建发股份发展历程、股权结构及业务经营情况如何？

供应链运营+房地产双核驱动。

1.海滨城市起家，“双核”布局全国

1998 年经厦门人民政府批准，公司由厦门建发集团有限公司独家 发起设立并且于 6 月上市。1999 年收购联发集团，占其 75%的股份；2006 年收购联发集团 20%股份， 增持其股权至 95%。同年，经厦门市国资委批准，公司顺利完成股权分置改革，并确立了公司向“供 应链运营商”战略转型，制定了新一轮三年战略发展规划。2007 年，公司进一步完善了法人治理结 构，建立了较为完善的内部控制制度。2009 年，公司以所持会展集团 95.00%的股权与建发集团所持 建发房产的 44.65%的股权进行等价置换，以现金购买建发集团所持有的建发房产的 10.00%的股权， 合计持有建发房产 54.65%的股权。至此公司确立了“供应链运营+房地产开发”双主业格局。 在供应链运营业务方面，2018 年正式发布“LIFT 供应链服务”品牌，以商务、物流、信息、金融四类 服务要素构建“LIFT 供应链服务”体系，连接原材料供应商、实业企业（分销商）、制造业企业，整 合运营资源，规划供应链解决方案，提供运营服务。2020 年持续深化供应链“专业化”经营策略，将 供应链经营单位规划调整为“四大专业集团”（钢铁、浆纸、汽车和农产品集团）以及“五大事业部” （消费品、矿产有色、能化、机电和综合事业部）。 在房地产业务方面，公司涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联 产业投资等业务。截至 2022 年末，建发股份拥有“建发房产”和“联发集团”两大品牌，业务布局全国 70 多个城市，初步形成全国性战略布局。子公司建发房产已连续 11 年获得“中国房地产开发企业 50 强”，根据克而瑞研究中心发布的“2022 年 1-12 月·中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算， 建发房产位列全国第 10 名，较上年提升 11 名。

国资背景助力双核驱动。公司控股股东为厦门建发集团有限公司，截至 2022 年，建发集团持有公司 45.15%的股份，厦门市国资委持有建发集团 100%的股份。公司国资背景对经营发展、业务拓展和融 资渠道等方面都提供了保障，助力公司双主业持续发展。公司自 2009 年确立“供应链运营+房地产开 发”双主业格局以来，不断扩大公司业务规模，现公司供应链运营业务板块旗下有建发金属、建发纸 业、建发能源、建发通讯等控股子公司；房地产开发板块主要为建发房产及联发集团两个业务平台。

公司高管任职时间长，从业经营经验丰富。公司现任董事长、党委书记曾任厦门建发纸业有限公司 总经理、建发股份党委副书记、常务副总经理、总经理等职；公司副董事长黄文洲先生曾任本公司 总经理、董事长、建发集团党委副书记、总经理等职；公司董事陈东旭先生曾任厦门建发汽车有限 公司总经理等，建发集团广阔的业务布局培养了一批多线作战的公司高层，在不同岗位管理层具有 丰富经验的高管可以充分发挥专业能力，提高资源调配效率引领公司向好发展。

股权激励力度升级，显著提振公司整体积极性。2020 年 11 月公司首次提出股权激励计划，授予限 制性股票 2835.2 万股，占总股本 1%，授予对象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员，合计 278 人；2022 年 5 月 20 日，授予对象共 1066 人，授予数量为 11453.69 万股，授予价格为 5.63 元/ 股。相较于第一次股权激励，第二次的授予对象和数量都有了显著提高，公司通过股权激励绑定公 司股东与管理层利益，助力公司发展。

2022 年供应链运营和房地产营收与利润再创新高。2022 年，公司营业收入达到 8,328.12 亿元，同比 增长 17.65%；实现净利润 112.67 亿元，同比增长 1.30%；实现归属于母公司所有者的净利润 62.82 亿元，同比增长 2.30%；加权平均净资产收益率为 12.63%。截至 2022 年末，公司总资产达到 6,647.54 亿元，净资产达到 1,653.44 亿元，归属于母公司所有者的净资产达到 584.80 亿元。公司已连续 22 年入选“中国上市公司 500 强”榜单，最新排名为第 15 位，较上年提升 9 位。公司房地产业务分部 2022 年业绩下降主要系 2022 年计提减值准备增加导致。

