下面从宏观经济、资金端、资产端和机构端对中国财富管理市场的发展逻辑进行阐述。

一、宏观经济发展逻辑

（一）宏观经济运行情况

1、三季度 GDP 增速放缓，高技术产业增长较快经初步核算，我国 2024 年三季度国内生产总值合计332910 亿元，同比增长4.6%，环比增长 3.86%。从三大产业的产值增长率来看，2024 年二季度，第一产业增加值 19122 亿元，同比增长 3.6%；第二产业增加值126684 亿元，同比增长 5.6%；第三产业增加值 174731 亿元，同比增长 4.2%。从三大需求对GDP增长的贡献率来看，2024 年二季度，消费对经济增长贡献率为60.5%，较2023年和 2024 年一季度分别回落 22 和 13.2 个百分点；投资对经济增长的贡献率为25.6%，较 2024 年一季度有明显回升，但仍较 2023 年低3.3 个百分点；货物和服务净出口对实际 GDP 增长的贡献率约为 13.9%，较 2023 年提升25.3 个百分点，维持在相对高位。

从工业增加值来看，2024 年前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长5.8%。其中，装备制造业增加值同比增长 7.5%，高技术制造业增加值增长9.1%。2024 年以来，我国在经济发展方面取得了显著成效，通过优化供给、扩大需求、增强动能、帮扶企业以及提升产业链供应链韧性和安全水平等多项措施，推动工业经济稳定恢复，并呈现出回升向好的态势。从制造业PMI 来看，9 月制造业PMI 为 49.8%，比上月增加 0.7 个百分点，既有一定季节性因素，也表明中国经济初显回稳态势。生产指数、新订单指数、价格类指数回升，反映企业生产经营活动有所恢复。同时要看到，PMI 指数仍处荣枯线之下，反映需求不足的企业占比仍超过 60%，采购量指数、进口指数等仍有下降，表明需求不足的问题仍然突出，企业生产经营活动恢复趋势尚不稳定。

2、基建投资平稳增长，地产投资回暖乏力 2024 年 1-9 月，全国固定资产投资完成额同比增速为3.40%，其中基建投资和制造业投资同比增速分别为 4.10%和 9.20%，对整体投资的支撑作用明显增强。一是受益于政策支持力度加大、国内经济转型加快，国家在2024 年加大了对基建领域的投资力度，且鼓励企业加大研发投入，进一步促进了制造业的投资增长；二是随着全球经济的复苏，出口市场的回暖也为制造业投资提供了有力支撑。

从房地产投资来看，1-9 月份全国房地产开发投资累计同比下降10.1%。其中，住宅投资 59701 亿元，同比下降 10.5%，办公楼和商业营业用房开发投资同比分别下降 9.1%和 12.6%。10 月全国房地产开发投资额同比下降，主要系市场需求疲软、政策调控影响、宏观经济波动、开发企业资金压力以及供给端结构性调整等多重因素影响。未来，随着政策的调整和市场环境的变化，房地产开发投资额有望出现新的变化。

3、社会消费品零售总额增速放缓，餐饮收入同比下降随着各项扩内需、促消费政策发力显效，消费需求延续恢复态势，服务零售持续恢复。1-9 月份，社会消费品零售总额 353564 亿元，同比增长3.3%。其中，除汽车以外的消费品零售额 318203 亿元，增长 3.8%。1-9 月份，全国网上零售额 108928 亿元，同比增长 8.6%。其中，实物商品网上零售额90721 亿元，增长7.9%，占社会消费品零售总额的比重为 25.7%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长 17.8%、4.1%、7.2%。

今年以来消费需求持续企稳，幅度相对平缓。受暑期出行旺季结束等的拖累，餐饮收入增速回落较多；然而，受益于以换新政策的刺激，汽车、家电、办公用品、家居等商品零售大幅回暖，支撑限额以上商品零售增速提高，叠加基数回落等因素，9 月份社会消费品零售总额同比增长 3.2%，较上月提高1.1 个百分点，边际有所好转。近期，受益于一揽子增量政策的着力点转向促消费、振股市、稳楼市，预计财富效应将会显现，同时经济和物价回升将支撑居民收入增加，预计四季度社零增速或稳步回升。

