房地产销售存在的问题有哪些？

我来概括一下，内容都来自报告《房地产行业分析：判断房地产销售、竣工和新开工的拐点》，如果想要更多了解的话，可以前往原报告查看。

问题 1：居民对期房的担忧抑制购房需求（供给端）。过去多数房地产企业走 的是激进拿地的策略，为了保证整体项目利润以及现金流不失速，这就要求房企 保持高杠杆、高周转的运营模式。其中的高周转对应的是加开拿地到开盘的速度， 意味着有大量的期房在过去几年被居民购买，整体期房的销售占比从 2016 年的 75%一直上涨至 2021 年的 90%。然而，自从房地产企业在去年年中开始出现债务 问题之后，居民购买期房的意愿出现显著下滑，期房销售占比从 2021 年 6 月的 接近 90%下滑至当前的 83%。除此以外，今年 7 月份全国性的“停工停贷潮”风 波，受到社会各界高度关注。目前全国已有超过 300 个楼盘项目出现烂尾情况，主要集中在河南、湖南、湖北三个省份，三者加起来占比接近 40%，开发商无法 完成竣工加剧了居民对期房销售的担忧。

问题 2：疫情以来居民收入为影响商品房销售的主要原因（需求端）。持续不 断的新冠疫情对居民的消费行为的影响正逐步显现。从居民的资产负债表来看， 今年 3、4 月份再次爆发的疫情对我国经济造成明显冲击，在整体宏观不景气的 情况下，为了提高自身防御风险的能力，居民存款意愿大幅增长，今年上半年新 增存款已超过 2020 年第一波疫情的高点，居民新增人民币存款首次超过 10 万亿 元。此外，根据 22Q2 央行组织的城镇储户调查中显示，58.3%的受访者表示将选 择“更多储蓄”，占比达到近年来的高位，其背后体现的是尽管当前防疫措施已 得到一定放松，但是一旦爆发疫情，相应的防控工作仍然对居民生活造成不小影 响。此外各地零星爆发的疫情在情绪上对居民外出带来影响，进而影响消费意愿。

在疫情之前居民收入及预期相对稳定，可支配收入年均增速保持在 8%左右，在收入预期稳定的时候，房贷利率等需求端的宽松政策是影响商品房销售的重要 变量。自疫情以来，百姓的居民收入预期走势与商品房销售同比增速一致，可能 当下居民收入情况以及后续的稳定性是决定居民购房意愿更重要的一环。此外， 在疫情的影响下当前居民收入感受以及未来收入信心出现暴跌，接近第一波疫情 时的低点。这意味着在短期内收入预期尚未稳定的情况下，居民购房需求或被一 定限制。

问题 3：房住不炒下，房价低波动下房子的金融属性被严重削弱，居民投资 性需求显著下滑（需求端）。地产需求可分为刚性需求和投资需求，从历史来看， 2015-2017 年的房价大涨带动使得商品房的金融属性被激活，与之对应的投资性 需求在过去几年间得到显著提升，当前房产的投资性需求接近 30%，占购房总需 求比重第二高的项目。

然而，根据 22Q2 央行城镇储户问卷调查可知，当前居民对于未来房价上涨的预期占比已下滑至不到 17%，距离 18 年的高点显著下滑。此外居民对于未来增 加购房支出也保持着悲观预期。考虑到自从 2018 年提出“房住不炒”以及因城 施策的房地产调控方针之后，房价的波动性被明显削平，近年来房价同比增速已 经跌入负区间。在居民买涨不买跌的预期叠加房价没有明显波动的情况下，当前 房屋的投资需求或被严重打压。

问题 4：疫情影响人员流动冲击商品房销售（外生变量）。当前的新冠疫情相 比过去两年来说传染性大大增加，为了更好地对疫情进行防控，一旦出现疫情便 会对人员流动进行严格限制。以深圳为例，一旦城市出现较严重的疫情的时候， 对应的地铁客运量显著减少，居民的正常生活出行受到明显限制。考虑到购房活 动需要到线下进行，若疫情管控保持在较严格的状态下，会对商品房销售造成一 定影响，从近两年的数据可以看到，疫情的波动对于商品房成交有明显冲击。

问题 5：政策刺激落地出现偏差（外生变量）。当前房地产行业的流动性风险 对项目建设产生严重冲击，居民对于民企的商品房销售存在明显顾虑，购房者偏 好从期房向二手房偏倚，二手房作为房屋的社会库存迎来持续去化的好时机。在 该背景下，从 2021 年 10 月开始，全国二手房占（一手房+二手房）成交的比例 不断提升，从 29%提升至 42%，其中二线城市的提升幅度最高，从 24%提升至 41%。 考虑到今年出台放松限购的城市，二手房的成交占比提升更为显著，其中成都提 升的幅度最高，从原来 17%提升至当前 52%的水平。在当前房地产的背景下，不 存在交付风险的二手房更容易受到政策刺激，进而带动整体二手房销售数据改善 显著。