社会 养老压力已不是一般的养老模式所能够承受，居家养老、社区养老将 是必选之路。对房地产而言，无疑将滋生巨量的养老地产的需求。

3.长期（3年以上）：新型城镇化注入的需求恐远低于预期

新型城镇化的“新”就在于由规模城镇化向“人的城镇化”的转 变，以解决“三个1亿人”的问题为着力点，抓紧实施户籍制度改革， 落实放宽户口迁移政策，解决城乡二元结构带来的服务差别化问题； 大力发展服务业，增加就业、推进集体土地入市，增加农民收入，解 决“农民进城”的经济问题。然而，我国宏观经济发展已进入“新常 态”，经济增速逐步下滑，要解决2.74亿人口的就业、生活、医疗、 教育等等问题，经济上将承受巨大的压力，解决这些问题将耗费更为 漫长的时间。 因此，虽然“新型城镇化”将为房地产持续注入需求，且将进一 步提高有效需求的比例，但我们不可盲目乐观，这部分需求的释放将 因有限的经济和社会发展水平及巨大的人口压力而大为延长。