（二）货币政策执行情况

短期利率有所回落，国债利差出现走阔趋势 8 月 9 日，人民银行发布了 2024 年第二季度货币政策执行报告。总体来看，今年以来稳健的货币政策在支持实体经济恢复发展中发挥了关键作用。货币信贷保持合理增长，9 月末，广义货币（M2）余额 309.48 万亿元，广义货币（M2）、社会融资规模存量同比分别增长 6.8%和 8.0%；1-9 月新增人民币贷款16.02 万亿元，同比减少 3.73 万亿元。信贷资源正不断流向实体经济中的重点领域和薄弱环节，9 月末制造业中长期贷款、高技术制造业中长期贷款、专精特新企业贷款、普惠小微贷款余额分别同比增长 14.8%、12%、13.5%、14.5%，均高于同期各项贷款增速。社会融资成本明显下降，9 月份，我国新发放企业贷款加权平均利率约为 3.63%，比上年同期低约 21 个基点；新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上年同期低约 78 个基点，均处于历史低位。

从短期利率来看，DR007 和 R007 整体呈震荡下行态势，主因央行实施宽松的货币政策，积极向市场投放流动性。人民银行接下来将畅通货币政策传导机制，丰富完善货币政策工具箱，提高资金使用效率。坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场在汇率形成中的决定性作用，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。 从长期利率来看，1 年期、3 年期、5 年期、10 年期国债收益率分别较年初下行 73BP、下行 68BP、下行 54BP、下行 39BP，10 年期国债利率创新低。三季度国债期限利差相较于上半年呈现走阔趋势。整体来看，三季度债券市场触底反弹的驱动因素主要有流动性宽松、宏观经济数据不及预期以及机构投资者负债成本持续下调等，震荡调整的驱动因素主要有央行对收益率引导、大型银行集中卖出国债、重要会议等

（三）财政政策执行情况

财政收入增速回落，逆周期调节再加力 2024 年以来，我国公共财政支出和收入同比增速均有所收敛。2024 年上半年，全国一般公共预算收入 115913 亿元，同比下降 2.8%。财政收入增速降低，主要原因包括：一是2022年制造业中小微企业部分缓税在2023年前几个月入库，抬高了基数，导致 2024 年上半年收入同比下降；二是2023 年年中出台的4 项减税政策对 2024 年财政收入形成翘尾减收效应，进一步拉低了收入增幅；三是楼市低迷导致土地出让收入明显下降，影响了政府性基金收入。分中央和地方看，上半年，中央一般公共预算收入 50011 亿元，同比下降7.2%；地方一般公共预算本级收入 65902 亿元，同比增长 0.9%。

当前，我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变，财政政策逆周期调节力度有望持续加大。未来财政政策稳增长可能主要从以下三个方面着手：一是着力支持加快现代化产业体系建设，用好财政补贴、贷款贴息、税收优惠等政策工具，以市场化方式引导社会资本投入制造业重点领域，培育产业新赛道；二是着力扩大国内需求，包括适当增加中央预算内投资规模，推动壮大文化、旅游、教育、养老等新的增长点等方面。三是着力支持保障和改善民生，实施好就业优先政策，统筹用好税费减免、社保补贴、贷款贴息等政策，多渠道支持创业就业。四是加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，地方可以腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生。

二、资金端发展逻辑

（一）资金端短期逻辑

存款搬家流向理财，公募基金实现超越 在存款利率下行背景下，“存款搬家”现象出现，部分资金流向了收益相对更高的银行理财市场，推动理财规模增长。银行理财半年报显示，截至2024年6 月末，银行理财存续规模达到 28.52 万亿元，较去年同期增加3.18 万亿，较年初增加 6.43%，同比增加 12.55%。理财规模加速上升，一方面是一季度末过后资金回流理财，同时加上禁止“手工补息”要求，导致存款加速流向理财；另一方面 2024 年固收类理财产品业绩表现较好，吸引资金进入。2024 年上半年，银行理财累计募集资金 33.68 万亿元，相对 2023 年 6 月末增长近21.37%。

