按揭贷款早偿现状、原因、风险及影响分析

2022 年以来，住房按揭贷款提前还款大幅增加，引起了监管和公众的广泛关注，研究住房按揭贷款提前还款具有重要的现实意义。

1. 住房按揭贷款提前还款现象

2022 年以来，国内房地产投资低迷、房产销售遇冷，在此背景下，全国住房按揭贷款利率大幅下行，提前还款现象凸显。目前市场广泛使用的RMBS（居民按揭贷款资产支持证券）条件早偿率指数可以反映RMBS 底层资产——住房按揭贷款的提前还款情况。2021 年至今，该指数呈波浪上升趋势；2022年8月，指数达阶段性高点后开始下降，进入 2023 年后重拾升势并突破前期高点。

2. 住房按揭贷款提前还款的原因分析

一是存量住房按揭贷款利率处于较高水平。中国主流房贷利率为浮动利率，且具有“浮动+固定”的定价特点。其中，LPR 属浮动利率的定价基准，随全国银行间同业拆借中心公布的数据变化；MARGIN 加点受市场和政策两方面因素影响，但由各省市房贷监管利率（窗口指导）决定下限。在本轮降息周期前，中国在较长时期内 MARGIN 加点较高，导致当前存量房贷的利率水平仍居高不下。由于新发放房贷在本轮降息周期中“MARGIN”持续下调，存量房贷与新发放房贷的利差进一步扩大。

二是房贷与经营贷、消费贷等金融产品存在利差，具有违规套利空间。对于个人金融消费者，在市场中可获取住房按揭贷款、消费贷、经营贷（注册普惠小微企业或成为个体工商户），不同金融产品间存在较大的利差。2022年以来，以住房按揭贷款为主的住户中长期消费贷款增速远落后于住户经营贷款增速，这一定程度上反映出两种利率水平对金融消费者决策行为的影响。

三是金融资产收益率持续走低，借款人提前还款机会成本减小。疫情以来，居民存款持续增加。2022 年中国人民币存款增加26.26 万亿元，其中住户存款增加 17.84 万亿元，比上一年多增 7.94 万亿元，创历史新高。2023年延续了这一趋势，一季度住户存款增加 9.9 万亿元，在新增存款中占比超六成。同时，居民资产端收益率持续走低。存款方面，银行存款挂牌利率持续下行；理财方面，在债券市场下跌的带动下，以债券为主要配置的理财产品收益大幅波动并引“破净潮”。超额储蓄叠加低资产收益率，降低了提前还款的机会成本，增加了房贷提前还款的资金来源。

3. 住房按揭贷款提前还款的风险及影响

一是压制消费增长，阻碍经济复苏进程。住房按揭贷款的提前还款与存款储蓄具有替代作用，以自有资金进行提前还款在财务上类似执行一笔与存量按揭贷款相同期限与利率的定期存款，且提前还款将造成居民资产负债表收缩。流动性压力下，提前还款将压制居民的消费，影响经济复苏进程。提前还款将高流动性资金用以还款中长期贷款，本质上反映的是居民去杠杆和降低风险偏好。这将从三个方面影响消费，一是提前还款消耗了大量的现金和活期存款，将对需求弹性大的大宗消费将带来较大影响。二是提前还款消耗大量现金后，将增加居民的预防性储蓄，降低居民的边际消费倾向。三是居民资产负债表缩表影响了未来的住房消费潜力（减少购房资金来源），容易形成房地产市场价格信心的负向反馈，对房地产市场的平稳发展造成不利影响。

二是扰动市场运行，衍生金融风险。当前市场中仍存在部分中介违规协助各类转贷业务，这将对金融市场造成冲击。“短贷长用”增加期限错配风险。在“房贷、消费贷转经营贷”中，借款人不仅面临法律风险和政策风险，还将面对流动性风险。在存款定期化的趋势下，经营贷、消费贷将产生类似过桥贷款的作用，但经营贷、消费贷贷款期限远低于住房按揭贷款，“短贷长用”“以贷还贷”延长了住房贷款的资金链、提高了资金链断裂的风险，最终将增加银行的不良贷款。违规转贷影响真实政策传导。从政策制定的角度看，“房贷转经营贷”导致部分实际房贷被错记入经营性贷款，造成居民金融负债端中个人经营性贷款的高估和个人消费性贷款的低估。个人经营性贷款的增速也无法反映结构性货币政策和普惠小微贷款专项政策的真实传导效果，可能导致后续的政策偏差。冲击资本市场，加剧市场波动。信贷 ABS 是中国资产证券化市场的主流产品,约占资产证券化市场存量规模的 30%，而住房按揭信贷ABS（RMBS）是信贷ABS的主体。2022年末以住房按揭贷款为底层资产的信贷ABS规模达1.07万亿元，占市场中信贷 ABS 存量规模的 74.9%。因此，提前还款直接影响中国市场中超 1 万亿元的资产证券化产品。在市场大幅波动的环境中，提前还款的增加还将造成 ABS 价格波动加剧，影响新产品发行定价，并有可能传染至其他固定收益类证券，从而对资本市场整体造成一定冲击。叠加居民资产负债表收缩导致的银行理财市场资金来源不足，按揭贷款提前还款对市场整体波动的影响超过资产证券化市场本身。

三是降息预期下，按揭贷款早偿风险持续存在，考验银行持续服务实体经济能力。降息周期下，银行业净息差持续收窄，商业银行利润增速下行，提前还款将进一步冲击银行业盈利水平。尽管商业银行规模呈稳步扩张态势，但LPR下行带来银行业净利差持续收窄，商业银行盈利承压。以量补价成为商业银行推动盈利回升的重要手段，而资本占用是商业银行扩大贷款规模的重要考虑因素之一。住房按揭贷款较一般公司贷款更节约资本占用，按揭贷款提前还款将对部分商业银行（特别是中小银行）资本管理造成压力，甚至促使其减持风险权重高的资产。中国新发放企业贷款的利率整体上低于新发放居民按揭贷款，即新投放同等金额的企业贷款，银行获得的利息收入更低。综合规模、价格等因素，住房按揭提前还款将拉低银行业盈利水平。按揭贷款提前还款将增加银行信贷的再投放，考验银行业风险控制能力。降息预期下，预计按揭贷款早偿率将持续保持高位，这增加了商业银行重新寻找客户和信贷重新投放的操作成本。考虑到住房按揭贷款风险缓释措施相对较好（国内住房按揭贷款通常均为抵押贷款且贷款价值比通常小于 70%），若重新投向企业贷款，商业银行需与企业协商信贷条款，增加协调成本的同时往往难以获得更优的增信条件。