建发股份发展历程及经营表现如何？

发家厦门走向全国，25 年行稳致远。

建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业，1998 年 6 月由厦 门建发集团独家发起设立并在上交所挂牌上市（股票代码：600153.SH）；1999 年收购联 发集团，占其 75%的股份；2006 年收购联发集团 20%股份，增持其股权至 95%，同年 开始实施向供应链运营商转型的战略。2009 年公司以所持会展集团 95%股权与建发集 团所持建发房产 44.7%股权等价置换，以现金购买建发集团所持有的建发房产 10%股 权，合计持有建发房产 54.7%股权，至此，确立“供应链运营+房地产”双主业格局。 在供应链运营业务方面，2018 年正式发布“LIFT 供应链服务”品牌，以商务、物流、信 息、金融四类服务要素构建“LIFT 供应链服务”体系，连接原材料供应商、实业企业（分 销商）、制造业企业，整合运营资源，规划供应链解决方案，提供运营服务。

2020 年持 续深化供应链“专业化”经营策略，将供应链经营单位规划调整为“四大专业集团”（钢 铁、浆纸、汽车和农产品集团）以及“五大事业部”（消费品、矿产有色、能化、机电和 综合事业部）。 在房地产业务方面，公司涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建 运营、关联产业投资等业务。建发股份拥有“建发房产”和“联发集团”两大品牌，业 务布局全国 70 多个城市，初步形成全国性战略布局。子公司建发房产已连续 11 年获得 “中国房地产开发企业 50 强”，2022 年位列第 16 位；子公司联发集团连续 16 年上榜 中国房地产百强企业，2022 年位列中国房地产百强企业第 33 位。

公司的第一大股东是建发集团，截止 2022 年中期持有建发股份 45.13%的股权，实际控 制人是厦门市国资委，其全资持有建发集团。建发集团主要业务涵盖供应链运营、房地 产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域，连续多年蝉联《财 富》世界 500 强企业，可为公司提供强大的资源支持，且国资背景也可为公司提供稳健 保障。分业务板块来看，公司的供应链运营业务主要通过旗下的四大集团和五大事业部运营；房地产业务板块主要由联发集团和建发房产负责运营，建发股份分别持有其 95% 和 54.65%的股权，建发房产下面又拥有建发国际集团和建发物业两家上市平台。

公司董事会成员和核心高管均在建发体系企业中从业多年，具备数段集团内工作经验，， 行业经验丰富且对公司文化高度认同。董事长郑永达先生曾经担任过建发股份进出口六 部副总经理、总经理，再到建发包装、建发纸业总经理，后来回到建发股份，从总经理 助理到常务副总经理、总经理，最后到公司的董事长，管理经验丰富。副董事长黄文洲 先生早于 1988 年就职于厦门建发公司，担任财务部经理，后曾任建发股份副总经理、总 经理、董事长，建发集团党委副书记、总经理等职；董事林茂先生于 1999 年起就职于建 发股份，历任证券部经理、董事会秘书、副总经理等职。深厚的建发集团背景和多线任 职经验能够帮助公司高层充分调动平台资源以及发挥专业能力为公司发展保驾护航。

前后推出两期股权激励计划，将股东利益、公司利益和公司核心团队利益绑定。2020 年 11 月公司首次推出股权激励计划，授予限制性股票 2835.2 万股，占总股本 1%，授予对 象为公司董事、高级管理人员、中层管理人员，合计 278 人。2022 年 2 月推出第二期股 权激励计划，拟授予限制性股票数量不超过 14317.11 万股，占总股本 5%，授予对象为 公司董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干人员，总计 1066 人，覆盖范围进一 步扩大。行权条件与每股收益、营业利润、营业收入增长率等绑定，激发团队积极性。

公司供应链运营和房地产开发双主业并行。公司营业收入主要来自于供应链运营业务板 块，2017-2021 年占比基本在 80%以上。归母净利润主要由房地产业务贡献，2019-2020 年供应链运营业务占比 30%-40%，2021 年因为大宗商品涨价，同时经营货量也实现较 快增长，使得公司整体供应链营业额同比增长超 80%，归母净利润占比提升至 52.8%。

从 2016 年到 2021 年，公司营业收入从 1456 亿元增长至 7078 亿元，CAGR 为 37.2%； 归母净利润从 28.5 亿元增长至 60.1 亿元，CAGR 为 16.4%。2022 年前三季度公司实现营业收入 5646 亿元，同比增长 19.8%，归母净利润 35.8 亿元，同比增长 5.7%。公司 利润率近几年有下滑趋势，毛利率从 2018 年的 8.1%逐年下滑至 2021 年的 3.6%，归 母净利率从 1.7%下滑至 0.9%，2022 年前三季度毛利率和归母净利率分别为 2.5%和 0.6%，公司利润率下滑主要因为房地产业务的利润率下滑幅度较大所致。

房地产开发业务：从 2016 至 2021 年，公司房地产开发业务的营业收入从 304 亿元增长 至 963 亿元，归母净利润从 19.6 亿元增长至 28.8 亿元，CAGR 分别为 26%和 7.9%。 因为利润率不断走低，所以利润增速弱于收入增速。2022 年前三季度房地产业务营收和 归母净利润分别为 369 亿元和 6.6 亿元，同比分别为 27.3%和-33.7%，业绩下降主要因 为 2021 年同期一级开发业务出让了一块土地并确认了收入和利润。公司房地产开发业 务利润率在 2018 年达到小峰值后快速下滑，毛利率从 2018 年的 35.4%降低至 2021 年 的 16.8%，归母净利率从 8.3%降低至 3%，2022 年前三季度分别为 14.8%和 1.8%。 主要受到行业竞争加剧、销售下滑以及政策收紧等因素的影响，公司利润率有所承压。

供应链运营业务：近五年建发股份供应链运营业务收入和归母净利润的 CAGR 分别为 39.7%和 29.3%。2022 年前三季度公司供应链运营业务营业收入 5277 亿元，同比增长 19.3%，归母净利润为 29.1 亿元，同比增长 22.1%。盈利能力方面，毛利率自 2018 年 的 2.9%逐步下滑至 2021 年的 1.5%，2022 年前三季度为 1.7%，因为公司是采用现货 和期货结合进行风险管理，毛利率只能反映现货不能反映期货所以波动较大，净利率更 能反映公司供应链运营业务的盈利能力。公司净利率波动相对较小，近五年即使经历了 大宗商品的牛熊市，也基本稳定在 0.5%-0.6%，主要因为公司从传统贸易商转型为供应 链运营商后，以赚取服务收益为主，受到大宗商品价格波动的影响较小。