截至 2024 年 6 月底，公募基金资产净值 31.08 万亿元，较去年底增长12.61%，从规模和增速来看，2024 年上半年公募基金都超过银行理财，紧随其后的是信托和私募基金，2024 年一季度末的规模分别为 26.38 万亿、19.89 万亿。券商资管、基金专户的差距则较小，2024 年一季度末分别为5.98 万亿、5.82 万亿。银行理财被公募基金反超受多种因素影响，一方面是净值化后理财产品净值大幅波动引发客户资金回流至存款，另一方面也与季末存款冲量理财暂时性回流有关。随着理财资金对高流动性资产配置的提升，银行理财产品的竞争性不断加强，叠加银行存款利率多次下调，吸引力下降，理财规模持续回升。此外，随着资本市场新一轮深化改革开放拉开帷幕，一系列政策举措从投资端、融资端、交易端等协同发力，既关注短期痛点问题，又着眼长远、立足改革制度完善，有助于形成活跃市场，促进资本市场更好发挥资源配置、价格发现、风险管理功能，实现与实体经济良性互动，同时带动更多的社会资金进入资本市场。

（二）资金端长期逻辑

1、资产增速领跑全球，财管需求持续增长 招商银行与贝恩公司联合发布的《中国私人财富报告》指出，2006 年至2022年间，中国个人可投资资产的总规模从 25.6 万亿元增长至278 万亿元，年复合增速达 16.07%。相比之下，同期我国名义 GDP 的年复合增速仅为11.26%。这表明，我国居民财富增长的速度超过了 GDP，可能源于两个因素：较高的储蓄率和价值重估效应6。在高净值人群方面，2006 年至 2022 年，资产超过1000万元的高净值人群数量从 18.1 万人增至 316 万人，年复合增速达到19.57%。结合国际经验，财富的持续积累将增加居民对财富管理服务的需求，这也是推动财富管理行业发展的根本动力。

根据瑞信研究院发布的《2020 全球财富报告》，2020 年中国社会总财富达到 74.88 万亿美元，近 20 年的复合增速为 14%，在 1999 至2020 年间名列全球首位。2020 年，中国成人人均财富为 67771 美元，尽管与发达国家相比仍存在较大差距，但在 1999 至 2020 年间，中国的年复合增速为12.54%，远高于美国、欧洲和日本的 4.71%、5.14%和 1.39。

2、家庭资产配置转型，财管担当重要载体 中国人民银行发布的《金融从业规范财富管理》对财富管理进行了明确定义：财富管理贯穿于个人的整个生命周期，通过一系列金融和非金融的规划与服务，在财富创造、保有和传承的过程中，构建个人、家庭、家族与企业的系统性安排，实现财富的创造、保护、传承和再创造的良性循环。财富管理的范围包括现金储蓄与管理、债务管理、个人风险管理、保险计划、投资组合管理、退休计划和遗产安排等。因此，财富管理市场成为居民配置金融资产的重要载体，这一功能可以从资产配置和生命周期的视角来进行分析。 首先，从资产配置的角度来看，居民在配置金融资产时需要实现投资的分散化。资产配置理论是基于 Markowitz（1952）提出的现代投资组合理论（ModernPortfolio Theory, MPT）发展而来的。Markowitz 认为，一个有效的资产组合需满足两个条件：（1）在一定的标准差下，组合应有最高的平均收益；（2）在一定的平均收益下，组合应有最小的标准差。这种资产组合理论的分析方法有助于投资者选择最佳的投资组合，从而实现最大收益或最小风险。Brinson 等（1986）进一步的研究表明，投资回报的贡献主要来自投资策略——即资产类型的选择和权重，而主动的投资策略——如证券选择和时机选择，对投资回报的影响并不显著。这一发现确立了资产配置和投资政策在资产管理中的重要性。

