房地产行业基本面、政策及未来展望分析

展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。

1.行业基本面

2024年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新 开工相对弱势，竣工数据表现较弱，资金来源数据下滑。在政策定调放松后，年末行业销售数据有所企稳。 具体数据方面： 2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，商品房销售金额同比-19.2%， 较2024年1-10月的增速上升1.7pct。 2024年1-11月房地产投资同比-10.4%，较1-10月增速下降0.1pct。 2024年1-11月新开工增速同比-23.0%，较1-10月增速下降0.4pct。 2024年1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。 2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较1-10月增速上升1.2pct。

行业基本面-销售

2024年1-11月，商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，销售金额同比-19.2%，较 2024年1-10月的增速上升1.7pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，但在“止跌回稳”及“稳楼市”的政策基 调下，行业基本面开始企稳，年末整体市场热度开始回升。展望2025年，在中央政治局会议的重要定调后，市 场对政策的宽松预期有望进一步提升，我们预计，在“止跌回稳”的背景下，行业的各类放松政策有望加速出 台，并推动销售逐步回稳。展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。

展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。 2024年在行业政策持续放松的背景下，行业销售仍旧不振，年末销售面积增速有所回升，此外，2024年房企拿 地意愿仍低，2025年有效供应受限，因此，我们预测行业在供需仍弱的背景下，销售面积同比下滑5%。 2024年行业销售金额也出现显著下滑，各地打折项目持续增多，对未来整体销售均价造成冲击，我们预计，在 房企持续打折售房的背景下，2025年行业销售均价将小幅下滑，并使得全年销售金额同比下滑6%。

分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-13.7%、-14.5%、-15.7%和-11.5%，东北区 域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳，东北和东部地区相对优于其他区域。 从销售均价来看，2024年1-11月商品房累计销售均价为9884.7元/平方米，较1-10月上升约22.7元/平方米。

行业基本面-投资

2024年1-11月，房地产开发投资额为93634亿元，同比-10.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市 场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也 有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2025年，我们预计，房地产开发投资额同比-9.5%。

投资方面：受房企拿地减少所影响，市场供给将减 少，预计新开工同比下滑15%，同时过往较低的新开 工数据将拖累竣工，预计竣工同比下降15%，综合来 看，投资受拿地、新开工、竣工等因素的综合影响， 预计房地产投资开发完成额同比下滑9.5%。

行业基本面-开竣工

2024年1-11月，新开工增速同比-23.0%，较1-10月下降0.4pct，其中11月单月新开工面积同比-26.5%，较10月 回升0.06pct；1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。 展望2025年，我们预计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-15%。我们认为，房企拿地强度下滑及新开工意 愿较低的情况下，行业投资数据及新开工增速将维持低位，未来仍难走强。竣工方面，表现同样弱势，一方面 是前期较弱的新开工面积传导所致，另一方面是保交楼政策的力度逐步下降。

行业基本面-到位资金

2024年1-11月，房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较2024年1-10月增速上升1.2pct。分项来看，国内贷款、 自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-11.0%、-25.2%及-30.4%，各项数据均同比负增 长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，供需不振同时房企债务压力较大，导致行业融资渠道仍处收缩状态， 但随着中央表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，4万亿 “白名单”政策的释放，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。

2.政策回顾及未来展望

回顾2024年，房地产行业的政策定调出现了明显的转向，4月30日，政治局会议首次提出“统筹研究消化 存量房产聚焦去库存”；9月26日，政治局会议首次提要“促进房地产市场止跌回稳”，这两轮的政策定 调非常积极。以430和926时点提出的政策为纲领，中央及各地方层面推动房地产行业筑底回稳的决心更 加明确，相应的放松政策持续推出。从全国层面来看，包括下调首套房和二套房首付比例，下调房贷和 公积金贷款利率，税费减免，收购存量房，允许专项债用于收储存量房和土地，通过货币化安置实施100 万套城中村及危旧房改造，加大“白名单”贷款力度等。从地方层面来看，各地持续放松限购政策，下 调房贷利率下限等。

展望2025年，“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调，凸显中央对于推动房地产市场筑底企稳的决心。 我们认为，政策有望从三个方向发力，一是“加大收储力度”，即各地加码收储存量房和土地的力度， 并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，进一步降低购房门槛和购房成本、 满足不同层面的购房需求和提升住房品质，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风 险，满足及支持房企的合理融资需求。

预测2025年，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土 地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，筑底修复并非一蹴而就。我们预计 2025年，商品房销售面积增速为-5%、商品房销售金额增速为-6%、房地产开发投资完成额增速为-9.5%、 新开工面积增速为-15%、竣工面积增速为-15%。