上海产业园区投资市场历程及趋势分析

回顾上海产业园区投资市场过往十多年的发展历程，主要可 以划分为三个阶段。

第一阶段为2011年至2015年间，受整体商 业地产投资的攀升周期有利推动，上海产业园区成交规模稳 步增长（年均成交量达到50亿元人民币），以机会型与增值型 为策略的投资机构相对活跃。在这个阶段，投资逻辑和视角主 要是基于类工业资产。 在第二阶段（2016年至2019年），上海商业地产的整体投资市 场迈上新的台阶，年均投资总成交量过千亿元人民币，其中， 办公楼的投资成交尤为活跃（占比55%）。产业园区物业的投 资成为办公楼投资的自然延展，成交量与流动性显著增强（年 均成交量达到140亿元人民币）。该阶段的特点表现为内资及 外资地产基金的投资活跃度明显增强，并尝试通过以非核心 区的类办公楼资产逻辑和视角投资产业园区物业。 投资呈现多元模式， 产业视角充实投资逻辑 03 2020年以来，产业园区投资继续成为关注焦点，至2023年底， 预计该阶段年均成交量将达到145亿元人民币。

进入第三阶 段，投资的主要特征转化为从产业的视角出发，而不再是传统 的办公楼投资逻辑。以生命科学物业为代表，其对环评、物业 硬件条件等要求的特殊性和稀缺性加之租赁表现的韧性，使 之成为最受追捧的热门标的之一。经济发展的结构性转型推 动高新科技行业快速发展，进而带动产业园区的租赁需求。公 募REITs的成功发行让更多不同类型的投资机构关注产业园 区物业，拓宽了产业园区物业的退出渠道。产业园区的投资市 场正朝多元化、精细化的方向迈进。

作为地区经济发展和产业培育的重要承载体，产业园区具备 服务产业发展的独特属性，这也使得对于产业园区的投资有 别于其他物业投资。如果继续采用传统的市场视角，尤其是办 公楼的投资视角，产业要素的重要性将被一定程度削弱，从而 影响投资测算的准确性和投资决策的针对性。在投资者的问 卷中，我们发现不少投资机构已经开始重视并采用产业视角， 在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等各方面，形成产 业园区物业自成一体的投资逻辑。产业红利持续释放的同时， 短期市场供应压力逐渐显现，双重预期因素的影响下，当前的 上海产业园区投资市场呈现四大主要趋势。

趋势一：板块甄别愈加重视产业定位。园区物业的产业特性使得投资者在选择投资标的时，除了考 虑传统商办投资因素，如物业品质、租户结构外，还要考虑更 多与产业相关的因素。在板块甄别上，投资者增加了更多产业 视角。问卷结果表明，所在区域的产业定位是投资者在甄选产 业园区项目时，最为关注的核心要素，显著优先于板块的供求 关系、交通便捷性等诸如此类的传统市场因素。符合宏观经济 发展方向的产业定位，将不仅有利于所投项目的租赁去化，吸 引优质租户，进而获得更多产业红利，同时未来退出时也将具 备更强的产业属性，有望通过产业类基础建设的形式发行公 募REITs。 在板块甄选方面，相较于过往阶段的成交，当前阶段（2020年 后）投资者除了关注一直备受青睐的三大传统成熟园区——核 心张江、漕河泾、金桥之外，也展现出对另一些板块的热情， 如周浦、康桥、合庆等生命科学行业或其他产业逐渐聚集的板 块。尽管部分板块即将面临短期未来供应激增的压力，但成熟 的产业氛围和逐渐成型的产业生态，让投资者对这些区域仍 然充满信心。

趋势二：行业类型成为评估物业租户的核心考量。短期未来供应加大的预期下，投资者在评估投资标的物业的 租户时趋于谨慎。 以产业发展为导向，在租户评估方面，投资机构最关注租户的 行业类型，其次为大面积租户占比和加权平均剩余租期，以期 通过更多元化的租户结构来分散市场风险。 就租户行业而言，问卷结果表明投资者普遍更倾向于政策导 向以及资本青睐的产业。以生命科学行业为例，尽管2022年以 来，生命科学行业的投融资总额出现下降，但行业长期向好的 发展趋势以及相对更高的承付能力及韧性，使生命科学依旧 列为最受投资机构青睐的租户行业之首。此外，集成电路、人 工智能作为其他两大上海先导产业，同样备受关注。新材料、 新能源以及新能源汽车等具备明显产业政策扶持的赛道正逐 渐受到重视。

此外，投资机构对于高附加值和新兴行业租户也表现出了浓 厚的兴趣。尽管在传统视角下这些行业的风险性较高、市场不 确定性较大，对项目的租金收益贡献也有限，但超过80%的投 资机构已考虑将这些未来产业和新兴赛道内的初创公司纳入 租户结构中，显示出了投资机构正不断加强的产业意识。

趋势三：财务测算趋于谨慎保守。近期，疫情后的市场需求复苏较缓，使产业园区的租金走势 在经历长期稳定增长后，出现承压下行的表现。叠加短期内未 来供应增加的因素，多数产业园区投资者将其财务测算向谨 慎保守转型。两年前，生命科学物业的稀缺性使投资者接踵而 来，投资策略多以机会型或增值型为主，财务测算较为激进。 而回归当下，产业园区投资者的投资策略更注重长期稳定的 收益回报。在受访机构中，69%的投资者表示产业园区物业的 财务测算较两年前更加谨慎。其中九成受访机构下调年租金 增长预期以及去化速度预期，78.4%的投资者上调了初始和退 出的Cap Rate（资本化率）。通过这些调整，投资机构提高了交 易时对短期租赁市场供需风险的把控。另一方面，财务测算上 的谨慎趋势，也展露了投资者对园区物业的策略转变及调整， 更多机构的财务测算更偏向长期稳定性收益。

趋势四：产业视角催生特有投资方式。产业视角正在不断渗透于园区投资的各个环节，对于投资机构的资本运作和产业运营能力要求也逐渐提高，因而推动了投资方式 和投资主体朝着更多元化的方向发展。在产业视角下，产业园区物业投资演变出独树一帜的方式和 策略。其中有两种模式特别受到关注。其一，自用型企业的售 后回租受到众多市场参与者的关注，尤其是追求稳定现金流 的险资和金融机构等。自用型企业通过出售产业园区物业，剥 离其非核心资产以达到回笼资金的目的，继而将资金投入至 研发生产等企业主营业务中。其物业由投资机构运营维护，卖 家成为项目内的主力租户，提供稳定的租赁收益，减少投资者 的资管压力和租赁风险。其二，产业自用企业与资本联合投资 开发。产业自用型企业可以通过与资本的合作，获得按需定制 的物业空间，满足研发办公等各环节对物理载体的不同需求， 并成为项目的主力租户。与此同时，投资机构也能够借助符合 园区产业规划的企业，获得优质土地机会的同时完成税收达 产等要求，实现产业方与资本方的互利双赢。

另外，私募股权类的投资基金也开始布局产业园区的物业投 资市场，形成PE+RE私募股权与地产基金相结合的投资新模 式。PE、VC投融资的重点领域往往是产业发展的主力行业，与 产业园区的租户需求来源相契合。一些头部的私募股权机构 通过其房地产基金业务以及被投企业的产业资质，帮助关联 地产基金获得物业/开发投资机会，在产业发展的红利下，形成 产业地产与私募股权的共振效果。