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房地产物业服务行业专题报告：转机、风险与分红。什么样的公司能实现利润率的企稳回升？行业出现积极变化：部分优秀 公司毛利率出现企稳甚至回升趋势。以 14 家样本公司为例，6 家公司 2024H1 的综合毛利率口径较 2023 年同期出现了回升。更重要的是基础 物业服务业务的毛利率，连续 2 个报表期毛利率均同比提升的公司仅有 3 家：中海物业、绿城服务和万物云。综合各项业务的毛利率看中海物 业和绿城服务的利润率水平已经企稳，领先行业大部分公司。我们将部 分公司毛利率率先企稳的原因概括如下：1）通过项目布局的聚焦战略 实现规模效应，提升人均的管理效能，降低成本；2）执行“有质量的外 拓”战略，外拓项目对利润率实现正向贡献；3）地产关联方仍维持正常 的销售和交付，能够提供稳定体量的高利润率项目的交付；4）坚定退 出盈利能力不佳甚至亏损的项目。最后需要关注管理费率的变化，只有 毛利率企稳回升同时管理费率缓慢降低，才可认为公司实现提质增效。

应收款是否会构成物业行业的重大风险？样本公司 2024 年中期应收款 总额和周转天数均略有上升，但未到严重恶化程度。关于应收款的分析， 我们总结如下：1）无需对 2024 年中期应收款金额上升过多担忧。2） 重点关注一年以上应收款的情况。一年以上应收款增速慢、占比低的公 司，其经营风险也越低。3）按应收款的对象分类：周转天数更为重要， 反应客户实际支付意愿和支付能力。当前除央国企关联方支付能力意愿 尚可外，其余各方（出险房企关联方、C 端小业主、B 端、G 端）客户 支付能力和意愿均有所下降。4）按企业性质分类：央国企公司无论是 应收款周转天数还是一年以上应收款管控均远好于非央国企公司。

何为物业公司合意的分红率上限和提升速度？物业公司通过积极分红 加大股东回报力度这一趋势正在得以延续。14 家样本公司中有多达 7 家 公司宣布进行中期派息，且有 3 家公司华润万象生活、万物云和永升服 务进行了特别派息，除分红外部分公司还通过回购股份来增厚股东权 益。除了分红意愿，持续分红能力同样重要。持续分红能力源于现金流 的创造能力，可用净现比（经营性现金流净额/核心归母净利润）指标衡 量，净现比应该在大多数年份保持 1 倍以上，目前看绿城服务、滨江服 务和央国企公司符合要求。最后，分红率的提升是中长期业绩增速的函 数。价值投资的投资人最关注“每股股利”，每股股利=股利总额÷普通 股股数=归母净利润×分红率÷普通股股数，由于未来净利润增速放缓， 为维持“每股股利”稳定增长，需要用分红率的提升来对冲，若无法完 全对冲可以利用回购注销减少普通股股数。更重要的是公司需要让市场 相信其会维持“每股股利”稳定增长的决心。