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外高桥研究报告：稳租金高分红下的价值重估。公司持有 470 万方优质租赁物业资产，2023 年带来 17.8 亿元租赁收 入，未来仍有 37%~79%的收入弹性增长空间。公司可租资产中 85% 为产业物业，15%为商业物业，客群广泛分布在“三基四重”核心行 业，空置率仅为 8%。展望未来，随着增量空间的不断投入，存量空间 的有序改建，配合运营管理、招商引资能力的提升以及宏观环境的改 善等，租赁收入有望迎来面积扩张及单位面积创收能力提升的双重驱 动。测算得，若单位租金在 2023 年水平±10%浮动，空置率在 2023 年水平±3%浮动，则租赁收入尚有 37%~79%的潜在增长空间。

多元融资渠道创新同步开展，重资产模式下的高资金需求得以通过更 低成本的资金进行满足，能够在支撑规模扩张的同时，实现资产负债 率和融资成本的压降。公司具备重资产投资特征，资金需求量大，过 去以银行贷款、债务融资以及经营资金等为主要来源，目前正在尝试 A 股定增发行、仓储物流 REITs 发行、直接融资比例提升、非核心资 产处置等融资渠道的创新。

资产荒格局下，公司有稳健增长的租赁收入，配合高分红特征，是市 场风险偏好下行背景下的优选标的，将迎来价值重估。资产荒不是真 正意义的没有资产，而是资产的风险偏好和资产的风险收益之间不匹 配，从而形成部分资金找不到匹配资产的局面。2022 年以来，宏观层 面 M2 增速整体大于社融增速，行业层面房企融资渠道未得到明显改 善、缩表持续进行，资产荒格局尤为凸显。在前述稳健向好的租赁收 入外，公司提出将 2023~2025 年的现金分红比例提升至 50%以上，高 分红的特质进一步催化公司在资产荒格局下的价值发现。