2.供应链业务：转型成功业务稳健，集中度低市场广阔

公司利用可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系持续推动供应链服务创新。从供应链出发， 走进客户价值链，帮助客户实现运营模式再造，依靠服务创造价值。公司在浆纸、农产品、钢铁等 行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可 以将供应链运营服务以及价值链解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。目前， 公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。 在专业化经营的基础上，公司积极向产业链上下游延伸，提高精细化服务能力。以纸浆为例，在上 游环节，2022 年公司参股纸浆生产商永丰浆纸，利用当地丰富的竹林资源制造竹浆，目前已形成 45 万吨/年的竹浆生产能力；在下游环节，建发钢铁集团围绕核心大客户投资建设卷板剪配中心、建材 深加工和废钢加工中心，为终端客户提供更深度的供应链服务；建发浆纸集团参与森信纸业集团（现 更名为：建发新胜）（0731.HK）重组，成功介入浆纸产业链的生产制造环节，取得其旗下远通纸 业超 40 万吨/年的涂布白板纸和箱板纸产能，同时，建发浆纸集团还通过设立合资公司的方式为下 游客户提供分切、配送等终端精细化服务；建发农产品集团通过成立合资公司的方式成立虚拟大豆、 菜籽压榨厂，持续完善国内保税代加工基地布局，逐步搭建进口采购—物流加工仓储—终端销售一 体化经营产业链条，推进公司业务向产业链下游的延伸。

2022 年，公司经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营货 量约 2 亿吨，同比增速近 10%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超 5,300 万吨，同比增长超 17%；农产品经营货量超 3,000 万吨，同比增长超 9%；纸浆、纸张合计经营货量 超 1,300 万吨，同比增长超 15%。公司持续拓展产业链上下游大型终端客户，向上积极拓宽供货渠 道，加深与国内外大型供应商的合作；向下深挖制造业客户资源，构建稳定的客户需求网络。在供 应商合作方面，建发钢铁集团与国有上市及大型民营钢厂维持良好合作关系，大型供应商合作量提 升近 24%；建发浆纸集团与国内外大型纸浆供应商建立良好战略合作伙伴关系，主要供应商合作量 提升 27%。在客户合作方面，公司下游大客户数占比提升近 5%，交易额占比提升近 10%。公司成 熟的大宗商品供应链运营能力得到上下游客户的广泛认可。

在大数据时代，公司也在积极布局数字化、多应用场景的供应链服务体系。在大数据时代，公司意 识到数据本身已成为一种生产要素，把握时代趋势、实现更高效的业务场景和生态体系被公司列入 战略层面进行思考与探索。公司持续加快数字化布局，深入打造具有建发特色的数字化、多应用场 景的供应链服务体系，赋能公司业务经营拓展，打造智慧供应链生态体系。在业务流程线上化方面， 公司已推出“E 建签”电子签约平台、“E 建巡”远程巡库盘点管理平台、“点价 APP”线上期货点价交易 平台等，推进业务实现高效在线化、数字化、可视化。在数据线上化方面，公司已基本实现内部业 务数据的对接，并持续接入上下游客商、物流、仓储、资金、信用等多方数据，努力构建产业联动 的一体化大数据生态。公司已在浆纸行业推出“纸源网”和“浆易通”浆纸产业互联网平台，在钢铁行 业推出“建发云钢（E 钢联）”钢铁产业链数字化协同平台，在农产品行业推出“农 E 点”客户服务平 台，在消费品行业推出食品供应链线上购销服务平台“E 建单”，在汽车行业推出私域客户数字化运 营解决方案“域建”平台和“二手车流通全链路数字化交易平台”，为不同行业客户提供更高效的综合 服务。