根据中国人民银行《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的数据显示：参与调查的家庭中，无风险金融资产的持有率达到99.6%，而风险金融资产的持有率为 59.6%，明显低于无风险金融资产。这种现象的主要原因有两方面：一是我国居民的风险偏好较低，投资风格趋向稳健；二是个人投资者的金融知识和投资能力相对有限。因此，财富管理市场的发展将为个人投资者提供更多参与资本市场的良好选择。 以养老金业务为例，根据第七次人口普查的数据：2020 年，中国60 岁及以上人口占总人口的 18.7%，65 岁以上的老年人占总人口的13.5%。虽然这一比例低于主要发达国家水平，但我国人口老龄化的趋势在不断加剧。预计到2022年，建国后出生人口中的最高生育期将进入老年，老龄化问题将更加突出。因此，确保养老金资金的稳定运作成为各级部门的重要任务，这也包括基本养老保险基金的委托投资。目前，我国养老金的入市比例尚不足 20%，尤其是配置权益资产的比例较低，导致基础养老金的收益率偏低。在养老金资产规模最大的22 个国家中，养老金资产占 GDP 的平均比重为 67%，而 OECD 国家的平均比重为55%。相比之下，我国养老三支柱的合计占 GDP 比重仅为 10%，在资产规模上仍存在巨大的提升空间。

其次，个人在不同生命周期阶段对资产配置的需求存在差异，因此需要专业的财富管理机构来帮助其合理配置资产。生命周期理论最早由Modigliani 提出，他认为个人在较长时间内计划其消费和储蓄行为，以便在整个生命周期中实现消费的最佳配置，最大化个人的终生效用。Modigliani 和Blumberg（1954）的研究进一步丰富了生命周期理论，认为可以通过跨期分配的观点来解释个人和家庭在生命周期内随着年龄变化的消费变化。该理论为财富管理提供了基础，按此理论可以将人生分为不同阶段，每个阶段都有不同的财务目标。在投资领域，Bodie 等（1992）首次将生命周期理论应用于投资，构造了跨期消费—投资组合模型，假设个人在具有一定数量金融资产和人力资本的情况下，通过解决特定市场环境下的风险资产投资比例和消费数量，以最大化终生预期效用贴现值。Bodie 等的研究表明，个人在股票上的最优投资比例通常会随着年龄的增长而递减。Leibowitz 等（2002）则将机构投资中的养老基金概念引入私人财富管理中。个人在确定目标退休收入替代率（即退休后收入与退休前收入的比率）后，得出收入现金流目标，并通过折现得到现值，与当前持有的资产进行比较，从而确定适当的储蓄率以实现退休后目标收入。Ibbotson 等（2007）则为不同年龄、收入水平和初始财富的个人提出了关于储蓄率的指导原则，以便个人更容易确定其储蓄率。

综上所述，财富管理市场不仅为投资者提供专业的分散投资服务，还是针对不同人生阶段财富管理需求的重要支撑，为投资者提供差异化的财富管理服务。例如，在财富积累阶段后，许多退休人员面临如何将资产存量转化为退休收入流的问题，以实现个人的终生效用最大化，因此需要合理的退休规划。在规划退休需求时，财富管理机构通常需要面对两个未知变量——投资者的寿命和未来的收益率，以及一个关键问题——每年可以提取的金融投资组合的最大初始比例。这些专业问题通常超出了个人投资者的金融知识和能力，因此，财富管理市场的快速发展在投资者需求、专业服务和金融资产之间建立了有效的桥梁。

三、资产端发展逻辑

（一）固收资产运行情况

债券市场震荡下行，信用利差进一步走阔 2024 年我国债券市场经历了一系列波动，面对错综复杂的国际环境，中国经济的发展既有机遇也有挑战。为了促进经济的回升和向好，央行加强了逆周期调节，实施了稳健而灵活适度的货币政策，为经济提供了良好的货币金融环境。根据人民银行发布的金融市场运行数据，截至 2024 年8 月，我国债券市场发行的各类债券总额达到了 52.06 万亿元人民币，同比增长了11.03%。除去同业存单，其他各类债券的合计发行量为 31.17 万亿元，同比增长了4.05%。到2024 年8月底，债券市场的托管余额为 165.0 万亿元，比 2023 年末（157.9 万亿元）增长了 4.49%。

