君亭酒店经营特点有哪些？

单店盈利强，文旅结合优。

1.定增项目落地，加速直营布局

直营店数目稳定，募资计划加速直营扩张。2018 年以来，君亭直营店数目保持稳定。截止 22Q3， 君亭已开业的直营店数为 17 家，直营店数目虽小但占比（不含君澜、景澜酒店）高达 32.69%。 2022 年下半年，君亭拟通过向特定对象增发股票的方式募资 5.17 亿元，其中 4.64 亿元用于在未 来内三年新开 15 家直营酒店。随着项目的推进，公司直营酒店数目将进一步丰富。

建设标杆旗舰店，提升品牌价值。君亭募资计划中首批建设的 6 家直营店为公司的旗舰店项 目，品牌定位较高，包含“夜泊君亭”以及“Pagoda 君亭”等品牌。其中，北京项目以及深圳项 目均为公司于该地区的首发项目，旗舰店的落成有望帮助公司扩展区域市场。国际文化旅游学院 项目将成为公司与院校合作的典范，有助于君亭的品牌宣传与人才引进。第二批建设的 4 家酒店 均为高端 Pagoda 品牌，丰富公司高端艺术酒店布局；第三批中的 4 家酒店为中高端君亭品牌，进 一步扩大直营酒店数目。公司直营项目前两批次多为高端、旗舰店项目，先通过高端酒店提高品 牌影响力与品牌价值，后通过第三批中高端酒店的开业增厚整体直营店数目。

新增直营项目溢价高，盈利能力强、回报率高。直营店项目建设期为 3 年，新增年均收入/ 利润 4.02 亿元/0.77 亿元，ROI 为 16.64%（税后），IRR 为 19.55%（税后），税后静态投资回收期 为 5.92 年。预计新增直营店爬坡期与成熟期入住率均较高，且高溢价能力提升整体业绩。按公司 预估数据测算，新增直营店单店营收达到 2680 万元，将有力提升公司整体营收水平。据公司估算， 直营项目毛利率将达到 38.73%，考虑到 21 年公司采用新租赁准则，按同比口径调整后，模拟毛 利率为 33.88%，略高于疫情前 19 年酒店运营业务毛利率，盈利能力较强。预计新增直营项目建 成后将为公司带来 2384 间客房，进一步扩大公司市场影响力，推动公司发展。

装修项目进展良好。君亭将分三年三批次对 6 家直营店进行装修升级，单间客房装修投资约 4.76 万元，且采取轮作升级模式以减少对经营的影响。首批的两家上海中星君亭酒店与合肥君亭 酒店分别于 2011 年与 2013 年开业，开业时间较久，设施老旧，酒店升级需求较为急迫，其余 4 家升级酒店尚在选择论证中。 逆势布局把握良机。行业出清+房地产物业释放，行业β效应凸显。疫情期间，单体酒店经营 不佳退出市场，市场出清利好抗压的行业龙头；近年来房地产物业的释放也从供给端带来优质物 业，为从业者带来良机。君亭酒店新开直营店与装修升级项目的推行，有利于抓住行业机遇，夯 实公司实力，随着疫情恢复需求提升，强化后的公司α效应凸显。

2.托管业务经营良好，收购君澜、景澜丰富布局

托管酒店相对抗压，经营情况良好。与同业的特许经营模式所不同的是，君亭采用的是受托 管理模式，符合公司管理半径小、管理能力强的特点。疫情期间，在君亭的管理赋能下，旗下管 理酒店相对抗压，甚至有不少管理酒店的出租率与营收出现逆势增长。公司管理酒店经营呈现较 高韧性，一方面系许多酒店于 19 年刚开业，还处于快速增长期；另一方面公司管理能力强，能及 时应对疫情作出管理调整。

管理业务营收高速增长。2017-2021 年，公司管理业务营收高速增长，CAGR 为 54.42%，主要 系新开托管酒店带来的技术服务费与基本管理费的推动，2022 前三季度，管理业务继续加速发展， 实现营收 0.53 亿元。奖励管理费按托管酒店 GOP 的一定比例收取，目前多数酒店还处于开业爬坡 期，叠加疫情使得托管酒店 GOP 受影响，公司所收奖励管理费较少，预计随着疫情恢复与托管酒 店运营成熟，公司所收奖励管理费将大幅增长。

