日本泡沫经济后的历史回顾

日本泡沫经济后的历史回顾

日本泡沫经济出现于1980年代后期到90年代初期。这段时期内，日本经历战后仅次于60年代后期的第 二次经济高速发展阶段。伴随经济浪潮，日本出现大量投机活动。90年代初日本经济泡沫破裂，此后 经济被迫滑入平成大萧条时期。

日本泡沫经济后房价指数先跌后涨，但触底回升幅度有限。随着日本泡沫经济破灭后采取较 低利率的货币政策，日本房价指数从2009年6月阶段性新低92.88点，逐步有所修复至2022年6月底的 121.0点，涨幅30.3%。但从均价角度看，未能达到泡沫经济前水平。

日本泡沫经济后的建设综合统计成交额大幅下跌后仅小幅回升。随着日本实行较低利率后， 日本建设综合统计成交额从2011年的阶段性新低后小幅反弹至2021年的51.94万亿日元，涨幅为 24.2%（2022年前8月的日本建设综合统计成交额为33.54万亿日元），但总量未恢复至日本1991年泡 沫经济顶峰水平。

根据海通宏观2022年7月20日报告《日本消化地产泡沫：为何用了10年？》，日本1990年泡沫破灭后， 据 OECD 的数据，日本企业总数约为美国的3/4左右，但企业破产总数不足美国的1/3。我们认为，出 险企业不能及时出清，将影响房产施工进度和交付，从而影响市场的信心。与此同时，企业报表长期 被债务拖累，也造成经济活力下降，始终未能进入新一轮增长。以上因素延缓了日本地产销售的回升。

1991年1月-2022年8月，日本股市中的多元化房地产、房地产开发、房地产运营板块分别获得了 218.64%、49.13%、19.83%的增长幅度，分别对应3.73%、1.27%、0.57%的年化复合收益增长率。 后两者年化复合收益率仅略高于日经225指数0.61%的复合收益率，而多元化房地产板块获得远高于 日经225指数的复合收益率。基于以上数据，我们认为在原有地产开发主业市场长期下行背景下，日 本房企通过围绕房地产相关多元化获取了相对较好的收益增长率。