产业园区租赁需求情况如何？

在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智 能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要 来源。

1. 集成电路

经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单 一市场 。作为全国最早培育和发展集成电路产业的地区之 一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发 展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全 国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。 集成电路产业链具有紧密联动的产业特征。在上游，作为基础 技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产 设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域， 涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场 景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗 设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成 电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机 构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活 跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中， 汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为 集成电路企业带来重大发展机遇。

链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在 业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉 全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区 租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集 成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业 集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核 心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核 心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展 现出对芯片的强劲需求，反向推动关联中上游集成电路企业 入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、 政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设 计研发中心和办公场所的优选地。

2. 生命科学

上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命 科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首 位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计 2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及 研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道，构筑起上海生命科学产业成熟的生态体系，吸引了众多国内 外企业汇聚上海。放眼未来，庞大的市场刚需将继续驱动上海 生命科学行业稳步发展。 

生命科学产业发展离不开创新突破，以一类国产创新药为例， 上海研发的新药获批数量位居全国第一。创新发展需要丰厚 的人才基础，截至2022年，上海生命科学从业人员达到27.8 万人，其中国家级人才超过1,000位，院士、长江学者等高水平 人才占全国的1/5。上海丰富的高校及研发机构资源为技术创 新持续注入人才活力，与生命科学企业、全市各临床医院形成 “产学研医”相结合的良性互动，助力上海成为全国首屈一指 的生命科学产业高地。就融资环境而言，具有创新技术并具有 较高附加值的赛道持续受到资本青睐，这些生产要素支撑生 命科学产业稳健发展。过去两年，生命科学企业已成为上海产 业园区租赁市场最重要的需求来源之一，其租赁需求在园区 内的占比高达25%。近期在整体投资趋冷的环境下，细分赛道 的租赁需求与所获融资呈正相关，包括创新药、基因诊断、细 胞疗法等蕴含创新技术的企业仍是园区需求的主要来源。

上海产业园区的科研氛围和创新发展的生态体系，不断吸引 国内外生命科学企业入驻。据仲量联行统计，上海产业园区的 租户结构中，生命科学企业占比达到20%。张江核心区是上海 乃至全国的生命科学产业高地，聚集大量生命科学业内人才， 是企业聚集度最高、最受生命科学企业青睐的板块，生命科学 企业租户占比高达26.1%。此外，浦江、外高桥等板块依托其 较为成熟的生命科学产业基础，同样吸引了众多企业。随着上 海“1+5+X”生物医药产业基地布局逐渐成熟，细分领域定位明 确且拥有优质载体资源的板块将更多地受到企业青睐，例如张 江核心区外拓的创新药产业基地、医疗器械产业基地等板块。

3. 人工智能

中国人工智能产业受益于新基建、数字经济等方面政策持续利 好，其规模将保持平稳增长。预计在2025年，中国人工智能产业 规模将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。人工智 能亦是上海的三大先导产业之一。2022年内，总部位于上海的人 工智能企业融资事件占全国比重的22%，未来上海还将继续依托 市场、政策、人才优势打造人工智能产业高地。 从产业链纵向的上中下游结构来看，目前上海在上游基础层 （如算力芯片、AI数据、算法模型）和下游应用层所涉及的行 业均具有领先全国的优势，包括自然语言处理、计算机视觉、 机器学习等的中游技术层也在快速发展，人工智能创新生态 不断优化升级。

从产业横向扩展渗透的趋势来看，人工智能已成为与实体经 济深度融合的生态平台，其基于软件服务和硬件设施支撑应 用场景，覆盖交通、制造业、医疗等领域，赋能产业发展。近年 来汽车智能化和智慧城市的进程加速得益于以人工智能技术 支持的自动驾驶、车路协同的发展；制造业领域，以人工智能 技术为基础的AI训练、推理、研发、操控平台对目前寻求转型 中高端制造的中国意义非凡；在医疗领域，影像识别、AI制药 和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技术的进一步发 展协同。同时人工智能在金融、零售、互联网的应用也已经显 现其商业价值，在智能客服、运营优化、风险排查等方面的优 化也将随着AI技术的发展而升级。

据仲量联行统计，上海产业园区内人工智能技术层和基础层 相关企业占比达到3.1%，而人工智能应用层内，已渗透AI技术 强赋能的企业占比接近6%。这些企业中，交通、制造业及互联 网产业占比超过66%，是AI技术渗透率最高的领域。人工智能 企业与其赋能产业极强的协同效应，使得从选址角度来看，企 业聚集特征明显：张江、漕河泾板块已形成相对成熟的产业生 态，与当地生命科学、互联网等企业互动活跃；新能源汽车产 业在金桥的积极布局，同样吸引智能驾驶等相关领域的人工 智能企业入驻；同时临空的互联网生态、市北在AI基础层云计 算上的多年发展都助力这些板块逐渐吸引人工智能相关企业 入驻。未来，人工智能产业将展现更大的产业协同发展潜力， 更多领域应用场景的实现将反向推动中上游基础层和技术层 架构相关企业的选址布局，在产业园区中孕育更多租赁机会 并优化产业结构。

