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我爱我家研究报告：短期政策利好叠加长期行业趋势，迎接存量房交易发展机遇。行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇。新房销售自2021年来 持续低迷，但二手成交基本保持平稳。2023年全国住宅交易额中二手房占比 41%，较2021年上升11pct。2024年9月中央政治局会议首提“止跌回稳” 并出台多项重磅利好政策，10月以来二手成交量迎来更强劲增长。2024年 前10月，核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0（2023年1.5、 2019年0.9），扭转了新房为主的住房交易结构，存量房交易重要性提升。

我爱我家廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市。公司实施自营为主、加盟为辅 的经营策略，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模 处于行业领先水平。2023年，公司实现住房总交易额2843亿元，其中三大 主营业务（经纪业务、新房业务、资产管理业务）的GTV占比分别为78%、 16%、6%。经纪业务是公司业绩基石，GTV市占率约3.1%，佣金率约1.8%， 公司70%门店布局在北京、上海、杭州，市占率稳中有升，贡献约90%收入。 新房业务GTV市占率约0.4%，佣金率约2.8%。资产管理业务以相寓为主， 截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长，有助于公司穿越周期。

商业模式轻、业绩弹性大，全年有望扭亏为盈。公司历史业绩波动较大，与 地产行业景气度紧密挂钩，但负债水平低，资金状况好，足以保障经营安全。 2023年，公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值 等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累。2024年前三季度，公司营业 收入88亿元，同比-3%；归母净利润0.1亿元，扭亏为盈；毛利率为7.4%， 归母净利率为0.1%。2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率 分别为23%、13%、-5%（若调回资产处置收益科目的租金收益则实际毛利率 为12%），业绩修复主要依赖经纪业务的好转，一方面来自于行业整体回暖， 另一方面来自于公司在核心城市的市占率提升。受益于5月以来的政策利好， 公司Q3单季度GTV同比转正。考虑到Q4楼市表现更佳，全年业绩可期。