房地产行业量价及销售预测

22 年以来总量稳定，二手房占比提升。

1. 新房销售中枢下行幅度逐步收窄

24年新房市场仍处于下行阶段，统计局口径新建商品房成交面积24年1-10月累 计下降15.8%，销售金额累计下降20.9%，较23年降幅分别扩大2pct和8pct，计算口 径全国商品房销售均价下跌6%，量价全面下跌。百强及重点城市销售面积1-11月累 计同比分别下降34.6%和24.2%，较23年跌幅分别扩大9pct和19pct，新房交易数据 趋势全面转弱。

为了更好量化市场下行的节奏，以及研究下行期间的规律，我们对房管局月度 商品房成交面积数据，按照重点城市占比、历史各月销售节奏占比，计算得到单月 商品房销售年化成交水平。 行业从15年开始进入上行阶段，至20年下半年达到成交量中枢的峰值，并延续 到21年上半年。从21年下半年开始随着流动性收紧、供给侧改革以及限购力度加强， 市场进入下行周期，且新房销售中枢呈现阶梯下行的趋势。 第一阶段，20年6月-21年7月年化销售面积平均为20.1亿平，从21年8月至22年 4月，为快速下行阶段； 第二阶段，22年5月-23年5月年化销售面积平均为12.5亿平； 第三阶段，23年6月-23年12月平均为10.1亿平； 第四阶段，24年1-10月年化销售面积平均为9.9亿平，又下降了一个小台阶，若 剔除24年6月、10月两个政策催化期，其他月份平均年化规模为9.35亿平。 以上四个平台期下降幅度分别为-37%、-20%、-7%，降幅逐步收窄，行业销售 面积有逐步见底的特征。

从2024年的两次新政效果来看，“517”新政后，6月单月销售年化水平为10.9 亿平，环比5月年化上升了16%，“924”新政后，10月单月销售年化水平12.7亿平， 环比9月年化上升了44%，从新房表现来看，“924”新政效果强于“517”。政策脉 冲的原理存在一定区别，市场潜在购买意愿的释放对于稳定预期的政策反馈更显著， 而对于行政类政策的反馈则较为平淡，且政策效果持续时间也更短。

分线来看，年内二线城市销售降幅更大。24年前三季度，一线、二线、三四线 同比分别-6.7%、-36.1%、-11.2%；全年来看，24年一线、二线、三四线预计同比 +2.8%、-29.6%、-7.2%。预计24年全年一线商品房成交规模较21年回撤幅度为6.9%， 二线回撤幅度为55.8%，三四线回撤幅度为40.6%。 重点城市方面，24年商品房预计成交面积同比降幅较小的城市包括，深圳（-3%）、 广州（-3%）、福州（-3%）、长春（-6%）、大连（-9%）、温州（-10%）等。

2. 2024年二手房成交面积预计同比+13%，成交金额预计同比+2%

全国二手房缺乏官方统一口径，我们结合贝壳研究院及统计局数据进行估算。 贝壳来源全国二手住宅成交数据存在新旧两个口径，旧口径偏小，23年贝壳披露了 新口径数据，23年二手住宅销售面积5.7亿平，二手住宅销售金额7.1万亿元。我们以 此为基准，结合历史全国二手房面积增速、重点城市历史二手房面积增速、历史口 径价格增速进行估算，得到调整后的全国二手房量价数据。 从结果来看，全国二手房住宅交易面积的高峰出现在2016年为9.28亿平米，17- 20年的中枢维持在7.6亿平米左右，这与重点城市的二手房成交面积的变化规律基本 一致。如果结合新房和二手房成交面积变化的同比规律，可以发现在本轮周期之前， 市场规模大幅增长的年份，新房二手房趋势一致，且二手房增速高于新房（08年、 13年、15年），其他年份均为新房成交面积高于二手房。从23年开始，才进入二手 房市占率逐步提升的阶段。

全国二手房住宅交易金额的最高点出现在2020年，最高峰达到10.5万亿元，在 21-22连续两年下滑后，23年二手住宅销售金额7.1万亿元，同比增长16%，其中面 积贡献绝大部分增长，价格同比下降6%。根据样本城市高频二手成交数据估算，24 年二手住宅销售面积同比+13%，规模达到6.44亿平米，销售金额7.2万亿元，同比增 长2%，价格下跌10%，市场呈现以价换量的特征。

从同比涨幅来看，一线及重点二线城市表现更强，二手房销售面积年内同比增 速较快的城市包括深圳（+43%）、上海（+18%）、南宁（+34%）、广州（+10%）、 大连（+10%）。

