物管企业业务营收与分红情况如何？

2025 年上半年营收同比来看，央国企物企+12.6%、混合所有 制物企+8.7%、民企且未展期物企+4.8%、民企且已展期物企+5.1%。

1.业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质 量发展

我们选取持续披露物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入数据的 34家上市物企作为样本，讨论物企各业务板块的营收表现。

物管主业增速放缓，增值业务延续收缩

2025 年上半年，34 家物企的收入分业务板块来看： 1） 物业管理服务：2025 年上半年样本物企物业管理服务收入同比+7.6%，较 2024 年上半年增速下降 3.5pct。2025 年上半年物业管理服务收入占比为 72.7%，较 2024 年上半年进一步提升 2.4pct。我们认为物企持续夯实主营业 务，加大对基础服务品质与客户体验的投入，或进一步巩固核心竞争力，夯 实长期发展基础。 2） 社区增值服务：2025 年上半年样本物企社区增值服务收入同比-2.3%，较 2024 年上半年降幅收窄 3.5pct。2025 年上半年社区增值服务收入占比为 10.7%，较 2024 年上半年下降 0.7pct。我们认为物企积极调整业务结构，退 出低质低效业务，重视客户需求与业务协同，有望实现增值业务的高质量发 展。 3） 非业主增值服务：2025 年上半年样本物企非业主增值服务收入同比-24.6%， 较 2024 年上半年降幅走扩 9.9pct。2025 年上半年非业主增值服务收入占比 为 5.1%，较 2024 年上半年下降 1.9pct。我们认为新房销售仍处于调整阶段， 物企主动压降关联方业务收入占比，收入或延续下行。

2025 年上半年，物企的在管、合约面积增速均有所放缓，主要是因为物企主动退出 部分低效项目。我们选取持续披露在管面积的 15 家物企，2025 年上半年总在管面积 为 55.2 亿平方米，较 2024 年末+1.4%，选取持续披露合约面积的 11 家物企，2025 年上半年总合约面积为 45.2 亿平方米，较 2024 年末+0.2%。部分物企关联方销售更 具韧性，仍能保持稳定的项目输入，如滨江服务、建发物业在管面积较 2024 年末分 别+10.5%、+10.2%。

业务板块表现分化，关联方影响成长韧性

2025 年上半年，不同背景物企的各项业务板块表现如下： 1） 物业管理服务：2025 年上半年营收同比来看，央国企物企+12.6%、混合所有 制物企+8.7%、民企且未展期物企+4.8%、民企且已展期物企+5.1%。央国企表现更优，主要得益于关联方销售表现韧性更强，贡献了稳定且高质量的项目。 2） 社区增值服务：2025 年上半年营收同比来看，央国企物企-8.0%、混合所有 制物企+4.8%、民企且未展期物企-6.1%、民企且已展期物企-1.0%。混合所有 制同比实现增长，主要是万物云 2025 年上半年增值业务实现营收 10.5 亿 元，同比+32.8%。 3） 非业主增值服务：2025 年上半年营收同比来看，央国企物企-20.0%、混合所 有制物企-31.2%、民企且未展期物企-15.6%、民企且已展期物企-30.8%，央 国企与部分优质民企降幅相对较小。

2. 分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显

分红总额同比持平，头部物企分红积极

尽管分红企业减少，但总额微增，龙头物企如华润万象生活、万物云等稳健派息。从分红的物企数量看，2025 年上半年，59 家上市物企中共有 13 家进行分红，较 2024 年上半年减少 3 家。从分红总额看，2025 年上半年物企的分红总额约 44.0 亿 元，同比+0.1%。59 家上市物企中，2025 年上半年分红总额最高的三家分别是华润万 象生活、万物云、中海物业，分红总额分别为 20.1 亿元、11.1 亿元、3.0 亿元，同 比分别+3.0%、-7.0%、+19.0%。

从分红比例来看，2025 年上半年分红比例最高的 3 家分别是万物云、祈福生活 服务、华润万象生活，分红比例分别为 140.3%、139.8%、99.0%，13 家分红的物企中， 有 9 家分红比例超过 50%。

多家物企持续回购，万物云、绿城服务领跑

2025 年以来，多家物业企业借助回购稳固市值，增强股东信心。截至 2025 年 8 月 31 日，物企回购金额最高的三家分别是万物云、绿城服务、碧桂园服务，回购金 额分别为 7840、6002、5419 万元。

头部物企稳健增长，红利属性持续强化

物企板块整体股息率表现亮眼，持续展现红利资产的配置价值。在利率下行与外部环境不确定性并存的背景下，具备稳定现金流与分红能力的物业企业投资性价比 凸显。随着行业逐步进入存量市场，头部物企或能够实现高质量增长，维持充沛的现 金流以及高比例的分红，是优质的底仓资产。