并购君澜、景澜进一步丰富公司托管酒店布局。君澜与景澜旗下酒店多采用受托管理模式经 营，少部分酒店采用合作管理。君澜定位是高端度假酒店，自 2007 年正式成立品牌以来，就一直 以长三角地区为发展重心，在不断巩固长三角地区优势的同时，利用全国自然资源，开启全国扩 张步伐。迄今为止，君澜投资管理酒店超 200 家，覆盖全国 23 个省市的 100 多处自然资源及景区， 预计随着筹备酒店的逐步开业，君澜酒店数目及地区分布将进一步丰富。景澜酒店则定位中高端， 充分结合当地文化，打造具备文化特色的生活美学酒店，截止目前，景澜累计投资管理酒店超 80 家，覆盖全国 13 个省市。

君澜景澜疫情期间业绩表现良好，托管业务有望继续增长。君澜与景澜业绩受疫情影响较小， 主要系业务类型为受托管理业务，技术服务费与基本管理费主要与酒店开业节奏有关，疫情对受 托管理业务影响有限。君澜酒店疫情期间营收与净利润均未出现降幅，22 年前三季度实现营收/ 净利润 6835 万元/1822 万元。景澜系在 2020 年营收与净利润出现降幅，但逐步恢复，22 年前三 季度净利润扭亏为盈，实现净利润率 13.51%。预计随着疫情逐步恢复，托管酒店开业节奏加快与 盈利能力提高带来的奖励管理费提升带动托管业务营收继续攀升。

3.单店模型优异，精耕细作提升盈利能力

单店盈利能力高，“小而美”特点突出。君亭酒店 21 年直营门店数/客房数为 17 家/2808 间， 但拆分单店/单房模型可得，君亭盈利能力在同业中较高，直营单店/单房毛利率高达 27%，完美诠释“小而美”特点。

细拆单店盈利能力之收入端：选址优秀，单店 ADR 拉升酒店 RevPAR 水平。2018 年以来，君 亭的 RevPAR 一直优于同业（选取锦江酒店和首旅酒店的中高端酒店业务作为对比），而 OCC 水平 同业对比不占优势，因此，高水平的 RevPAR 主要系君亭优于同业的 ADR 拉动。进一步探究君亭高 ADR 水平的成因，一方面系君亭坚持一店一品，以个性化、差异化的服务提高客户入住体验，酒 店的文化氛围与艺术气息也提高酒店溢价能力；另一方面君亭酒店选址优异，主要为一、二线城 市和省会城市的商务中心和经济中心，交通便利，优质物业资源使得酒店更有能力提高溢价率。

细拆单店盈利能力之成本端：租金较高系选址优异，管控能力提高人房比下降。从上述拆分 的单店模型可知，君亭单店租金较高，达到 313 万元/店，再次验证君亭选址多为城市中心地区， 位置优秀。在成本管控上，君亭管理能力不断加强，加强数字化建设降本增效，人房比横向看在 同业中具有一定优势，纵向看不断下降，体现公司人员管控能力提高。

另辟蹊径，采用“BAS”精选服务。目前国内酒店业市场上的业务类型主要分为全服务型酒店 业务以及有限服务型酒店业务。其中全服务型酒店不仅为顾客提供客房服务，还提供一系列如会 议室、健身房、游泳池、宴会厅等配套服务，配套设施体量一般较大且全面；而有限服务型酒店 一般配套设施较少，典型的有限服务型酒店只提供客房服务与早餐服务。君澜、景澜采用的是全 服务型度假业务，而君亭系列则是另辟蹊径，采用“BAS”有限精选服务类型，隶属有限服务但又 超脱有限服务类型，将“Bed”（客房）、“Art”（文化艺术）与“Service”（服务）相结合，提高 顾客入住体验。

高端客房设施+艺术空间+贴心服务，量体裁衣成为君亭盈利关键。客房设施上，君亭酒店采 用的是较为高端的硬件产品，如“金可儿”床垫、“科勒”卫浴和“康乃馨”棉织品等五星级酒 店档次的产品，为客户的入住提供高质量的硬件保障。艺术文化上，君亭一店一品，除了加入中 国书画、佛禅石像等“大东方”元素，还结合当地特色进行酒店空间的布置成列。

服务上，一方 面提供贴心服务，为入住时间较晚的客人提供免费暖心粥，针对女宾客配备暖宝宝与红糖姜茶， 为错过早餐的客人提供免费延时简餐等个性化暖心服务；另一方面还针对不同酒店的定位选择性地提供一些配套服务，如青岛西海岸 Pagoda 君亭设计酒店配有中小型会议室，上海 Pagoda INNO Hotel 配有容纳 10 人的 Open Table 社交区域，杭州良韵君亭酒店配有容纳 12 人的小型会议室与 休闲放松的村民餐吧。君亭配套设施与全服务型酒店不同，体量一般较小，且适合酒店定位与文 化特色。

