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经营服务行业2024年中报综述：各赛道分化加剧，推荐交易中介商及优质物企。物管商管：在管规模增速回升，行业分化加剧，绩优房企关联物企表 现更佳。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 1111.8 亿元，同比增长 6.2%，增速较 2023 年下降 3.6 个百分点；实现 归母净利润 63.0 亿元，同比下降 37.5%，增速较 2023 年下降 38.3 个百 分点。行业分化加剧，母公司仍是行业主要因子。关联方为绩 优房企 （通常为央国企背景）的物管公司在业绩增速、盈利能力和回款效率等 方面均有显著优势。央、国企物企归母净利润同比增长 9.0%，民企下 滑 91.5%。18 家重点物企在管面积合计 52.6 亿方，同比增速达 12%， 结束 2021-2023 年连续两年增速下跌，较 2023 全年提升 1.5个百分点。

交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压， 资产管理商表现分化。（1）交易中介商：二季度盈利大幅改善，房屋 资管业务亮眼。2024 年上半年头部中介商合计实现营收 467.8 亿元，同 比下降 2.5%；实现归母净利润 23.7 亿元，同比大降 41.3%。但强者恒 强格局延续，二季度展现良好盈利弹性，以龙头贝壳为例，单季度实现 净利润 19.0 亿元，同比提升 46.2%，实现经调整净利润 26.9 亿元，同比 提升 13.9%。三家交易中介商的房屋资管业务合计实现营收 111.5 亿 元，同比提升 73.1%。（2）代建服务商：市占率持续提升，但订单与 代建费增长放缓，回款压力有所增长。典型企业绿城管理控股 2024 年 上半年新拓代建项目建面 1746 万方，同比增长 1.1%，新拓代建项目代 建费 41.9 亿元，同比下降 18.1%；由于委托方资金承压，公司应收款项 共计 26.9 亿元，较 2023 年年底增长 23.1%；经营活动现金净流量出现 较大幅度下降。需进一步关注销售市场表现及业主支付能力提升。 （3）资管服务商：资产运管业务更具韧性。基础设施代表公司首程控 股 2024 年上半年营收同比大增 55.2%，资产运营业务稳中有增。商业 不动产代表公司光大嘉宝因业务转型致业绩大幅下降，但资管规模保持 平稳。