房地产行业2023年报及2024年1季报总结：报表压力进一步释放，经营状况持续下滑.pdf

房地产行业2023年报及2024年1季报总结：报表压力进一步释放，经营状况持续下滑。板块连续两年亏损，盈利依然承压。根据公司年报，23年A+H板块 房企在政策影响及低基数下营业收入小幅增长，但受市场景气、房价 下行等因素影响，表内外项目利润率加速下行、计提资产减值规模增 加，板块连续两年亏损，扣除非经常项后的核心经营净利率仍仅1.3%， 维持低位。从未来收入规模来看，23年末预收账款对结算金额覆盖倍 数降至1.1x（18-22年平均为1.5x），可结算资源下降叠加保交楼进入 攻坚阶段将影响未来收入规模。盈利能力方面，板块表内外利润率仍 处下行通道，部分房企仍存在减值压力，房企盈利能力仍将持续承压。

资产负债表连续两年全面缩表，企业持续分化。23年地产A+H总资 产规模18.7万亿元，同比-7.1%，总负债规模14.6万亿元，同比-7.5%， 归母权益2.4万亿元，同比-8.1%，行业景气度下行板块连续两年缩表。 资产端，板块整体存货下降，投资性房地产上升，持续经营房企仍在 维持资产周转和规模扩张，出险房企停止投资，项目交付后表内外资 产（存货+长期股权投资）持续下降。负债指标来看，板块房企三道红 线指标在恶化，主要由于出险房企指标的恶化（现金短债比0.14x、净 负债率381%、扣预资产负债率89%），而持续经营房企则有所改善。

经营分析：提周转、去库存、调结构。销售方面，23年持续经营房企 销售金额同比下降8%、出险房企销售金额同比下降50%，虽然行业 整体货值去化速度有所降低，但持续经营企业稳中向好，出险房企持 续恶化，销售层面资产质量、交付能力、产品力的分化还在持续。拿 地方面，持续经营房企仍保持投资能力，23年权益投资金额增长13%， 权益拿地比例提高、市占率维持高位，项目呈现小型化趋势。

开工规模持续下降，23年出险房企竣工提速，长期土储承压。开工方 面，23年样本房企新开工面积同比下降28%，较高峰下降73%，24 年计划开工进一步下降13%，未来开工销售仍承压。竣工方面，23年 样本房企竣工面积同比+11%，其中持续经营房企竣工同比+1%，出险 房企竣工同比+37%，保交楼等政策对竣工支撑力度较大，但从竣工计 划来看，24年出险房企竣工也并不乐观，全年竣工下行压力增大。土 储方面，样本房企23年土地储备面积较20年峰值规模下降35%，持 续经营房企、出险房企之间降幅差异不大，但从历年土储与竣工关系 来看，持续经营房企周转效率优于出险房企，根据这一关系推算，预 计24年样本房企竣工降幅在20-29%之间。