产业园区可以分为哪几类？

尽管园区的划分方式很多，比如按照主导产业、管理模式、行政层级等等， 但是基于上文研究逻辑，站在中长期维度或价值判断维度，我认为园区最 终会导向两大类形态，分别是生产制造类园区和科创类园区。

1. 生产制造类园区：品牌为重，强调异地复制性

1.1. 以品牌运营为抓手，同步产业链升级迭代

生产制造类园区的核心在于由政策优势向品牌力和优质运营管理传导，具 备强异地复制性。生产制造类园区发展前期往往是通过享受政策红利和区 位优势，实现一定的早期发展。但是，伴随时间推移，园区要能真正实现长 期稳定，需要依赖产业链成型，即从龙头企业入驻到产业上下游跟随，从前 端总部到后端配套和循环再利用延伸。同时，受到城镇化发展趋势、产业生 产成本变迁、产品需求地变更等因素，生产制造类园区往往会有多点甚至是 全球复制能力。 生产制造类园区需要能够实现与产业链升级和更迭同步发展，打造园区品 牌力。在此基础上，园区可以通过客户捆绑、管理输出、资本扩张、股权招 商等方法，进行品牌再开发，并通过优质的运营管理实现价值增长。

1.2. 新加坡裕廊工业园与深圳产业产业园迭代

海外项目中，生产制造类园区的代表是新加坡裕廊工业园，打造了享誉全 球的管理品牌。裕廊工业园的开发和运营主要由政府下属经济发展局独立 出来的裕廊管理局负责。在资金筹集、土地运用、招商引资等方面均由一级 政府统一规划，并采用专业化分工建设、管理和服务协调相配合的发展模式。 具体来说，由政府负责进行前瞻性规划，并借助专业招商队伍统一招商，最 终吸引跨国企业基于压低成本、提升效率等目的在产业园内集聚。随着裕廊 工业园服务品牌价值的提升，裕廊集团不断向区外扩张，输出管理品牌。成 立 40 多年来，裕廊集团在新加坡已开发 45 个工业园区，在全球 116 个城 市拓展 750 多个项目。

国内项目中，我们认为深圳产业园 1.0 到产业园 3.0 的发展是生产制造类园 区不断跟随产业做升级迭代的典型代表。 回看深圳产业的发展史，经历从劳动密集型、资本密集型向科技创新型的转 型。具体可以分为三个阶段： 1） 20 世纪 70 年代-90 年代，深圳重点发展劳动密集型产业，形成“以外 商投资为主、生产以加工装配为主、产品以出口为主”的产业结构； 2） 20 世纪 90 年代中期-21 世纪初，经济模式从原有加工贸易开始转型模 仿性创新生产制造，对应着从过去以加工装配为主的生产模式向自主生产 转变； 3） 2010 年至今，随着劳动力价格攀升配合土地资源趋紧，产业结构转型 强调研发和创新能力，目标高质量发展。园区产业在新一代信息技术、新能 源汽车、装备制造等领域都已经形成了强大的竞争力。 上述深圳产业的变革在产业园区转型迭代上呈现出较好映射。深圳产业园 区已从 1.0 升级到 3.0，在服务产业、功能等方面上实现巨大升级。具体如 下： 1） 产业园 1.0 时代以服务轻工业加工制造为主，为匹配企业劳动密集型传 统制造业需求。园区一般面积较大、土地容积率较低； 2） 产业园 2.0/2.5 时代以服务电子信息制造业为主，容积率有所提升，功 能配套更为完善。园区具备办公、商务、休闲、会展等功能，更强调“多功 能”属性； 3） 产业园 3.0 时代以服务技术密集型制造业主为主，容积率进一步提升， 尤其是中高楼层产业建筑的使用率大幅提升。园区进一步提升相关硬件标 准，强调产业园区的社区化。

2. 科创类园区：创新为先，强调单体独特性

2.1. 打造创新竞争力，关注中小高新企业需求

科创类园区的核心价值在于创新竞争力的形成，具备强独特性。科创类园 区需要综合有形要素和无形要素的持续投入，具体来说，在开发初期，科创 类园区往往需要争取政府各类人才和资金扶持政策，建立技术研发平台，打 造相应的商业配套，形成相对完整的产业空间。此外，还需要无形要素作为 配合，例如以市场化为核心的创新因素的补充、流转和筛选机制以及培育园 区创新文化氛围等等。科创类园区通常较难走异地扩张模式，而是立足本土 持续深耕。

