德国住房现状及政策演变历史复盘

价格较为稳定，租房比例较高。

1. 房价合理稳定，居民住房负担小

德国政府在二战后高度重视住房体系建设，通过福利性公共住宅制度、住房补贴 制度、住房储蓄制度、购建房税收减免等一系列制度政策，在解决二战之后出现的房 屋短缺的同时也合理地控制了房价。根据OECD数据显示，德国实际房价指数从1986 年到 2023 年涨幅较少，房价基本保持平稳。其余发达国家，如英国，美国等，在同 样时间段内房价出现了大幅度上涨。

人均可支配收入增速快过租金涨幅。根据世界银行数据，德国居民人均收入增长 速度超过了房价的增长速度，2005 年至 2023 年间，德国人均可支配收入增幅达到 56%，从 17418 欧元/年增至 27102 欧元/年，同期租金指数涨幅为 27%。

租金有管控因素。租房方面，德国联邦政府在管制时期推出租金限制政策，限制 租金的年涨幅；在租金市场化时期，推出‘房租刹车’政策，‘冷冻租金’政策，来 压制租金的快速上涨。由于供给充足、对需求端差异化补贴再叠加抑制投机行为，让 德国住房租金长期维持稳定。

和其他发达国家相比，德国的住房拥有率明显低于其余的发达国家，大部分居民通过租房 来解决住房问题。从 2021 年欧盟统计局公布的数据看，德国房屋自有率不到 50%，欧盟平 均住房拥有率在 7 成左右。某种程度上，德国的住房制度设计让居民认为租房的安全性和性 价比与自有住房相差无几，从而呈现出租房家庭为多数的结果。

结构上看，德国不同地区之间的租房比例也有差异，根据德国联邦统计局数据显 示，2022 年柏林市居民房屋拥有率仅 16%、汉堡为 20%，作为德国最大的两个个城 市住房拥有率较低；而像莱茵、萨尔州等地住房拥有率在 5 成以上。

当然，社会层面上的发展水平与文化差异也不容忽视，欧盟国家内部因为收入及 子女脱离家庭时间的不同，也会导致统计学上住房拥有率的错配。比如假如我们把房 屋属性分成与父母合住，则会发现德国人在年轻的时候更爱搬出去租房，或者说德国 年轻人人选择独立的时间更早。在 17-24 岁这个年龄段的德国人已经有接近 4 成离 开父母选择独居，而这一数据在意大利仅 1 成左右，25-32 岁的德国人超过 8 成的选 择搬离父母，意大利这边则有 6 成的同年龄段青年人与父母住在一起，然而在统计学 上，因为他们并未选择租房，所以住房拥有率上依然是有的一方。

与意大利类似，其他的一些欧洲国家如克罗地亚、西班牙、希腊等青年平均离家年 龄也在30 岁以上，这也导致了统计学上呈现出其住房拥有率较高，租房占比较低的情况。 此外，我们观察发现似乎经济更为发达的地区青年会在更早的年龄段脱离家庭独立生活。比如北欧和西欧青年在 25-34 岁年龄段与父母同住的比例在欧洲占比最低。这些青年步 入社会后大多不会第一时间买房，因此住房拥有率这个指标需要从更多的维度解读。

2. 德国住房政策演变历史

二战后至 20 世纪 60 年代，德国住房严重短缺，政府主导建设大量保障性住房。 二战后德国仅剩有 40%的住房没有被战火摧毁，面对严重的住房短缺问题，德国政 府通过修建大量实体保障性住房来解决民众住房的问题，由于战后民众普遍贫困，住 房贷款市场尚未形成。 1950 年，西德颁布第一部《住房建设法》，规划在随后六年内建设保障性住房 180 万套，政府建设的保障性住房运转方式主要通过补贴建设者，让产权房以较低的 租金向普通家庭出租，至 1959 年西德保障性住房在战后新建住房中的占比达到 55%。 1956 年西德颁布第二部《住房建设法》，试图采取类似保障性住房供给补贴的方式 促进私人购买住房，但由于战后贫困，大多数居民买不起住房，因此 20 世纪 50 年 代，西德新建住房大部分为公共租赁用途的保障性住房，居住人口接近总人口 3/4。

20 世纪 60-80 年代，住房短缺初步缓解，开启市场化探索。随着保障性住房建 设持续推进，住房紧缺的缺口开始减少，但由于保障性住房面积普遍偏小，政府开始 推行市场化住房政策优化市场供应给人们更多的选择。1961 年，西德开始开发部分 市场化住房政策，在住房供需相对平衡的地区放宽租金管制。同时，针对建设方的补 贴开始减少，同步转为面向租户的补贴，且不断增加，需求端补贴的对象从全体租户 转为低收入人群和特殊家庭。此外，从 1971 年开始，出台一些列保障租赁的法规， 如租金涨幅限制、驱离租户限制等来保护租房者权益。 20 世纪 70 年代-21 世纪初，保障房市场化程度快速提升。在民众住房短缺问题 得到解决之后，原有的实物住房配给制制度阻碍了市场化的流通。在 70 年代石油危 机冲击下，德国政府为了减少政府财政负担，开始大力推行住房市场化政策。一方面， 政府终止了住房公司等市场主体的税收优惠政策，减少住房供给的补贴；另一方面政 府大力推行自用住房减少和购买的补贴。1990 年《非营利性住房法》出台，规定国有市政住房公司和住房合作社转归私人运营，部分保障性住房到限定租期后即被出售。 2002 年新《住房供给补贴法》实施，规定德国联邦政府不再投资建设保障性住房， 住房保障责任下放至各州，联邦层面的住房供给补贴逐步终止。2005 年，保障房体 系开展了“哈尔茨改革”，租房补贴对象范围紧缩。2006 年，德国各州开始全面运 行地方性住房保障政策，原国有保障性住房被大量出售，货币补贴逐步取代保障性住 房成为住房福利的主体。住房市场进一步市场化。

21 世纪初至今，2008 年金融危机对住房市场带来冲击，重启保障房实物建设及 普惠补贴。2008 年金融危机背景下，德国彼时的住房制度基本实现市场化，2015 年 底欧盟口径下德国保障房占比为 4.2%（其中包含了 3%左右血亲关系等的免租金租 房），同期欧洲难民开始进入德国，此时政府手中已无可控制的用于低收入人群的保 障房房源，在供需矛盾下，德国房价及租金涨幅较快。 为了应对日渐凸显的住房供需矛盾及快速上涨的租金价格，德国政府重启保障房 建设与补贴，计划在 2018-2022 年建造 150 万套享受住房补贴的保障性住房，同时， 加大住房补贴力度，2020 年出台的新《住房货币补贴改革法》，为更多家庭提供额 外的货币补贴，考虑到德国讲 90%补贴用于租赁租房，选择租赁的家庭更容易获得 该补贴。