2024 年以来，我国国债的收益率整体上呈现出震荡下行的趋势。第一阶段，年初至 3 月初，由于市场对经济前景持谨慎态度，加上年初的降准降息政策，资金面保持宽松，债券市场面临资产短缺，推动了债券市场的上涨，10 年期国债的收益率从年初的 2.55%下降到了 2.27%。第二阶段，从3 月初至4 月中下旬，市场干扰因素增多，波动性增大，长期债券的收益率快速下降，但市场资金依然宽松，债券市场的“资产荒”持续存在，导致短期和中短期利率下降，10 年期国债收益率整体上继续震荡下行。第三阶段，4 月中下旬至5 月初，受到央行可能将在二级市场买卖国债的消息影响，收益率迅速上升至大约2.37%。第四阶段，从 5 月初至 7 月底，尽管央行多次提醒长期债券的风险，但由于禁止“手工补息”的政策落地，债券市场的“资产荒”加剧，经济数据低于预期，存款搬家，非银机构扩张，10 年期国债收益率下降至大约 2.11%。第五阶段，从8 月至今，市场波动进一步加剧，利率和信用表现出现分化，理财产品回表和机构负债端的赎回冲击，导致 10 年期国债收益率跌破 2.10%。

在信用利差方面，从 2024 年 2 月下旬至 8 月中旬，信用利差总体上保持在较低水平。然而，到了 8 月下旬，随着部分产品的负债端面临赎回压力，机构开始在二级市场抛售信用债和永续债，导致信用利差有所扩大。9 月末，随着权益市场行情的发展，固定收益产品的负债端赎回压力再次上升，信用利差进一步扩大。

（二）权益资产运行情况

1、多项政策组合加力，资本市场高质量发展 2024 年 4 月，国务院推出了第三个“国九条”，即《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，旨在加强市场监管、防范潜在风险，以此推动资本市场的高质量发展。随着新“国九条”及其相关的资本市场“1+N”系列政策文件的实施，权益市场受到了积极的影响。

央行层面：创设结构性货币政策工具支持资本市场（1）降低存款准备金率和政策利率：国新办于 2024 年9 月24 日就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会。会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存款准备金率和政策利率，以增加金融市场的长期流动性。具体来说，存款准备金率将下调 0.5 个百分点，此举将向市场注入约1 万亿元人民币的资金。根据市场流动性的实际情况，今年内还可能进一步下调存款准备金率，幅度在0.25 至 0.5 个百分点之间。此外，央行的政策利率，即7 天期逆回购利率，将下调 0.2 个百分点，从 1.7%降至 1.5%。这一调整旨在引导贷款市场报价利率和存款利率相应下降，确保商业银行的净息差保持稳定。这些措施都是为了促进经济的稳健增长和金融市场的流动性。 （2）创设新的货币政策工具：中国人民银行行长潘功胜9 月24 日在国新办发布会上宣布支持股票市场稳定发展，潘行长表示，央行将推出新的货币政策工具，即证券、基金和保险公司的流动性互换便利，这将允许符合资格的金融机构通过资产质押的方式，从央行获得流动性支持，从而显著增强其资金筹集和股票增持的能力。

（3）创设股票回购增持专项再贷款：引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票，稳定资本市场。 （4）降低存量房贷利率：中国人民银行于 2024 年9 月29 日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，根据公告，符合条件的存量房贷借款人可以重新协商利率加点，这将有助于降低现有房贷的利率水平。央行的这一措施旨在促使商业银行将存量房贷利率调整至接近新发放贷款的利率水平，预计利率的平均下降幅度将大约为 0.5 个百分点。这些调整旨在减轻借款人的还款压力，同时促进房地产市场和金融市场的平稳健康发展。

证监会层面：加速推动中长期资金入市，夯实市值管理基础（1）推动构建“长钱长投”的政策体系：在 2024 年9 月26 日的中共中央政治局会议上，证监会主席吴清强调了引导中长期资金进入资本市场的重要性。他提到，需要消除社保、保险、理财等资金入市的障碍，以提振市场信心。为此，政策将聚焦于三个方面：不断改善资本市场环境，积极推动权益类公募基金的发展，以及完善各类中长期资金入市的政策体系，旨在营造一个适宜长期资金投资的市场环境。 （2）市值管理：2024 年 9 月 24 日，中国证监会研究起草了《上市公司监管指引第 10 号——市值管理（征求意见稿）》现向社会公开征求意见，要求上市公司以提高上市公司质量为基础，增强经营效率和盈利能力。同时，上市公司需要依法合规地运用并购重组、股权激励、现金分红、投资者关系管理、信息披露和股份回购等手段，以提升公司的投资价值。