与生产制造类园区不同，科创类园区面对的客户更多是创新、高科技中小 企业，并在实际运营过程中，解决它们面临的诸多难题为己任。需要解决的 主要困难包括： 1）由于中小企业产出效率往往不及大企业，在土地资源较为紧张背景下， 中小企业往往难以获得合适的办公场所、生产基地或者实验场所； 2）与大企业相比，中小企业的经营风险和潜在波动更大。考虑到普通产业 园区的厂房和研发楼具备一定的特定性，若中小企业退出，相关资产可能会 因不再适用新企业而闲置； 3）对于发展速度较快且轻资产形式（抵押品较少）的企业，其在银行融资 端的困难较大； 4）中小企业在人才和技术的储备上都易存在不足。 针对以上问题，科创类园区解决方案是： 1）提高单体建筑或复合建筑的容积率以提高土地的集约利用水平，在此基 础上根据企业需求共性进行适当标准化，以提高厂房建筑重复使用可能性。 2）对于中小企业融资难，科创园区主要是联合园区内企业进行联合信贷以 放大规模、增强信用，从而降低融资成本。 3）针对区内企业的人才招聘和研发难，科创园区一般联合政府人才库与外 部高校合作建设产学研基地以帮助小企业解决上述难题。 此外，科创类园区还会根据“产业微笑曲线”对产业类型进行划分和整合， 同时根据不同城市区域的经济和区位特征进行组合。例如，对于偏远的开 发区和卫星城，产业园解决方案是重点发展较低附加值的制造业，配以标准 厂房、少量低密度办公楼和公寓。而对于发达城市中心区，产业园解决方案 主要是发展高附加值的服务业，配以总部办公楼、研发楼和丰富的生活配套 设施。

进一步，部分科创类产业园正在从“房东”向“房东+股东”转型，探索平 台功能进一步拓展。园区开始以 “股东” 身份通过直投、参投产业基金、 孵化合作等方式，与园区企业建立深度资本绑定，既分享企业成长带来的长 期收益，又能通过资本纽带吸引优质项目落地，形成“空间留企、资本固企” 的双向黏性。这种转型将进一步推动园区平台功能从“浅层服务”向“全链 条赋能”拓展，充分整合金融资源、产业资源、专业服务等，也有助于大规 模产业集群形成。

2.2. 典型案例：美国硅谷与张江高科

国外项目中，美国硅谷是科创类园区的典型。案例具备清晰的有形要素向 无形要素接替推动发展的历史进程。早期，硅谷附近的高校提供最初的高科 技研发资金和人才。美国军工部门采购使这些高成本研发成果，使得产品得 以初步转化。后期各类市场化中介和发达的资本市场迅速跟进，从而实现创 新成果产业化过程中的各要素间流转和筛选机制。叠加美国创新、宽松的文 化直接推动硅谷的极大成功。尽管后期政府作用下降（但联邦政府和州政府 每年都对高校科研有较高拨款），但是硅谷文化和要素聚集以及全面成行。

国内项目中，张江高科是科创类园区的典型之一，其科创属性定位突出。在 《上海市张江科学城发展“十四五”规划》中，有几大类指标具备代表性： 1）科学高度上，要实现新增 1-5 个国家重大科技基础设施，开展 2-3 项国 际大科学计划和工程，新增 3-5 个国际一流科研机构； 2）产业核心竞争力上，要实现工业战新产值占地区规上工业总产值比重提 高 5-10 个百分点，累计高新技术企业 3200 家，新增科技型上市公司 50 家， 新增总部 30 家； 3）创新浓度上要实现企业 R&D 年均增速 15%，每万人口高价值发明专利 200 件左右，新引进海外高层次创新创业人才占全市比重 30%，累计外资研 发中心 200 家左右，技术合同成交额占 GDP 比重 6%。 张江高科历经发展也逐步打造出创新竞争力，企业已经实现从“房东”到 “股东”以及“产业+基地+基金”的经营模式转变。公司产业投资已经具 备规模且形成良好产业投资布局，逐步成为公司业绩重要增长力量。同时， 公司在整合产业上下游资源，构建覆盖企业全生命周期的资本生态圈，在培 育高科技产业领域龙头的同时打造规模性产业集群。