房地产行业销售额及政策分析

三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行。

四大一线城市出台优化房地产市场政策措施，包括优化限购政策、降低存量房贷利率、下调个人 住房贷款最低首付款比例、调减非本市户籍家庭购房社保或个税缴纳年限等。重庆、四川、广 东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策 文件。武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市出台了本市房地产市场优化政策。房地产一系列政 策推出后，就政策环境而言，目前较上一轮周期更为宽松。

全国：2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%，商品房销售额 为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，商品房期房销售6.7亿平方米，同比下降22.2% ；商品房 现房销售3.0亿平方米，同比增长19.1%，现房销售占比30.8%，较2023年提升8.3个百分点。12月 单月商品房销售额同比+2.4%，销售面积单月同比-0.5%；

重点城市：2024年1-12月，重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下降约19%，降幅较1-11月 有所收窄；较2020年高点下降51%。12月单月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约 17%，同比增长约18%。

2024年，据初步统计，30个代表城市二手住宅成交套数同比增长约7%，累计同比较11月有所扩大。 12月，20个代表城市二手住宅成交套数环比增长17.5%，同比增长67.3%。 二手房占比：2024年，据初步统计，30个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比下降6.2%，其 中二手房成交占比提升至62.4%，较2023年全年提高7.5个百分点。

50城：截至11月底，50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平米，较2023年末下降6.7%，按近 12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月，较10月缩 短0.9个月，仍处于高位。分线城市：截至11月底，按近12个月月均销售面积计算，一线城市出清周期14.2个月，二线代表 城市出清周期19.9个月，三四线代表城市出清周期32.1个月，短期库存去化压力大。

土地市场：2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四 成左右。

宏观经济内外遇多重考验。2024年以来国内经济整体延续恢复态势，但也面临一定挑战。外部而 言，存在全球经济增速放缓、地缘政治冲突等风险；内部来说，经济结构调整持续深化，有效需 求不足成为制约经济发展的主要矛盾。GDP、价格及信贷等数据指标也出现向下的波动。

微观体感待回暖，购房需求受压制。宏观经济数据反映出经济稳定运行中有挑战，微观对上述压力也有所感知，表现 在居民部门一个明显特征便是“缩表”，而这也导致购房需求的释放受到能力及意愿两方面的制约。 一则经济承压切实影响居民可支配收入，住房购买力下降。今年以来居民人均可支配收入累计同比整体仍处于下行走 势，去年全年累计同比增长6.3%，今年前三季度进一步下滑至5.2%；  二则经济景气度偏低削弱居民对于未来收入及就业的预期，其风险偏好降低，去杠杆意愿抬升。中国消费者信心指数 显示，今年以来就业预期及收入预期均有走弱。在这一背景下，居民部门显示出较强的缩表意愿。今年以来居民部门 杠杆率持续震荡，前三季度中长期贷款表现明显弱于季节性。

除了今年宏观及微观层面短周期的因素外，房地产关联的长周期变量也持续影响其走势。随着人口、城镇化、人均住房 面积等需求端因素支撑减弱，房地产市场迎来长周期拐点，需求收缩、中枢下移的大趋势难以避免。今年以来地产处在 增量时代结束的长周期中，叠加前文短周期波动的影响，市场整体呈下行走势，表现较低迷。 具体而言，长周期因素贡献减弱主要体现在以下三点： 一则，城镇化及人均住房面积增速放缓，城镇住房饱和度上升。2017年起我国城镇化率已达到60%以上，步入中期向后 期的过渡阶段。人均住房面积经历过前期的快速增长也已跻身于国际中等水平。城镇住房饱和度抬升，一方面意味着流 入人口住房需求的增长趋于平稳，另一方面也带动新建住宅规模向下调整。房地产市场上行动力有所走弱。

