房地产行业2025年年度策略：“旧改为主、收储为辅”贯穿2025年地产行业主线.pdf

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时间：2024/12/16
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房地产行业2025年年度策略：“旧改为主、收储为辅”贯穿2025年地产行业主线。2023年的城中村改造主要针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而 2024年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至 300个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的“大旧改”；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们认为，货币化旧改将成为 2025 年房地产行业的主线方向之一，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。

上一轮棚改：棚改高峰期2015-2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，总投资额6.6万亿元。棚改高峰期的资金来源中将近七成来自于棚改专项贷，一成来自于财政资金；棚改专项债是棚改后期重要的补充资金来源，2018-2022 年累计发行1.84万亿元。从影响来看，一方面起到了去库存的作用，根据住建部，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的楼市库存。据此估算，平均投资成本约为6000元/平。另一方面起到了刺激需求的作用。根据我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为12.9%。

本轮“大旧改”：2024年10月住建部表示“将通过货币化安置等方式，新增实施 100万套城中村改造和危旧房改造”。根据我们的测算，城中村和危旧房改造初期100万套规模总投资额或达1.45-2.11万亿元，若分为3年实施，年均投资额为4847-7024亿元，或达棚改高峰期年均投资额的29%-43%；初期100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或达787-1416万平/年，占新房销售的比重约0.8%-1.5%。资金来源主要有财政资金、城中村改造专项债（2022年以来全国专项债券发行金额约 3340亿元）、城中村改造专项借款（2024年以来两大政策性银行已完成至少1783亿元的专项借款发放）、城市更新基金、社会资本等。