物管商管公司财务及经营情况如何？

行业分化加剧，绩优房企的关联物企表现更佳。

1. 财报情况：行业整体增收不增利，业绩表现分化

（1）行业整体增收不增利，毛利率较去年同期下行。营收增速下滑，归母净利润增速转负。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 1111. 8 亿元，同比增长 6.2%，增速较 2023 年下降 3.6 个百分点；实现归母净利润 63.0 亿元，同比减少 37.5%，增速 较 2023 年下降 38.3 个百分点。归母净利润率由 2020 年的 12.1%下降至 2023 年的 5.7%，2024 年上半年与 2023 年持平，行业整体增收但利润空间下行。 毛利率较去年同期下降 1.3 个百分点，管理费率有所压降。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司综合 毛利率维持在 20.3%，较去年同期下降 1.3 个百分点，但是相较 2023 年全年上升 0.6 个百分点。综合毛利率环 比改善主要由于三大业务板块中，基础物管服务和社区增值服务毛利率都得到提升，分别上升 0.8和 1. 2 个百分 点。但个案来看，关联方质优且规模较大的物企出现毛利率提升，如华润万象生活、绿城服务、中海物业毛利 率分别较去年同期提升 0.8、0.6 和 0.8 个百分点。重点物企持续推进降本增效， 22 家代表物企管理费用率从 2023 年的 7.6%下降至 2024 上半年的 6.2%。表现较好的企业包括招商积余、滨江服务等，2024 上半年管理费 用率均维持在 3.0%的水平。

分业务来看，基础物管服务盈利能力环比大幅提升，非业主增值服务连年下探已与基础物管趋同。业务 结构来看，受房地产行业调整影响，22 家重点物企的非业主增值服务在收入结构中占比持续降低，2024 年上 半年占比仅 7.1%，较 2023 年下降 2.1 个百分点；而基础物管服务收入占比为 69.0%，提升 2.4 个百分点。从盈 利能力来看，物企传统主业中的基础物管、社区增值服务毛利率环比均有所改善，分别为 16.6%、32. 6% ，分 别比 2023全年提高 0.8和 1.2个百分点，非业主增值服务持续承压下探，毛利率为 17.8%，比 2023全年下降 0. 7 个百分点，和基础物管已基本趋同。

央国企背景的物企业绩维持正增长，归母净利润同比增长 9.0%。2024 年上半年，22 家重点物管及商管公 司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 636.2 亿元，同比增长 9.5%，增速较 2023 年全年下降 6. 3 个 百分点；实现归母净利润 59.0 亿元，同比增长 9.0%，增速较 2023 年全年下降 17.3 个百分点。归母净利润率为 9.3%，较 2023 年的 8.4%提升了 0.9 个百分点，归母净利率基本保持稳定。 民企背景的物企报表整体收入上升 2.0%，归母净利润下滑超 9 成。22 家重点物管及商管公司中的 12 家民 营物企合计实现营业收入 47.6 亿元，同比上升 2.0%，增速较 2023 年下降 1 个百分点；实现归母净利润 3. 9 亿 元，同比下滑 91.5%，增速较 2023 年下降 42 个百分点。归母净利润率由 2023 年的 2.2%下滑至 2024 年上半年 的 0.8%，下降了 1.4 个百分点，远低于央国企整体利润率水平。

（2）ROE整体下滑，央国企物企表现更佳。ROE 同比降低 2.6 个百分点，主要受归母净利率下滑影响。 2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司的 ROE自 2023 上半年的 6.5%下滑至 3.9%。从杜邦分析拆解来看，ROE下滑主要是由于归母净利率的下滑。ROE 的三个指标（归母净利率*总资产周转率*权益乘数）中，归母净利率较 2023 年同期大幅下滑，由 2023 年同期 的 10.0%下滑至 2024年上半年的 5.7%；总资产周转率由 2023 年上半年的 0.38小幅下降至 2024年同期的 0. 37； 权益乘数由 2023 上半年的 1.68 提升至 2024 年同期的 1.90。 分不同企业性质来看，央国企背景物管公司 ROE 有所增长，民企背景的物管公司整体 ROE 持续下滑。 2024 年上半年，22 家重点物企中的 10 家央国企背景的物企整体 ROE出现回升，自 2023 上半年的 7.6%上涨至 2024 年同期的 7.7%；另外 12 家民营物企的 ROE 持续下滑，自 2023 年上半年的 5.6%下降至 2024 年同期的 0.5%，在地产下行期民营物企的盈利能力大幅萎缩，央国企和民营企业的盈利能力持续分化。