4.度假产品丰富多样，文化艺术特点突出

君澜三大品牌差异发展，十大度假圈丰富顾客选择。目前，君澜旗下共有三大度假品牌：定 位休闲生活酒店的“君澜度假酒店”、定位休闲商务酒店的“君澜大饭店”以及侧重通过外部合作 打造高端融合品牌的“君澜理”。在休闲度假上，君澜系主要以“君澜度假酒店”为主，依托三亚 滨海、太湖温泉、丽江古城等优质资源，目前已形成十个休闲度假圈，类别多样，满足顾客不同 需求。“君澜理”于 22 年 4 月首次亮相，更侧重与外部伙伴的合作，如“云澜”是广开控股与君 澜共同打造的高端酒店管理品牌，正在筹备中的广州中新知识城国际创新驱动中心云澜酒店项目、 粤港澳大湾区（广州）科技金融中心酒店云澜项目以及北京百万庄园君澜理酒店项目预示着“君 澜理”品牌的加速发展。

景澜美美与共传递生活美学，特色伴手礼加深顾客认知。景澜旗下共有景澜酒店（城市生活 美学酒店）、景澜度假（至美微度假目的地酒店）以及景澜青棠（城市艺宿酒店）三大品牌。与君 澜稍有差异的是，景澜更注重在顾客度假时传递休闲的生活方式。以神仙居景澜酒店为例，酒店 以永安溪绿道为设计核心，以品读、运动、休闲为特色主题，为顾客的度假旅程添加运动与读书 元素，传递休闲疗养的生活理念。此外，景澜还推出 IP 伴手礼“六合先生”，中秋佳节的“六合 景月”月饼礼盒精致用心，既通过伴手礼获得一定收入，更利用 IP 形象深化顾客认知，扩大品牌 宣传力度。

夜泊君亭以中式文化为特色，Pagoda 酒店塑造艺术氛围。君亭酒店的文化结合以夜泊君亭（秦 淮）系列酒店最为突出。南京的夜泊秦淮君亭酒店，以秦淮河与夫子庙传统文化为基底，抽丝剥 茧般进行文化归纳与整合，最终凝练出五个主题：爱情主题、科举主题、现代图书馆主题、民国 电影主题以及书画主题，并以这些主题的故事为蓝本，结合酒店地理位置、装修布局等塑造文化 印记，成为中华文化与酒店空间相结合的典范。而在艺术融合上，Pagoda 酒店坚持“艺术为芯”， 旗下的成都 Pagoda 设计酒店更是联合艺术家林俊廷于酒店大堂设计互动影像作品《鎏瑩》，以新 媒体数字艺术赋能酒店艺术旅居，让艺术走近顾客身边。

5.重视直销客户优质，利用数字化培育会员体系

直销占比不断提高，散客收入较为稳定。君亭的直接销售指通过其线下的酒店前台以及线上 的会员系统、官方网站及官方微信等销售网络向大众客户、协议客户等直接销售；而渠道销售则 是通过第三方渠道代理销售。2018 年至 2020 年，君亭的直销占比不断提高，2020 年公司直销营 收为 1.38 亿元/占比 67.74%。细拆各销售方式，20 年受疫情影响，通过协议公司、OTA 及旅行社 产生的营收均有不同程度的下降，但散客收入出现小幅增长，主要系公司旗下部分酒店被征作隔 离酒店，产生营收。

协议客户资源优质，会员体系不断完善。在公司各销售方式中，协议客户产生的营收占比最 高，2020 年达到 38.97%，主要系君亭客户资源优质，公司主要协议客户及合作期限为阿里巴巴集 团/15 年、深圳慧行天下国际旅行社有限公司/6 年，合作关系稳定。此外，君亭还积极扩展合作客 户，与广发银行、滴滴、春秋航空、英孚、南航、万达等公司进行会员推广合作。君亭直销方式 的不断加强还与其会员体系的完善密不可分。目前君亭已建成“四季澜嘉会”会员体系，设立银 卡、金卡、白金卡及钻石卡四种会员等级，不同等级的会员在住房折扣、预定保留及退房权益方 面享有不同的优惠。

数字化平台降本提效，提升跨区域经营能力。公司持续完善信息系统建设，利用募集资金建 立以“规范、高效、智能的酒店业务全过程管理”为核心的信息化综合管理平台，项目包含酒店样 板展示中心、设计中心和信息化中心，建成之后将使得君亭能够把酒店设计、运营管理和品牌推 广统一管理，从而促使一店一品、具有高管理要求的君亭降本提效。此外，君亭还将借助数字技术推动旗下君亭与君澜两系会员的整合，实现集团内部的数据共享与业务的互联，继续完善会员 体系的建设。