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房地产行业专题报告：房地产止跌回稳，现状、基础与再思考。本文详细梳理了截至 2024 年9 月本轮房地产各项相关指标的调整程度，进 而从房地产止跌回稳传导链条、房地产长期潜在需求测算、居民购房能力 与成本变化测算三个角度，综合判断中国房地产是否具备了止跌回稳的客 观基础，并指出当前制约房地产止跌的主要堵点。

一、 中国房地产调整的现状。2021 年以来中国房地产市场经历剧烈调整，截至 一揽子政策出台前的 2024 年 9 月：1、住宅年化销售面积较 2021 年减半 至 7.7 亿平方米，回到 2009 年之前水平。2、70 个大中城市二手住宅价格 下跌 15%、部分大城市局部出现 30%甚至更大跌幅，新房和一线城市价格 相对坚挺。3、房地产开发投资较 2021 年下降约三成至年化 10.1 万亿人民 币，回到略低于 2016 年的水平，其中土地购置费的占比抬升，土地市场 “量跌价涨”，反映出地方出让地块质量提升。4、住宅已在绝对意义上处 于去库存状态，但广义库存去化周期持续拉长，房地产销售疲软引致库存 压力累积。

二、 房地产止跌回稳的基础。1、房地产止跌回稳的起点是房地产销售增速企 稳回升，通过量的回升带动房价和投资的企稳，大约存在 4 个月的领先滞 后关系。2024 年 6 月以来住宅销售面积同比跌幅收窄，将带动 10 月以后 房价和房地产投资的同比跌幅收窄。2、理论测算中国房地产的潜在需求 空间，可分为三个部分：城镇人口增加带来增量需求；人均居住面积增加 带动的改善性需求；存量房屋房龄变老带来的折旧需求。我们测算显示， 房地产销售已经连续三年低于潜在需求水平。3、房地产止跌回稳具有客 观 基 础。从购房能力来看，经过三年减少购房，城镇居民的储蓄得以积 累，此前购买力透支的状况已明显缓解；从 购 房 成 本来看，房价跌约 15%、首付比例平均降约 10-30%、贷款利率较 2021 年末下降 2.23 个百 分点，购房的近期与远期成本均有明显降低。4、当前中国房地产止跌回 稳的主要堵点在于，居民对房价和对收入的走向预期发生变化。本次房价 调整的时长和深度超过以往，改变了居民对于中国房地产大周期的预期。 房价可能进一步下跌的考量，导致购房能力无法转化为购房意愿。从房价 收入比来看，居民购房需以稳定的收入预期为前提，否则也会导致购房需 求延迟。

三、 房地产止跌回稳再思考。1、当前房地产调整有没有到位？从国际经验来 看，2000 年以来不少国家都曾出现大于 20%的房价调整，中国大陆目前的 平均降幅仍属温和。若能采取有效措施扭转预期，有利于促进居民重新 “入场”，更好支撑房地产市场止跌回稳。2、如何实现房地产止跌回稳？ 10 月以来，新房和二手房销售面积都出现了更为明显好转，要稳固房地产 销售向好势头，将已经存在的购房能力转化为购房意愿，还需要进一步夯 实稳经济、稳就业、从而稳预期的基础，同时打通“保障房收储”政策的 堵点。3、如何平衡严控增量与地方财政收入？需要看到，“土地财政”模 式不可持续，开发地方财政新主体来源是大势所趋；短期内通过激活房地 产销售，可在市场力量的作用下使地方政府土地出让自然回温。