北京产业园区发展特征、分布、驱动力及未来道路分析

从基本定义的角度出发，产业园区是在政府的主导推动下，为扶持、 促进特定产业发展而批准设立的特殊区域，是发展创新技术、促进 产业集聚的重要空间聚集形式。

政策的逐步收紧：在北京产业园区发展的进程中，市场过度关注产业园区商业价值，使得重点区域 内项目租金及资产价值在短期内快速拉升，一定程度上增加了待扶持产业的经营 性成本负担，与政府最早设立产业园区的初衷出现了偏差。所以在2018年底，北 京市政府出台面向全市产业园区的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精 尖经济结构用地政策的意见》，强调了产业用地应当用于高精尖项目、入园企业 应当满足高精尖产业准入标准，进一步完善产业项目准入和退出机制，推行企业 投资项目承诺制，严防投机炒卖房屋和土地。

“聚焦高精尖，直供终端使用者”： 根据政策指引，北京坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用 途。对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，情节严重的，收回建 设用地使用权或承租土地。这进一步说明了在北京的产业园区的核心功能定位就 是聚焦高精尖，直供终端企业。

北京作为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心， 其文化与科技导向在产业园区的建设与形成上发挥着极为重要的作用。 作为政府对特定产业进行定向扶持的重要场所，产业园区的形成一般受政策主导和 驱动。从行业层面来看，北京全市范围内，除仅占比2%的综合性租赁产业园区外， 基本上其它所有产业园区都具备特定扶持的产业方向，以政策为驱动吸引该行业中 的企业集聚在此，形成具备特定行业属性的产业园区。本报告中所涉及的产业园区 主导行业分类，是根据当地政府的规划引导和政策支持所进行的划分，而非园区内 租赁企业的行业分布。 例如，目前科技类产业园区在全市产业园区中占比最大，约为60%，与“十四五” 时期北京市政府对于高精尖产业的发展规划深度吻合。此外，作为首都文化建设和 城市有机更新的重要载体，文创类产业园区在全市产业园区中也占据不小比重，约 为24%。其中，以北京798区域为代表的文创产业园区聚集区域，已成为市民文化 消费的主要打卡地。

分行业来看，综合性、金融、文创、科技类产业园区的平均租金均高于全市产 业园区的平均租金。 综合性产业园区的平均租金在全市范围内处于最高水平。该类产业园区中一般 各类行业齐聚，没有特定的行业属性。目前在全市范围内分布较为零散，在朝 阳，海淀等核心城区及大兴、石景山等远郊区域均有分布，各项目之间租金差 距较大，是租金离散程度最高的行业。 金融类产业园区平均租金位居全市第二，但总体量较小，仅占全市总体量的5%， 主要分布区域为丰台区和大兴区。一般承付能力较高的金融类企业会选择办公 楼进行租赁，而选择租赁产业园区的金融类企业则普遍承付能力有限。目前仅 有少数几个分布在核心城区的金融类产业园区录得5元/平方米/天以上的较高租 金，使得该行业平均租金低于其租金中位数。但作为北京市的支柱行业之一， 金融类产业园区对于各区经济发展具有重要意义

布在该区域，因各项目之间地理位置相近，租金普遍差距较小，大部分集中在 2.4-4.0元元/平方米/天区间，为六个行业分类中租金离散度最低的行业。 科技类产业园区在全市范围内地理位置分布较为平均，横跨核心城区与远郊区 域，因此各项目之间租金差距显著，最低不到1元/平方米/天，最高接近10元/平 方米/天。其中，海淀区、东城区、西城区、朝阳区等核心区域的科技产业园区 租金相对较高。受中关村示范园“一区十六园”格局影响，目前各区域对于科 创行业、高精尖、高新技术行业扶持政策众多，科技类产业园区已成为区域经 济的重要载体之一。

受益于大兴区和昌平区对于生命科学产业的大力政策扶持，目前生命科学类产业园区主要分布在此区域内。虽 然由于其地处偏远，租金相对较低，但生命科学类产业园区对于区域经济起到了重要带动作用，目前大兴生物 医药产业基地集聚了12 家国家级检定研发机构、300 余家国家高新技术企业，被誉为“ 中国药谷 ”，大兴生 物医药产业基地已稳步跨入千亿级产业园区行列。 制造业产业园区的平均租金在六个行业中处于最低水平，主要由于制造类企业的办公地点通常临近其生产工厂， 而生产工厂一般分布在石景山、密云、大兴等远郊区县，因此其租金普遍分布在1.1-3.0元/平方米/天之间，与 北京物流园区（1.8元/平方米/天）的租金相近。

产业园区本身就是政府对特定产业进行定向扶持的重要场所，其实际发展动 态与政府在不同阶段、不同区域颁布的行业扶持政策息息相关。在过去八年 间，北京产业园区市场历经了爆发式增长，许多项目不仅在租赁层面表现优 异，其良好的投资回报率也使产业园区一度成为投资者十分关注的资产类型。

未来道路：“产品属性决定收益上限”。产业园区受到其产品属性限制——作为基础设施扶持与孵化特定产业，而非单 纯的商业化办公产品，必然将面临一定的增长幅度上限。 当前，无论是从政府规划还是实际市场表现方面，产业园区作为基础设施扶持 特定行业发展的产品属性已十分明晰。政府发布了相应政策有目的性地进行引 导。例如，2018年北京市出台相应的用地政策文件，表明将严格管控供地，只 面向终端使用者即企业，但也并非将社会资本完全拒之门外。在老旧更新、品 质提升等方面，政府仍对社会资本的参与持开放态度。在强劲的产业发展政策 支持下，北京产业园区发展的生命力将持续延续。从实际市场情况角度，2021 年6月，首批3支以产业园区为底层资产的公募REITs已正式上市，产业园区的基 础设施属性得以凸显。 产业园区对北京商业地产市场及城市的经济发展起到的是基石托底作用，类似 于高速公路、码头等。同时，产业园区也承接了城市政府对于特定产业发展的 引导需求，成为行业孵化、进一步发展的主要场所。经过上一个高速增长周期， 我们认为目前产业园区已经进入成熟运营阶段，未来将成为可提供长期、平稳 现金流的物业资产类型。