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房地产行业2025年投资策略：消化超量库存的两种路径。2024 年回顾：楼市寻底，政策积极。销售端，二手明显好于新房，核心仍是 价格。2024 年 10 月，21 城商品住宅去化周期约为 20 个月，较 2021 年翻倍， 二手房则表现更为平稳。土地端，供需双弱，下滑明显。2024 年 1-10 月全 国住宅用地供应/成交建筑面积分别同比下降 24%/20%，均创下自 2011 年以 来的新低。政策端，本年支持政策不断，“止跌回稳”态度积极。

超量库存：需消化超量库存 5 到 8 亿平方米。当前房地产总库存 35.2 亿平 方米，其中土地库存 20.8 亿平方米，占比 59%，未竣库存 7 亿平方米，占比 20%，竣工库存 7.4 亿平方米，占比 21%，总库存去化周期为 3.5 年。要将去 化周期降至 2.3 年左右的合理水平，假设 2025 年自发需求 10 亿平方米，则 超量库存未 5 到 8 亿平方米。能否弥补这 5 到 8 亿平方米的需求缺口，将是 2025 年能否走向供需均衡的关键所在。

超量库存的消化路径：供给侧与需求侧。基于当前的政策方向，消化超量库 存分为供给侧和需求侧两种路径。供给侧，即收回存量土地，资金需求约 2 万亿元，对上下游带动较小。需求侧，即创造增量需求，城中村改造和收储 是主要切入点，资金需求约 4 万亿元，对上下游带动较大。需要明确的是， 相关政策都有一些核心堵点，打通堵点，辅以资金，才能有较快进展。

2025 年展望：两种路径的宏观表现。考虑到增量政策的不确定性，我们给出 悲观和乐观两种情形。悲观情形（不考虑任何增量政策）下，销售额 8.3 万 亿元（-14.4%），销售面积 9.6 亿平方米（-5.9%），新开工 9.1 亿平方米 （+12.2%），投资 9.1 万亿元（-4.9%），竣工 5.8 亿平方米（-26.2%）。 乐观情形（完全消化超量库存）下，销售额 9.1 万亿元（-5.8%），销售面 积 11 亿平方米（+8.2%），新开工 11.8 亿平方米（+45.9%），投资 9.7 万 亿元（+1.1%），竣工 6.8 亿平方米（-13.3%）。