4. 新能源汽车

新能源汽车作为我国战略性新兴产业之一，其快速发展不仅 推动了制造业结构优化升级，也是推动我国实现“双碳”目标 的重要动力。我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，销 量常年稳居全球第一。2022年中国新能源汽车销量突破688 万辆，占全球市场份额超过50%。2023年，新能源汽车销量以 及渗透率持续稳步增长，全年总销量预计接近850万辆，渗透 率突破35%。依托国家扶持政策，以及完善的新能源配套设 施，上海新能源车产销量在全国名列前茅。根据中国乘联会 统计，2023年1-8月，上海新能源汽车总销量为20.7万辆，稳居 全国第一。

从产业发展阶段来看，中国新能源汽车在高速成长后，正走向 一个更成熟的市场。市场竞争将日益激烈，产品更新将加速迭 代，市场逐步从政策驱动向市场驱动转型。多数企业从“电动” 向“智动”的研发重心转移，已成为明显趋势。新能源汽车产业 链纵深长，赛道广。按功能划分，整个产业可以分为“智能座舱 域”、“自动驾驶域”及“车身控制域”三大领域。例如，智能座舱 推动芯片算力的升级以及数量需求的增加；自动驾驶对传感器 （摄像头、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随 着更高级别技术的落地而显著提升。值得注意的是，目前市场 的主力军传统燃油车也在经历智能化的加速路径，为行业的 需求增长提供不竭动力。 从选址角度来看，与多数产业相似，科研氛围以及人才聚集 等方面受到新能源汽车企业关注。产业“长链”使得上下游企 业寻求聚集机会的同时，细分赛道不同企业的选址需求显现 其独特的多元化特性。例如智能驾驶、车载雷达等领域企业， 需要一定等级的测试路网用于技术测试落地。金桥凭借其深 厚的汽车制造业基础以及相关技术测试基础设施的搭建， 成为目前上海新能源汽车产业聚集度较高的板块之一。

5. 游戏

自2022年4月游戏版号重新发放以来，游戏行业健康发展的 引导成效显著，游戏行业长期良性发展局势日益明朗。上海 作为中国游戏产业发展高地，2022年网络游戏总销售收入达 1,280.3亿元，实现了逆势增长。据统计，2022年中国游戏收入 排名前50的头部游戏公司，有接近25%的企业坐落于上海。 上海尤其注重培育游戏企业的原创开发能力，已出台的相关 支持政策数量位居全国首位。高新技术企业、“专精特新”中小 企业是上海科技型游戏企业获得最多的资质认定。上海游戏 企业拥有较高的研发人员占比、研发费用占比及知识产权产 出，其整体实力位居全国头部。2022年上海自主研发网络游戏 收入达880.7亿元，占全国总收入近四成。 据仲量联行统计，上海产业园区游戏产业租赁面积占比6.6%： 其中漕河泾游戏产业占比达到21%，是名副其实的上海游戏 产业高地，吸引众多国内外头部游戏公司入驻。随着与游戏相 关的AI、传感交互等新技术的应用，上海游戏产业的技术溢出 效应影响将进一步扩大。

创新驱动下的产业发展，随着技术的进步，各高端产业逐渐体 现出产业链长、科技含量高等特征，这些特征在上述五个行业 尤其是战略性新兴行业中更加显著。下游终端市场越发广泛 的运用场景，推动各产业中上游企业顺势发展，结合终端需求 的不断提升；上游行业中企业精细化发展趋势逐渐显现，形成专注于特定运用领域的复合型技术公司。技术进步和产业升 级也让更多下游企业广泛尝试运用新兴科技，推动各企业不 断提升其技术水平，迸发创新技术，提高竞争力。在此过程中， 不同产业之间的联系和互动变得更加密切，不同行业之间的 边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增强。仲量 联行走访上海11个产业园区板块，梳理近200个产业园区项目 中超过3,600家企业，统计发现上海产业园区中近36%的企业 横跨了两个及以上产业类型，上海产业园区内已呈现丰富的 产业复合交叉趋势。

从产业类型上看，生命科学、新能源汽车、科技新媒体等前沿 产业已与人工智能产业形成了较大规模的交叉融合，而制造 业、专业服务业等传统产业与互联网、技术服务类产业的复合 程度日益提升。就产业复合方式而言，当前的产业融合已超越 了不同产业间技术的简单叠加和互补，进一步拓展到以市场 和产品为导向的深度协同合作。这种协同合作并不仅限于技 术交流和资源共享，还涉及市场开拓、产品创新等多个层面， 为产业间更紧密的联动和互促发展提供了新动力。

着眼上海产业园区各板块，各自侧重的产业定位及产业结构催生出板块独特的产业复合趋势。以张江为例，其作为上海的科创高地，产业 复合以三大先导产业为主导，以互联网技术为支撑；同时，传统产业如传统制造业、金融业、专业服务等均有不同程度的复合趋势。 漕河泾则更凸显其互联网技术及游戏的产业特性。