房地产行业发展回顾与形势展望如何？

在经济迎来“新常态”的背景下，房地产行业发展“拐点”已经 到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

1.2014年回顾

虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较 低经济增速，注重经济结构改革，是为“新常态”。但产能过剩、杠 杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。

主要指标维持低位，经济下行房地产获益良多

2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增 速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加” 背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季 度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季 度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初 的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显 示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出 口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进 一步显现。

在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳 增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投 资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的 冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构 继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松 绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随 之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪 浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新 开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房 地产行业加速回暖并走出调整期。

开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大

2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长 11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元， 占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7 个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调 整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企 业年底回笼资金，增幅有所放缓。

固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速 的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅 10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产 投资的增幅（全国固定资产投资同比名义增长15.8%，增速持续回 落），下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。

从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年 1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中 住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来 前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看， 自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但 在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开 始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企 业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工 的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右

从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售金 额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房 销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿 元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品 房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑 到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12 亿平方米左右。

今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳 回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较 为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升， 接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额均更是 创年内新高。

进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房 销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今 年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。

商品房待售面积同比增28%，行业库存创历史新高

到11月末，全国商品房待售面积达59795万平方米，同比大幅 增长27.8%，相比2013年末时的49295万平方米的待售面积继续增加 10500万平方米。其中，住宅待售面积增加6929万平方米，办公楼待 售面积增加471万平方米，商业营业用房待售面积增加2067万平方 米，商品房待售面积再创新高。 尽管下半年以来,房地产行业各类救市政策频频，市场成交量有 所回升，行业库存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成业绩 压力较大，企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给 行业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看，已 由年初的23%逐月上升至11月的28%，继续增加了5个百分点。

房价连续九个月环比下跌，年底同比增幅转负

据国家统计局数据测算，2014年1-11月份，全国商品房成交均 价同比上涨0.4%，出现微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价格环 比跌幅1%，同比下降12.2%，今年同比跌幅最大的一个月，且跌幅不 断增加。70个大中城市房价已连续三月全部停涨，11月，有67城下 降，但环比降幅进一步收窄。 从中国城市住房价格288指数来看，今年前三个月指数呈上行趋 势，但涨幅逐渐收窄，4月开始环比出现下滑，全国一手房价格指数 连续八个月出现下跌，且越降幅度越大；今年1-11月，与去年同期 相比虽仍在上涨，但是涨幅逐渐收窄。而11月指数仅有1083.7，同比 涨幅仅剩0.04%,12月下滑趋势还在继续，同比不但归零，而且很可能 提前成负数。 上半年市场形势严峻，成交量持续走低，库存高企，三季度以来 行业逐步回稳，购房者预期向好，但不少仍持观望态度。各房企以价 换量仍是主旋律，积极降价促销去化库存，因此房价整体一降到底。

土地成交整体冷清，出让规模持续负增长

2014年前11月，全国房地产企业购置土地总建面积为2.97亿平方 米，同比下降14.5%，在2004年至今的11年同期间的第二低，仅高于 2009年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则继续攀升， 再创历史同期新高，达8657亿元，同比下降0.1%，环比增长20.4%。

在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚 挺，房价与地价已经形成明显的背离，这是企业不愿积极拿地的主 要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市 场依然低迷。从今年土地购置面积增幅走势看，前3月进入负增长区 间后，整体基本处于平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大， 但前十月同比再次回到正增长区间，主要是10月当月企业购地同比 大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽，一些房企对市场 信心有所上升，重新进入市场拿地；此外，一些房企为了完成年度 土地储备，在四季度也加快了拿地节奏。

2.2015年展望

虽然行业将迎来回暖良机，但在今年行业内部的不断调整中， 行业生态已经发生改变，格局也与以往不同，房地产超级大繁荣时 代已经完结。

稳增长是主任务，政策刺激促行业加速回暖

今年的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务,其中” 一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。会议明确了将继续实 施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度， 货币政策要更加注重松紧适度。 虽然在今年中央经济工作会议上没有提房地产调控，但房地产 行业一旦长期低迷，中国经济下行的速度将更快。在出口受阻，消 费的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住明年的经济增长， 无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重 的低位，且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。 无疑，明年在“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及 提供更为宽松的货币环境，尤其是在当前大宗商品价格下降以及低 通胀的情况下，为宽松的货币政策提供了充足的操作空间，明年降 息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松，房地产行业也将在今 年低迷的表现中迎来真正的回暖。

行业新常态，难现以往“量价齐升”局面

随着人口红利的褪去，社会开始逐渐步入老龄化，刚需主力和 改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到 33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求 相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也 迎来了新常态。 在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期（以 往三次调整部分别是2005年、2008年和2011年），但可以预见的是，2014年本轮调整的结束，将不会再现2008 、2011年调整之后价量齐 飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说 明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

市场走势不会出现根本转变，各指标仍低位运行

从趋势来看，在去库存背景下，明年上半年行业开发投资、 新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，下半年，随着市 场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续“盘 整”，平稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下，率 先反弹复苏。开发投资增速将维持在10%左右，新开工面积降幅也将 呈现平稳收窄态势，商品房销售也会与今年基本持平，维持在12亿 平方米左右，商品房价格将不会出现大起大落。 首先，商品房销售面积和金额可能率先企稳回升，但总量与 2014年水平相当。今年市场虽然低迷，但整体呈现先抑后扬的局 面，尤其在四季度成交回暖明显。在政策宽松的环境中，这种回稳 的态势将延续到明年一季度，商品房销售面积和金额能够维持目前 平稳运行水平。考虑到行业供大于求的格局尚未根本扭转，行业分 化将会更加显著，不同城市、企业表现不一，总量不会较2014年出 现更大突破。

其次，供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定 的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产 销售量下滑明显，与之相对应的是待售面积的高企，不仅加剧了去 库存压力，也降低了房地产开发投资速度，而销售的不力，也减少 了今年企业拿地的热情，影响了明年的开发投资力度，预计明年行 业商品房新增供应量偏紧，仍以去库存为主，而成交量上也不会突 破今年成交，将维持在高位平稳运行。 再次，地方推地意愿加强，土地供应将上升，土地成交价格上 将不会大幅上升，底价成交仍是常态。在市场、政策、投资者信心 等多方面因素的作用下，今年以来国内房地产行业土地市场出让规土地财政收入今年也大幅减少，房地产开发企业土地购置方面，随 着市场预期的回升，以及行业新格局的到来，企业势必重新调整城 市布局，加之一、二线城市并不缺地，明年土地市场也将一改今年 冷清的局面，企业在窗口期拿地布局，土地购置面积同比也将攀 升。考虑到企业自身的拿地意愿和资金链情况，土地成交价格上将 不会大幅上升，底价成交仍是常态。