在全球化合作的大背景下，各类型产业链的全球分工明显，对大宗供应链企业所提供的包含采购、 分销在内的一系列服务的需求庞大。根据厦门象屿年报披露，近五年，大宗商品供应链服务市场规 模略有缩减，但仍稳定在 40 万亿以上。而国内供应链行业 CR4（物产中大、厦门象屿、建发股份、 厦门国贸）市占率从 2018 年的 2.19%快速提升至 2022 年的 4.18%，潜在空间仍旧广阔。随着我国制 造业在全球产业链中定位的持续提升，专业的产业供应链服务日趋重要，具有资金、平台、资源、 仓储、运输、信息系统等全面优势的头部大宗供应链企业的市场份额有望持续提升。

3.房地产业务：严控品质未雨绸缪，协同发展创造价值

行业排名稳步提升，合理布局高效回款。根据克而瑞研究中心的数据，2022 年百强房企累计销售金 额同比降幅达到 42%。子公司建发房产和联发集团顶住压力，居危思变，加强市场研究，合理铺排 推货，销售金额波动幅度小于同行业平均水平。2022 年，公司地产业务板块合计实现合同销售金额 2,097.25 亿元（全口径），同比下降 3.60%，其中：子公司建发房产实现合同销售金额 1,781.99 亿元 （全口径），同比增加 1.60%；子公司联发集团实现合同销售金额 315.26 亿元（全口径），同比减 少 25.26%。公司在一二线城市的权益销售金额占比近 80%，销售超 50 亿的城市达到 14 个。根据克 而瑞研究中心发布的“2022 年 1-12 月·中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，建发房产 位列全国第 10 名，较上年提升 11 名。子公司建发房产和联发集团加强日常资金管理，实现高效回 款，有效盘活受限资金、降低融资成本，新增贷款和存量贷款的平均融资成本均有所下降。2022 年， 子公司建发房产实现全口径回款金额 1,704 亿元，回款比例达 96%；联发集团实现全口径回款金额 329 亿元，回款比例达 104%。

重点城市群布局能力突出，匠心打造差异化品牌竞争力。公司秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕” 战略，现已布局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群，包括厦门、上海、杭州、 苏州、无锡、武汉、长沙、成都等一二线城市和漳州、莆田等公司在当地具备品牌美誉度及其他优 势的三线城市，形成一、二、三线城市强有力的互补优势。并且充分发挥住宅产品户型研发、风格 设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。子公司建发房产致力于 成为“新中式生活匠造者”，提出“建识东方，发献大美”的新中式产品主张，目前打造了“王府中式”“禅 境中式”“山水唐风”三类新中式产品，以人为本，酒店式的高端物业服务也收获客户的一致好评；子 公司联发集团精研人文精神，凝炼定位于成长型幸福人文社区的“悦系”、聚焦进阶型品质人文社区 的“臻系”、立基于精品艺术人文社区的“嘉和系”三大产品系，全国首创 New Amoy Deco 新厦门装饰 风格，筑就现代人文生活，形成核心品牌竞争力；“温情九度”的全生命周期客户服务体系，陪伴 45 万业主共创美好未来。子公司建发房产已连续 11 年获得“中国房地产开发企业 50 强”，2022 年位列 第 16 位；子公司联发集团位列“2023 中国房地产百强企业”第 28 位。

土储方面发展坚实，重点布局一二线城市。在投资拓储方面，子公司建发房产和联发集团持续践行 稳健安全的经营策略，坚持“以收定支”并加强现金流统筹管理，紧跟各地政策风向做好项目研判， 不断提升管理颗粒度。在区域选择上，公司聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、有价 值的优质标的，采取“勤踏勘、严筛选、慎出手”的拓展策略，不断增强土储安全边际，优化库存结 构。2022 年，公司以多元化方式获取优质土地 62 宗，全口径拿地金额合计约 1,030.25 亿元，其中 一二线拿地金额占比达 92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个优质项目。公司在一、 二线城市的土地储备（未售口径）预估权益货值占比约 70%，良好的土储结构为公司房地产业务的 安全发展提供了坚实保障。与此同时，公司房地产业务拥有全业态开发经验，涉及住宅、写字楼、 品牌酒店、会议场馆、大型购物商场以及各种类型的公共建筑，同时涵盖城市更新改造、物业管理、 商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资等业务。公司地产业务坚持区域深耕战略， 主要布局了福建、浙江、江苏等省份，以及上海、北京、武汉、长沙、成都、重庆等高能级城市。