长三角核心城市基本面情况如何？

长三角核心城市基本面虽有差异，但趋势相同。

1.宏观基本面：上海GDP总量、建成区占比、面积生产效率均第一

鉴于长三角地区的五大核心城市以不到全区 14%的占地面积和29%的人口占比贡献了全区 40%的经济总量、并销售了全区 46%的商品住宅，深度了解五大核心城市是深度了解长三角地区的关键。 在五大核心城市中，上海是唯一的直辖市，且不论是常住人口规模、GDP总量，还是商品住宅销售金额和面积均在长三角核心城市中排第一，我们以上海为标杆，对这 5 个核心城市的宏观指标和地产基本面做更进一步的对比分析。

GDP 总量：即使都是核心城市，GDP 总量的差别也很大。2022 年，上海GDP为4.5 万亿元遥遥领先，苏州 GDP 为 2.4 万亿元位居第二，杭州、南京GDP分别为 1.9、1.7 万亿元，合肥 GDP 为 1.2 万亿元。从产业结构分析，2021年上海第三产业占 GDP 比重为 73%最高，杭州占比为 68%，南京、合肥紧随其后分别为 62%和 60%，苏州作为唯一没有省会属性的核心城市，第三产业占比仅为51%。人均 GDP：考虑到常住人口数量差异对 GDP 总量的影响，我们比较各核心城市的人均 GDP 指标。

2022 年，上海常住人口为 2476 万，第二梯队苏州、杭州的常住人口分别为 1291 万、1238 万，第三梯队合肥、南京常住人口分别为963万、949 万。从人均 GDP 维度来看，2022 年，苏州人均GDP 为18.6 万元位列第一，上海、南京紧随其后分别为 18.0 万元、17.8 万元，杭州、合肥略逊色分别为 15.1 万元、12.5 万元；但均超过长三角全区人均GDP 水平12.3万元。

从城镇化率和户籍化率进一步分析常住人口结构，2021 年各核心城市城镇人口占比均落在 80%-90%区间，其中上海 89%位列第一。但上海的户籍人口占比仅为60%，仅略高于苏州的 59%。我们认为户籍人口占比与落户政策的松紧及必要性有关。首先，从落户政策分析，上海作为超大城市，落户政策最严苛，常住人口自2014 年起就一直在 2450-2500 万人的区间徘徊。但随着2019 年发改委印发《2019 年新型城镇化建设重点任务》，国家逐渐鼓励大城市放开放宽落户限制，包括上海在内各城市的落户政策持续放松，利好核心城市进一步集聚人口。其次，从落户必要性分析，苏州非省会资源城市，因此常住人口在苏州落户以获取医疗教育等公共配套资源的需求，相比于上海、杭州、南京或者合肥相对可能较弱。

从城市发展成熟度看，上海的占地面积最小，而建成区面积最大，建成区面积占城市总土地面积的比例最高，为 20%，南京紧随其后为13%，苏州9%位列第三，杭州为 5%，有部分原因是全市丘陵山地占总面积的66%，不如以平原为主的苏沪城市容易扩展城区面积，合肥为 4%表现稍弱一些。从建成区单位面积创造 GDP 的效率来看，2021 年，上海建成区的单面积平均GDP最高，为 34.8 亿元/平方公里，苏州其次为 29.5 亿元/平方公里，而杭州、合肥分别为 22.6 和 22.5 亿元/平方公里，南京最低为 28.8 亿元/平方公里。

2.地产基本面：新房改善属性强于二手，住宅用地成交溢价率收窄

上海房地产市场表现最稳健，新房承接改善、二手承接刚需客群的趋势明显。我们先对比长三角各核心城市的商品住宅销售表现。由于常住人口基数大、居民支付能力强、虹吸全国高净值人群等多重优势，2022 年，上海商品住宅销售面积（1562 万㎡）、销售均价（4.4 万元/㎡）在长三角核心城市中均位列第一，即使是五大城市中最严格的限购政策也不能压制上海旺盛的新房购置需求。实际上，除了上海以外的其他核心城市均在 2022 年逐渐放松了限购限贷等政策。合肥虽然商品住宅销售面积（1238 万㎡）位列第二，但销售均价（1.3 万元/㎡）最低。而杭州销售面积（1168 万㎡）略低于合肥，但销售均价（3.4 万元/㎡）仅次于上海。南京的销售面积和销售均价（792 万㎡，2.8 万元/㎡）均略高于苏州（758万㎡、2.5 万元/㎡）。