（3）严把发行上市准入关，加大退市监管力度：2024 年3 月15 日，中国证监会发布《关于严把发行上市准入关从源头上提高上市公司质量的意见（试行）》等政策文件，覆盖发行准入、上市公司持续监管、中介机构监管等各方面政策措施，旨在进一步完善资本市场的长期稳定发展机制，增强市场功能。此外，2024年 4 月 12 日，证监会发布了《关于严格执行退市制度的意见》，要求严格执行四类强制退市标准，包括重大违法、规范、财务和交易问题，以实现精准的“应退尽退”，推动市场形成有序的进出机制，及时清理不合格的企业。

金管总局层面：发挥保险资金长期投资优势 金管总局局长李云泽表示下一步金管总局将继续支持资本市场持续稳健发展。一是扩大保险资金长期投资改革试点，支持符合条件的保险机构设立私募证券投资基金，增加对资本市场的投资；二是指导保险公司优化考核机制，鼓励保险资金进行长期权益投资；三是鼓励理财公司和信托公司加强权益投资能力，发行更多长期权益产品，积极参与资本市场，通过多种渠道培养耐心资本。

2、全球股市集体回暖，市场情绪显著改善 从全球来看：继 2023 年的强劲增长之后，美国股市在2024 年的前两个半月里继续保持了上涨趋势，创下了多项历史新高。截至2024 年，标准普尔500指数年内上涨约 23%，创下 47 个收盘记录，市值增加超过8 万亿美元。这一增长主要得益于市场对货币政策放松的预期以及强劲的企业盈利前景的推动。以科技股为主的纳斯达克指数也上涨了 23.17%，科技行业成为推动市场上涨的关键力量。2024 年，随着人工智能、大数据等技术的迅速发展，科技企业的盈利能力不断提升，成为市场的领导者。这些企业的强劲表现不仅推动了自身股价的上涨，也在一定程度上带动了整个市场的增长。 在欧洲，尽管全球经济面临通货膨胀和利率上升等挑战，但部分国家的GDP增长超出预期，为股市的强劲表现提供了坚实的基础。

在国内，尽管 2024 年上半年 A 股的业绩仍在低位波动，负增长趋势有所减缓，特别是金融板块的积极贡献，使得业绩下降幅度有所收窄。部分行业和公司的突出表现为市场带来了新的活力。第二季度，得益于金融板块的增长，A股的盈利情况有所改善，净利润增速比第一季度提高了 3.35 个百分点。按行业划分，A 股整体盈利仍在低位波动，行业间差异显著。食品饮料、汽车、技术硬件与设备、公用事业等行业的增速相对较快，这些行业在上半年的归母净利润增速较第一季度有明显改善。三季度末，自 9 月 24 日和 26 日重大政策发布以来，A股市场迎来了显著的资金流入，多个指数的单日及周涨幅、日成交额均创下了历史新高。沪深 300 指数在 9 月末的单日最高涨幅达到 8.5%，单周最高涨幅更是达到15.7%，为 2008 年金融危机以来的最优表现。这一波行情不仅激发了新股民的开户热情，也让含权理财产品的配置价值凸显，吸引了众多理财投资者的关注。

2024 年上半年经济延续弱复苏态势，总体经济在新旧动能转换期间表现相对平稳。在上市公司层面，剔除新股后，A 股非金融板块上半年的营收同比下降0.42%，较 24Q1 的增长速度下降了 1.36 个百分点；归母净利润累计同比下降5.51%，较 24Q1 的增长速度下降了 0.26 个百分点。从板块来看，受金融行业支撑较大的主板盈利增速有所改善，而双创板块的盈利增速仍在下滑。

