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华润万象生活研究报告：非凡万象，双轮共进，商管服务龙头业绩腾飞。

物管规模稳中有进，增值业务多元化布局

截至 2024H1，公司在管面积为 3.98 亿平，合约面积为 4.46 亿平，较年初分别增 长 7.5%和 4.9%，第三方占比分别为 61.9%和 60.2%，城市空间在管规模占比提 升至 31%。2024H1 基础物管实现收入 39.8 亿元，同比+15.4%，其中关联方占比 51.2%，城市空间占比 20.6%，毛利率同比下降 1.0pct 至 15.2%；社区增值和非 社区增值业务收入同比分别+10%、-16%，毛利率同比分别下降 1.9pct、1.4pct 至 30.9%、37.8%。

商管服务龙头，运营提质增效

公司商业航道主要包含购物中心和写字楼两大业态，其中商业在管面积 1185 万 方，关联方占比 82%；写字楼在管面积 1523 万方，受新项目入市影响出租率同 比下滑 2.6pct 至 77.1%。2024H1 商业航道收入 28.5 亿元，同比+23.4%，其中购 物中心和写字楼收入占比分别为 66%和 34%；毛利率达 60.9%，同比增加 2.4pct。

物管规模稳中有进，关联方储备面积充裕

公司 2019 年来收入利润保持增长，2024H1 收入及归母净利润同比分别+17.1%、 +36.0%；得益于商管毛利率边际提升，整体毛利率同比提升 0.8pct 至 34.0%，毛 利率和净利率水平在头部物企均保持前列；管理费率同比下降 1.3pct 至 5.1%， 在头部物企处于较低水平。公司在手现金充裕，上半年经营性净现金流可覆盖净 利润倍数同比提升至 90%。