房地产行业专题分析：基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强.pdf

房地产行业专题分析：基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强。销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位：2024年1-8月，商品房销售 额累计同比-23.6%，8月单月同比-17.2%；商品房销售面积累计同比-18.0%， 8 月单月同比-12.6%。降幅收窄有基数降低的原因，8月单月商品房销售额 和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低水平。从房 企维度看，2024年1-8月，百强房企全口径销售额累计同比-39%，8月单月 同比-28%，约为2019年同期的31%。从城市维度看，2024年1-8月，30城 新建商品房成交面积累计同比-32%，8月单月环比-10%，同比-22%；18城二 手住宅成交套数累计同比-2%，8月单月环比-15%，同比+13%。与历史同期相 比，2024年8月，30城新建商品房的单月成交面积和18城二手住宅单月成 交套数分别约为2019年同期的50%和102%，二手成交表现始终好于新房。

房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重：2024年8月，70个大中城市新 建商品住宅同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，均较7月扩大了0.4 个百分点，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房。 二手房成交价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行，截至2024年9月初， 中国14个核心城市二手房冰山指数的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从租金收益率和房价收入比的角度 看，大部分主流城市的房价水平逐渐趋于合理位置，居民购房负担有所减轻。 待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。

开发投资寒意未消，土地市场表现冷淡：2024年1-8月，房地产开发投资额 累计同比-10.2%，8月单月同比-10.2%。从房企维度看，2024年1-8月，百 强房企权益拿地额累计同比-40%，8月单月同比-55%，仅相当于2020年同期 的17%，房企拿地意愿明显不足。从城市住宅用地成交规模看，2024年1-8 月，300城住宅用地成交建面累计同比-31%，8月单月同比-36%，仍处于历 史同期最低水平；当月成交溢价率4.6%尚在低位。从全国土地出让收入规模 看，2024年1-8月，国有土地使用权出让收入累计同比-25%，8月单月同比-42%，仅相当于2019年同期的46%，地方政府土地财政压力仍然较大。

房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累：2024年1-8月，房企到位资 金累计同比-20.2%，8月单月同比-10.6%。拆解房企资金来源，2024年1-8 月，国内贷款累计同比-5.1%，定金及预收款累计同比-30.2%，个人按揭贷 款累计同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。 此外，房企非银融资8月同环比均改善。2024年8月，房企非银融资单月发 行额环比+51%，单月同比-22%，降幅较7月收窄了31pct。2024年1-8月， 房企非银融资累计发行额同比-34%，其中信用债、海外债、信托、ABS累计 发行额同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%。

新开工未有起色，竣工降幅持续扩大：新开工降幅收窄，但规模仍在低位， 2024 年1-8月，房屋新开工面积累计同比-22.5%，降幅较1-7月收窄了0.7 个百分点；8月单月同比-16.7%，降幅较7月收窄了3.0个百分点；单月新 开工面积仅为2019年同期的30%。竣工降幅持续扩大，下行趋势明确，2024 年1-8月，房屋竣工面积累计同比-23.6%，降幅较1-7月扩大了1.8个百分 点；8月单月同比-36.6%，降幅较7月扩大了14.8个百分点；单月竣工面积 约为2019年同期的70%，作为滞后指标表现平稳，但未来下行趋势已注定。