（3）央国企回款状况有所改善，民企回款仍有压力。应收账款规模保持平稳，资金回收效率有待提升。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司应收账款规模 722.5 亿元，同比增长 6.3%，其占营业收入比重 66.9%，相较 2023 年同期微涨 0.2 个百分点，物企资金回收效 率仍有待提高。其中央国企背景的企业应收账款占总营收的比重从 2023 年上半年的 56.2%下降到 2024 年同期 42.8%，而民营企业的占比从 84.9%来到 85.5%，我们认为民营企业资金回收效率较低的原因主要包括：1. 地产 下行期关联房企现金流紧张，普遍延迟对上游供应商付款，导致物企的非业主增值服务资金回收效率降低；2. 部分地方政府财政紧张，导致部分和政府相关的公建物业和城市服务项目资金周转变慢；3.小业主存在物业费 欠缴等问题，在并表的收并购公司中这种欠费情况更为普遍，导致公司自身基础物管业务和并表公司的资金回 收效率较低。 分不同企业性质来看，央国企回款状况有所改善，民营物企仍面临回款压力。2024 年上半年 22 家重点物 管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企应收账款占收入比重为 42.8%，较去年同期下降 13.4 个百分点，12 家民营物企应收账款占收入比重为 85.5%，较去年同期上升了 0.6 个百分点。

受应收账款规模增长速度放缓、应收账款规模扩大等因素影响，物企货币资金减少。2024 年上半年 22 家 重点物管及商管公司在手货币资金共计达到 80.9 亿元，同比下降 9.3%，各重点物企货币资金逐步收紧。如前 文所述，2024 年上半年 22 家重点物企应收账款占营收的比重相较 2023 年同期有所抬升，物企 C 端、B 端、G 端各项业务收缴率持续承压，流动性仍处于收紧状态，资金回收率仍有待提高。 2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司只有金科服务经营现金流净额/净利润比例达到 1 以上，而建发物 业、保利物业、万物云等物企经营现金流净额/净利润比例呈现下降趋势，验证了当前资金回收效率仍有待提 高。绿城服务、招商积余、新大正、建发物业由于经营性现金流为负导致经营现金流净额/净利润比例为负数。

2.经营情况：物企头部效应明显，市场化外拓节奏放缓

（1）规模：在管面积增速止跌回升，头部物企规模断层仍存。重点物企在管规模同比增长 12.0%，合约面积同比微增 4.3%，合管比略有下降。截止 2024年 6月 30日， 22 家重点物管及商管公司发布的 2024 年半年度财报中，除去万物云、新城悦服务、合景悠活和新大正未披露 在管面积，18 家物企共实现在管面积 52.6 亿方，同比增长 12.0%，扭转了 2022 年以来连续 2 年的增速下行态 势。再除去万物云、招商积余、中海物业、新城悦服务、合景悠活、融创服务和新大正 7 家未披露合约面积的 物企外，15 家物企合约面积共计 59.3 亿方，同比增长 4.2%；15 家公司的合约覆盖倍数（合约面积/在管面积） 由 2023 年的 1.45 下降至 1.42。

横向来看，梯队分化显著，规模断层持续。从合约面积口径来看，碧桂园服务以 16.3亿方规模蝉联物企规 模 Top1；Top2-4 分别为保利物业、绿城服务、雅生活服务，合约规模均在 7 亿方以上； Top5-7 为华润万象生 活、金科服务、建业新生活，合约规模在2-5 亿方区间；Top8-10为远洋服务、金茂服务和建发物业，合约规模 在 1-2 亿方。区间整体格局固化依然明显，各个梯队的合约面积规模延续断层式分化，头部领先优势仍在扩大。

（2）并购市场持续遇冷，头部物企市场外拓节奏有所放缓。2024 年上半年并购市场持续遇冷，仅有零星个例，物企态度趋向谨慎。根据中指研究院报告，2024 年仅 监测到年初一起市场化收并购案例，为雅生活旗下龙城服务全资收购新成立的宝鑫城清洁，其物业类型包含物 业管理、建筑物清洁、专业保洁清洗消毒以及停车场服务等。当前物管公司或更重视现金流而非收并购带来的 规模增长，面对收并购的审慎态度料将延续。

代表性物企外拓占比多在 60%以上，外拓规模相较以往降低。我们统计的 5家披露市拓数据的代表性物管 及商管公司，其市场化外拓的占比多数超过 60%，其中华润万象生活 2023 年外拓占比高达 87.5%，但物企外拓 规模总体下降，节奏有所放缓。头部物企业近年来重视自身的市场化外拓能力建设，多培育专业化团队负责市 场化外拓工作。在未来母公司交付面积受影响，内生增长承压情况下，物企转型态势明显，外拓步伐更加谨慎。

（3）增值服务：收入增速放缓，单位面积收入回升。增值服务收入增速不及往期。2024年上半年，代表性物企两类增值服务收入增速持续下降。其中非业主增 值服务的收入为 80.3 亿元，较去年同期下降 18.1%；社区增值服务收入 113.8 亿元，较去年同期增长 4. 0% ，但 增速相较于 2023 年上半年的 7.6%收窄 3.6 个百分点。从各项增值服务收入来看，社区增值服务收入规模超过 非业主增值服务收入，社区增值服务业绩承压小、回款快，物企加大投入力度；而非业主增值服务受地产行业 下行影响，房企推盘谨慎影响，物企非业主增值服务业绩、回款承压持续下滑。2024 年上半年重点物企实现单 位业主增值服务收入 1.9 元/平方米/半年，年化后较去年同期提高 2.0%。