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房地产行业2024年中期策略：曙光初现，黎明不远。地产量价充分调整，销量跌破中长期中枢，价格逐步回归合理估值。新房销量 层面，已跌破中长期中枢：2024 年全年商品房销量预计为 9.5 亿㎡，较 21 年 高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11 亿㎡）；住房总需求层面，二手房 销售近乎翻倍，总需求稳定：2024 年二手住宅销售面积预计达 7.8 亿㎡ （yoy+10%，较 22 年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳，中枢 约为 18.0 亿㎡；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充 分：24 年上半年重点 50 城租金收益率已达 2.03%，几乎持平于 10 年期国债到 期收益率（2.21%），房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值。

保交房仍为要任务，目标达成亟需多端政策发力，在此背景下未来政策空间仍 存。具体来说，①限制性政策或将全面解除：1）一线城市为主的其余地区有望 全面解除限购；2）部分城市房贷利率仍位于相对高位，二三线城市政策空间重 在落实；②鼓励性购房政策陆续出台：1）海外降息空间打开，增量房贷利率下 行仍具空间；2）存量房贷利率有望下调；3）购房补贴有望全国范围内推进； 4）“以旧换新”城市数量与范围有望持续扩大；5）落户限制逐渐放松；③财 政支持力度有望持续加大：1）收储有望获得中央进一步支持（资金加大+门槛 降低）；2) 城中村改造稳步推进，供需结构有望优化;3) 三四线城市宅基地货 币化加速退出；④收储+退地加快落实，助力房企回款保交房。

行业面临供需结构重大变化，中央政策持续指导下，行业长期改革方向渐明。 具体来说：①租售并举，市场与保障并行。“14 号文”明确了居者有其屋、商 品房回归市场的新模式；②融资模式改革，预售制度加速向现房销售转型。现 房销售占比已由 2020 年低点（12.7%）上升至 30.5%；③财税制度改革，减少 地方政府对于土地出让金的过度依赖。消费税征收环节后移按照消费环节征 收，有利于城市获得更多税收收入；④城乡融合提速，刚性需求释放在即。三 中全会指出城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，对城乡融合发展的态度 完成从完善到坚持再到必然要求的积极转变。

24 全年展望：数据磨底修复，二手房强于新房，需求强于供给。具体来说：① 政策发力见效，5 月以来新房销量降幅持续收窄，同时政策空间仍存，预计全 年商品房销售同比-15%；②截至 24 年半年度，二手房增幅回正，部分核心城市 二手成交高增，二手房销售对政策更加敏感，预计全年二手房销售同比有望正 增长 5-10%；③土拍市场热度延续低迷态势，但考虑到保交房步入攻坚时刻， 收储/收地的加速支持下，房企现金流有望在年内得到显著缓解，全年新开工/ 竣工降幅预计收窄至-20%；④基于一定假设下，2024 全年开发投资完成额预计 同比-10%；⑤销售层面有望从局部修复逐渐扩散。1）二手房热度有望从深圳等 城市扩散至其他城市；2）京沪杭房价率先止跌，信心有望蔓延至其余城市；3） 头部央国企 6 月新房销售率先回正，信心有望向民营房企传导。