二则，前期居民快速加杠杆，购房需求有所透支。2015年棚改货币化及流动性宽松放大了居民购房需求，提振了房价上 涨的预期，商品房销量及价格均明显上涨。房价的大幅攀升加重居民部门的购房负担，房价收入比显著上行。居民部门 收入和储蓄不足以覆盖日益增加的购房成本，因此选择透支未来的消费，以加杠杆的形式来购房，因此2015年之后国内 居民部门杠杆率亦出现快速且大幅的走高。但这一趋势隐含过度透支购买力的风险，杠杆率过高会导致需求增长乏力、 持续加杠杆的空间逼仄。2021年起居民部门杠杆率便停止快速上行的涨势，步入震荡阶段，2024年二季度则下降了0.5 个百分点，居民房贷需求运行在低位。

三则，人口红利逐渐消退，适龄购房人群占比下降。人口是影响房地产走势的长期性因素。在人口红利期，人 口总量的增长、出生率的上升、适龄购房人群占比的抬高，均有利于购房需求的释放。当人口红利消退，上述 因素支撑减弱，房地产将由快速发展的增量时代步入总量放缓的存量时代。当下处于人口结构变化、需求中枢 下移时期：人口总量负增长、老龄化趋势加重，主力购房人群减少。伴随人口红利的消失，房地产也迎来长周 期拐点。

政策同样是地产周期波动的重要驱动因素，在全球房地产的牛熊轮动中，不乏政策收紧导致的泡沫 破灭，市场触底回升同样也离不开积极政策的推动，方向上往往涉及宽松货币与扩张财政政策的联 动，当传统常规政策效用有限，超常规政策便成为政府干预的关键抓手。

美国：政策干预迅速有力，市场快速调整。2006年房价开始见顶回落，后地产风险蔓延至金融 市场并外溢形成全球危机，对此美国政府积极果断在居民纾困以及刺激经济方面展开救助。一 则通过降低利率、削减贷款额、鼓励再融资、延长贷款期限等方式减轻居民还款压力，二则执 行宽松货币政策，提供流动性，官方创设新融资工具、推出非常规的量化宽松措施，三则财政 方面通过为抵押贷款借款家庭再融资提供税收豁免、资助“两房”、救助不良资产、增加实体 经济领域政府开支等方式来托底经济。最房地产市场于2011年末开始回升。

日本：危机中后期超常规政策才推出，恢复时间相对漫长。上世纪90年代初日本地产泡沫破灭， 危机初期政策由紧至松转向节奏较为犹豫，中后期政府救市决心有所增强，90年代末起零利率、 量化宽松、不良资产处置等措施不断推出，名义房价于2012年走出周期底部。

国内政策方面，央地已推出一系列新政助力地产止跌回稳。

中央多部门明确增量政策。9月央行、国家金融监管总局、证监会联合召开发布会，会上央行宣布降准、降息、 调降存量房贷利率、降低二套首付比例，将保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物 业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策等。10月住建部、财政部、自然 资源部、央行、金监总局等五部委打出“四个取消、四个降低、两个增加”的“组合拳”，推动市场止跌回 稳。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率、 首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房税费负担；增加城中村和危旧房改造、增加“白名单”项 目的信贷规模。

地方调控政策亦加速松绑。 9月政治局会议召开后（ 9月26日到10月16日），共有70个城市出台81次放松性 政策，广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳分区优化限购政策，厦门、深圳等取消限售，深圳、无 锡、杭州等取消新房限价。

大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。全国城市更新工作部署视频会议1月20日在京召开， 中共中央政治局委员、国务院副总理出席会议并讲话。何副主席指出，实施城市更新必须科学制定城市更新 专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法， 坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众 舒适舒心。要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、 市场与住户之间的资金共担机制。要坚持不动则已、动则必快、动则必成，按期高质量完成项目建设，确保 把好事办好、实事办实。要加强组织保障，城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市 更新项目实施，确保工程质量安全，中央有关部门要加强政策支持，共同推动城市更新工作取得实效。