（三）公募 REITs 运行情况

未来发展空间广阔，公募 REITs 市场持续活跃 我国公募 REITs 市场起步于 2021 年，与美国等成熟市场比较，发展较晚。截至 2024 年 8 月，公募 REITs 总市值为 1200 亿元，仅为美国REITs 规模的5.39%。展望未来市场空间，从国外主要市场 REITs 市值占股票市值比重来看，（剔除新加坡与澳大利亚两个市场波动较大）2020 年 REITs 市值占股票市值比重介于0.5%-2.7%之间。截至 2023 年 8 月末，中国股票市值约为70 万亿元，已上市的45 只公募 REITs 总市值合计 1257.54 亿元，比重仅为 0.17%，明显低于国外市场。目前上市的 45 只公募 REITs 产品，根据底层资产类型可分为两大类：产权类和特许经营权类。其中，产权类 REITs 共 27 只，总市值为614.54 亿元人民币；特许经营权类 REITs 共 18 只，总市值为 643 亿元人民币。产权类REITs 包括园区、仓储物流、保障性租赁住房和消费等领域；特许经营权类REITs 则涵盖高速公路（交通）、新能源和生态环保等。高速公路（交通）、消费和园区类别的市值位居前三，其中消费类作为 2024 年新上市的资产类型，发展迅速，市值已超过产业园区，排名第二。

在投资回报方面，45 只 REITs 今年以来的平均累计涨幅为9.30%，其中37只实现了正收益，占比 82.22%。对于上市时间超过一年的28 只公募REITs，2024年的平均涨幅为 11.13%，其中 25 只获得正收益，占比89.29%。相比之下，新上市的 REITs 平均累计涨幅为-7.62%，其中 11 只获得正收益，占比39.29%。部分高速公路和产业园的底层资产受到外部冲击，经营状况未达预期，表现相对较弱。 截至 2024 年 9 月 27 日，45 只公募 REITs 总市值 1257.54 亿元，平均P/NAV为 1.039，处于合理估值水平区间。分板块看，仓储物流、交通、园区P/NAV低于 1，估值处于合理偏低水平；生态环保，保租房、新能源类P/NAV大于1.2，估值处合理偏高水平。消费类 REITs 为 2024 年新上市类型，目前P/NAV为1.04，处于正常水平。平均中债估值收益率为 5.90%。交通类估值收益率最高，达8.12%，生态环保类最低，为 3.59%。

（四）房地产运行情况

房企融资大幅下降，销售数据持续低迷 在 2024 年 9 月，房地产行业的企业通过债券市场融资总额达到了428.3亿元人民币，较去年同期增长了 8.0%，这一增长主要得益于去年较低的基数效应。然而，与上月相比，融资总额下降了 22%。在这一时期，行业债券融资的平均利率为 3.06%，比去年同期下降了 0.62 个百分点，但与上月相比增加了0.53 个百分点。从 2024 年年初至 9 月的累计数据来看，房地产行业的债券融资总额为4130.2 亿元人民币，较去年同期下降了 27.0%，不过降幅有所收窄。其中，信用债融资达到 2561.1 亿元人民币，占融资总额的 62.0%，同比下降了26.8%；海外债券发行额为 67.0 亿元人民币，占总额的 1.6%，同比下降了53.7%；资产支持证券（ABS）融资为 1502.2 亿元人民币，占总额的 36.4%，同比下降了25.5%。体来看，房地产企业在 2024 年的融资规模继续呈现下降趋势。

从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4.18%，较2023 年全年下降较快，这表明境外债券市场仍然相对封闭，仅有少数房企在境外市场发行债券。而境内债券的融资成本为 2.96%，较 2023 年全年下降了0.52 个百分点，维持在较低水平，这主要归因于发债主体多数为国有企业、中央企业和优质民营企业，这些企业在融资方面具有明显的优势。 从行业基本面来看，2023 年 1-9 月份，全国房地产开发投资78680 亿元，同比下降 10.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资 59701 亿元，下降10.5%。房地产开发企业房屋施工面积 715968 万平方米，同比下降12.2%。其中，住宅施工面积 501051 万平方米，下降 12.7%。房屋新开工面积56051 万平方米，下降 22.2%。其中，住宅新开工面积 40745 万平方米，下降22.4%。房屋竣工面积36816 万平方米，下降 24.4%。其中，住宅竣工面积 26871 万平方米，下降23.9%。由此可见，房地产行业仍在经历深度调整。