房地产未来趋势变化及企业应对策略有哪些？

下面从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多 元、服务与创新等六大维度入手，分析行业未来的趋势变化，以及 房企的应对策略。

1.组织与变革：内生动力机制变迁将推动组织变革

当推动行业的动力发生变迁时，必然会引发企业组织架构的 变革。譬如，改革开放初期的低端制造时代，家族式管理能够一统 天下；在工业制造时代，技术、资本是企业发展的主要动力，职业 经理人制度成为主流范式；到了信息互联网时代，知识创新成为关 键，合伙人制度开始流行。房地产行业的演进也在遵循着这一规 律，截至目前，行业内家族式管理已势微，职业经理人是主流，以 万科、绿地为代表的龙头房企已经开始实行合伙人制度。 随着行业转型加快，尤其是互联网化趋势加强，房企需要激发 员工二次创业的激情，也是房企植入合伙人制度的重要原因。正如 郁亮所言，在实行合伙人制度后，企业管理层将会与投资者形成背 靠背的信任，有助于企业长远发展。相信，在行业标杆万科的引领 示范下，2015年会有更多房企推动组织架构变革。

2.利润与规模：利润回归常规，规模不再关键

相对于以往，2014年房地产行业已经发生深刻变化。在综合成 本持续上行和房价下行调整的双重挤压下，行业利润率已十分接近 全行业的平均水平——意味着行业从此回归“真正的实业领域”。 在这样的背景下，2015年行业或将会出现一些“蝶变”：一 是房企原来的粗放型开发模式越来越难以为继，而精细化管理越来 越重要。成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为行业 “新常态”下房企的核心竞争力。二是规模不再是房企的重点。今后评判行业企业的重要标准将不以单一规模为指标，利润、经营性 现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。就像万科，将销售 回款作为真正的销售，让企业成长变得更加有效益。 总而言之，规模即是利润的年代正在快速消逝，今后房企需要 将主要精力放在做强利润上，然后让规模自然成长，会成为行业竞 争的“主旋律”！

3.产品与布局：改善型产品和一二线布局是焦点

产品方面，品质楼盘和改善户型预计会畅销。未来房价很大 可能将平稳运行，但改善型产品售价预计会随着品质提高而继续走 强。换句话讲，“买房就会涨”的时代已过去，房地产的投资属性 已消褪，自住需求将成为主流。自住型的购房者会全面衡量区域内 各个产品的性价比，那些差异化定位的高品质产品相信会更易打动 消费者。同时，930政策释放了改善型需求，未来对购房者的身份限 制也有可能进一步放宽。明年改善需求将是市场争夺的焦点，为此 建议房企上调改善产品的比例，并通过产品创新和品质提升来增加 竞争力。 布局方面，楼市风险较低的城市将成为房企拓展的主力区。具 体到哪个城市，房企应该综合该城市的库存水平及消化周期、人口 吸纳力、经济支撑力来综合衡量进入的风险。我们认为，明年房企 土地拓展可以聚焦在北上广深、大部分省会城市，以及东部沿海以 及新型城镇化热点区域的三四线城市。剩下的三四线城市普遍风险 较大，房企要谨慎进入。

4.营销与运营：营销创新实用化，运营互联网化

营销渠道更快，营销手法实用化。2014年行业营销创新层出不 穷，但很多都处于尝试性阶段，很多效果不明显。预计到明年，经 过市场检验和创新迭代，会有相对成熟有效的模式出来。从趋势来 看，未来营销创新将更加注重渠道和实用性：一方面，房地产营销 “渠道为王”的定律不会改变，电商、众筹、O2O等各种模式未来都将作为服务商的可选内容常态化，掌握渠道，积极根据市场调整 价格的房企才能获得更快的去化速度；其二，房企的营销将会逐步 回归本真，真实的降价才能切实地收获业绩。 持有物业比例攀升，运营互联化加快。随着房企转型成效显 现，房企商业地产、旅游地产等持有运营比重明显提高——运营 将变得越来越重要。模式的创新是运营的关键，在国内O2O模式 成为沸点的当下，房企持有物业运营能否有效互联网化成为成败 的关键。

5.传统与多元：加快多元转型和稳定传统业务并举

多元发展，寻求新领域机会。在房地产行业“天花板”已经 显现的背景下，在房企完成布局后，未来传统住宅和商办领域，预 计很难持续维持原有增速。为此，更多的房企会利用自身资源和优 势，试水养老地产、产业地产等，挖掘社区商业潜力以及提供医 疗、教育等衍生服务，拓展代建、专业化运营新模式，以多管齐下 挖掘新的利润增长点。 但转型一日功，成长十年功。如果转型效益不能立竿见影，房 企最好的策略是先稳定传统业务量。就像万科，2014年提出小股操 盘模式，目前成效显著，但其收益相对于其传统住宅业务依然微不 足道。在这种情况下，企业只有稳住传统业务量，才能确保平稳转 型。另外，房企需要“坚定转型的信念”和“善于试错的智慧”， 才能以较小的代价促成转型。

6.服务与创新：软实力越发重要，人性化创新是关键

行业服务的内容和形式创新越来越频繁。无论是传统的住宅、 商办、还是文化旅游地产、养老地产、海外地产，服务都是很重要 的软实力，成为消费者感受产品特质并愿意为之付出更高代价的重 要评判标准。 服务创新关键是强化人性化关怀。我们看到，基于人性化需求 的服务创新，广度和深度都在延伸：譬如，社区商业花样年的彩生活、招商地产的到家网，都通过“互联网思维”手段为业主提供贴 心生活服务；万科通过“五菜一汤”社区配套，世茂通过全年龄段 和全时段娱乐设施配置，来增强客户的黏性；绿地在引领海外地产 时，针对国内投资者到国外购房与维修管理的不便利，特地成立了 一个服务部门，针对在海外购买却不能自己入住的国内投资人，可 以代为维修、出租、挂牌出售等。2015年，行业服务创新预计将更 深、更广。