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固定收益年度报告：高分红视角看REITs投资价值。一、我国 REITs 市场发展加速，市场表现短期持续承压 2020 年 4 月，证监会与发改委联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》拉开 了我国公募 REITs 发展序幕。随着市场加速发展，REITs 顶层设计不断完善，多地也陆续更进 REITs 试点培育工作。 自 2021 年 5 月首批 9 只 REITs 上市至 2023 年 12 月 31 日，我国 REITs 市场不断扩容，已发行 30 只 REITs，累计 发行规模达 985 亿元。其中，分项目类型看，产权类 REITs 共上市 18 只，特许经营权 REITs 共上市 11 只；分底层 资产类型看，REITs 底层资产项目类型已涵盖保租房、高速公路、产业园、清洁能源、生态环保、能源基础设施六大 领域。2023 年 REITs 加权价格指数累计下跌 19.2%，截至年底，REITs 平均跌幅为-16.5%，仅 1 只年内收益率为正。

二、REITs 价格持续下行主要源于基本面、流通盘和估值三方面因素

1、REITs 价格下行较大程度上受业绩及基本面拖累。从营收表现看，23 年前三季度高速公路类 REITs 均维持 10% 以上的高同比增长，其余 REITs 虽在 Q1 同比下跌-9.8%，但 Q2 同比涨幅达 27.1%。具体看，保租房板块业绩稳定， 营收单季环比波动在 2%以内；仓储物流板块在疫情期间保持韧性，且年内前三季度平均增速达 8.6%；产业园和高速 公路板块受宏观经济影响，营收环比波动在-40%至+200%；能源基础设施和生态环保板块受季节影响年内表现分化。

2、REITs 价格波动大或受制于流动盘规模。据 2023 年中报数据，已上市的 29 只 REITs 中有 6 只流通市值占比小于 或等于 30%，13 只占比不足 50%。从投资者结构看，机构投资者仍占主导地位，仅 1 只机构投资者占比不足 80%， 较高的机构投资者占比导致投资行为具备趋同性，且部分机构行为易引发踩踏效应。从成交情况看，2023 年平均换 手率为 0.9%，同比下降 42.4%，此后换手率多维持在 1%以下，下半年上市的中金山东高速 REIT 首日换手率仅 0.7%， 远低于均值，市场交易情绪欠佳。市场或进入边际定价阶段，部分低价格、高偏离交易容易引起市场担忧及猜想。

3、REITs 上市以来相对估值偏高，目前已回落至相对低位。从相对估值角度看，29 只 REITs 的平均 P/NAV 为 0.90， 已披露季度可供分配金额的28只REITs的平均P/FFO为18.84。过去两年REITs平均溢价率分别为27.5%和17.4%， 而 2023 年至今 REITs 平均溢价率仅为-6.2%，估值已来到相对低位，23 年全年持续消化此前的高溢价率。