21年到24年，全国二手房交易面积占比由31%提升至43%，年均提升4pct，其 中一线城市由48%提升至57%，样本二线城市由32%提升至57%，为提升幅度最大 的市场，样本三四线由29%提升至33%。

3. 价格仍处于下行阶段，新房、二手房价分别降至19年、17年水平，年内同比降幅 走阔

价格方面，根据统计局70大中城市新房及二手房房价指数，本轮21年9月进入房 价下行周期以来，新房、二手房价格已分别累计下滑9.4%、15.8%，新房房价回退 至19年水平，二手房已回退至17年水平。 从大周期来说，本轮周期（21年9月-今）房价下跌时间历史最长、下跌幅度历史 最大。根据统计局70大中城市数据，24年前10月新房房价累计下滑5.5%，超过22年、 23年（-2.3%、-1.0%），24年前10月二手房价累计下滑7.4%，超过22、23年（-4% 左右），24年无论新房还是二手房，均为本轮周期房价下跌幅度最大的一年，价格 下跌的第三个年头从价格的趋势来看，仍未见明显减速。

除了统计局口径的数据外，我们汇总67城市二手中介成交价格的走势。过去一 年，截止到10月底，24年二手住宅房价月均跌幅0.82%（22年为0.34%、23年为 0.76%），本轮周期二手房价累计下跌22.6%， 24年为价格下跌最快的一年。

从过去一年的价格跌幅表现来看，一线、二线城市价格同比跌幅为14.4%和 13.8%，而三四线城市跌幅则有所收窄，全年同比跌幅为10.8%，好于高线城市的表 现。分区域的角度，去描述房价的表现的话长三角、珠三角从2019年以来累计表现 好于全国，是累计跌幅最小的板块，但从24年月均房价同比23年月均房价来看，各 板块均为双位数下滑，下跌最大的为海西（-18%）、下跌最小的是西部（-10%）、 环渤海（-11%）。从城市来看，63城中24年仅有1城（威海）同比上涨，仅有3城同 比增速改善（威海、吉林、盐城），二手房价格普遍下跌。

4. 总交易规模：过去三年市场交易总量相对稳定，二手交易占比提升

结合全国新房+二手房的住宅口径总交易规模来看，总交易金额、总交易面积的 高峰分别出现在21年、20年，对应规模26.0万亿元、23.1亿平， 预计24年全国总交 易金额15.6万亿元，同比下滑10%，较最高点回落40%，总交易面积14.7亿平，同比 下滑3%，较最高点回落37%。从2022年开始，市场交易总量是能够保持相对稳定的， 22年新房+二手房交易总面积约为14.9亿平米，23年为15.2亿平米，24年预计规模为 14.7亿平米。但是结构发生一些调整，即二手交易占比上升，而新房的占比下降。从 面积的结果来看，全国二手交易面积占比从17-20年33%左右的平台，23年升至38% 左右，24年进一步提高至44%左右的平台。销售金额占比从40%左右的平台提升至 46%。

分线城市来看，一线城市新房+二手房交易总额21年以来下跌21%、二线下跌 41%、三四线累计下跌43%，三四线降幅较大。重点城市来看，新房及二手房整体交 易金额较21年降幅较小的城市有北京（-16%）、上海（-20%）、深圳（-17%）、天 津（-20%），核心城市内生需求更强，金额下跌的过程中，价格的负向影响更大， 很多城市总交易量的规模收缩并不明显。

本轮周期二手房交易占比提升的原因，结合价格的变化，可以简单概括为“性 价比”优势，在供求关系转变后，带动市场需求习惯的转移。团队在24年9月发布的 深度报告《成交量的底部在何处：基于居民购房行为深度研究》中，提出了一个“居 民购房负担率的概念”。目的是描述居民购房的选择难度，购房负担率越高则越贵， 负担率越低则相对便宜。若将19年以来的二手房和新房购房负担率做一个比较，发 现从22年7月开始，二手房的购房负担率开始明显低于新房，而全国二手房增速开始 高于新房增速的时间点，也是在22年7月，即由于性价比优势，是造成居民购房行为 转变的主要原因。

二手房价格下跌速度更快，幅度更大，截至24年10月，新房购房负担率为56%、 二手房购房负担率为52%，与21年3月对比，新房负担率累计下降40pct，二手房负 担率累计下降48pct，二手房负担率更低、降幅更大。