这里需要注明的是，由于苏州国家统计局口径的商品住宅销售金额于2018年停止更新，因此我们使用的苏州商品住宅销售面积及金额的数据口径是中指研究院，而其他城市则均使用统计局口径。由于统计时对县市范围和住宅类型的计入区别，中指研究院的苏州商品住宅销售面积明显低于统计局数据口径，但趋势一致。2022 年，苏州以统计局口径计量的商品住宅销售面积为1861 万㎡，超过上海；商品住宅销售面积同比下降-11%，与中指研究院口径的同比降幅一致。本文中，若无特殊说明，苏州数据均引用中指研究院口径。由于 2020-2022 年间疫情、政策等多重因素频频冲击住宅销售市场导致波动较大，我们拉出各核心城市 2018-2022 年的商品住宅成交指标观察趋势。销售面积（均采用统计局口径）：除上海同比+5%以外的城市商品住宅销售面积 2022 年均同比下降，南京、杭州、合肥、苏州同比分别为-42%、-40%、-21%、-11%。

但苏州和合肥 2022 年的销售面积至少还是超过了2018-2019 年的水平，而南京和杭州的销量下滑更厉害。销售均价（苏州采用中指院口径）：2022 年，杭州、上海商品住宅均价分别同比+13%、+5%，南京均价保持不变，但合肥、苏州同比分别为-7、-5%。从趋势上看，上海、杭州均价仍在上涨，但南京、苏州、合肥房价已进入下滑通道。很明显，在长三角核心城市中，上海商品住房市场表现最稳健。不过，新建商品住宅成交与政府土地供应量及房企开工推盘节奏有关，相对来说，二手房市场的供给由居民自发决定，更加体现真实市场情绪。从成交量看，上海在二手房交易市场比新房更具有碾压性优势。我们对比各个核心城市剔除保障房的新建商品房成交套数和二手房成交套数，可见半数城市已步入存量交易时代，如上海二手房/新房成交套数为 1.8，南京为 1.4，苏州为1.1，而杭州0.6、合肥0.9 尚以新房增量交易为主。

从套均成交面积来看，二手房的套均成交面积明显低于新房。上海由于高房价对总价承受力的制约，不论是新房（114 ㎡）还是二手房（82 ㎡）的套均成交面积都是最小的，未来进一步改善的需求空间也最足，保障房地产市场健康度良好。而其他城市的新房套均成交面积都在 122-130 ㎡区间内，二手房套均成交面积则在 90-106 ㎡区间内，充分体现了新房承接改善客群、二手承接刚需客群的趋势。

长三角核心城市住宅用地供应量价均较为合理，土地成交溢价率持续收窄，从 2022 年土地成交情况来看，上海的住宅用地成交建面（1102 万㎡）在长三角核心城市中仅排第四位，但上海住宅用地出让金收入（2840 亿元）则遥遥领先。合肥住宅用地成交建面排第一高达1568万㎡，但出让金收入排末位仅有965亿元。这主要是因为各城市成交楼面均价的差异，像上海住宅用地楼面价（2.6万/㎡）远高于杭州（1.6 万/㎡）、南京（1.5 万/㎡）、苏州（1.0 万/㎡），更是合肥（0.6 万/㎡）的 4 倍。不过从溢价率维度，虽然各城都不超过10%，但相对来说合肥（7%）和杭州（6%）更高，上海（3%）、南京（3%）、苏州（2%）略低。

土地市场和销售市场一样，在 2020-2022 年期间，同样也受到疫情、政策等多重因素冲击，因此单看 2022 年的数据或较为片面，我们拉出各核心城市2018-2022年的土地成交指标，对趋势进行比较。住宅用地成交建面：除合肥由于 2020-2021 年住宅用地供应量较少，2022年成交建面不降反增外，其他城市 2022 年住宅用地成交建面均大幅下滑，基本滑落至 2018 年以来的最低点。不过各城市的住宅用地成交建面/商品住宅销售面积指标基本围绕 1.0 在 0.7-1.4 的区间内上下波动（此处商品住宅销售面积均采用统计局口径），长三角各核心城市土地市场的供需始终处于合理位置。

住宅用地楼面价：从趋势上看，上海住宅用地楼面价提升较快，而南京其次，杭州、苏州、合肥的住宅用地成交楼面价相对保持平稳，这一方面跟政府供应土地区位结构有关，另一方面楼面价也确实随着房价变化而水涨船高。各城市平均货地比（商品住宅销售均价/楼面价）从 2018 年的2.4 降至2022 年的2.1。在上文中，我们也提到长三角核心城市的住宅用地出让金规模仍能维持不错水平，而住宅用地成交溢价率的收窄，一方面反映了土地市场热度的下降，另一方面2020 年以来多个城市采用热门地块限价摇号的方式，保障了开发商的利润空间。