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银行业城中村专题：资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算。核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银 行有望有更大参与度，预计至少 15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式： 预计“净地出让”的要求背景下，仍有一二级联动的空间。2、中性假设下拉动投资 总额 7.3 万亿，销售额 6.5 万亿。商业银行至少可参与总投资 1.09 万亿，每年 2181 亿。可带动按揭 1.3 万亿，每年 2609 亿。大行利用牌照和资金成本优势，在城中村 改造中将发挥更大作用，优质区域银行也有机会。

城中村改造模式与棚改的主要区别。1、资金来源：棚改资金中专项贷款占 7 成，城 中村改造强调多元化。棚改方面，“十三五”期间棚改总投资 7 万亿：政策性银行专 项贷款占近 7 成，棚改专项债 2 成，财政资金约 1 成。城中村改造方面，强调多元 化、市场化、鼓励民间资本：预计仍然以 PSL 专项贷款为主，但占比明显下降；专 项债仍作为重要启动资金；商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地 方财政补贴预计较少。2、改造模式：一二级联动。城中村改造严格限制大拆大建， 改造模式采取多元化模式，包括拆除新建、整治提升与拆整结合等。拆除新建目前 又分为一二级联动和做地收储模式，在本轮“净地出让”的要求下，仍可实现一二 级联动，后续具体以哪种模式落地需要看地方细则。3、区域不同：棚改侧重三四线 城市去库存，而城中村改造首先从 21 座超大特大城市开始。

城中村的规模测算：中性假设下本次城中村改造拉动投资总额 7.3 万亿，销售额 6.5 万亿。1、人口及面积：根据七普数据、自建房占比等，测算 21 个超大特大城市的 城中村人口约为 2105 万人，城中村建筑面积约为 7.3 亿平方米。2、投资额及销售 额：乐观、中性、悲观假设下，即拆除重建比例分别为 40%、30%、20%的情况下，总 投资额分别为 9.7 万亿、7.3 万亿、5 万亿，拉动销售额 8.7 万亿、6.5 万亿、4.3 万亿。

城中村对银行业务增量的测算：可参与总投资 1.09 万亿，按揭 1.2 万亿，以及综合 金融服务机会。1、商业银行有更大参与度：在多渠道、市场化的主基调下，考虑到 城中村改造回报周期长，民间资本初期参与度预计不高，商业银行或有更大参与度。 初期参与一级开发更多是综合实力强的国企，银行与其建立合作关系，为后续充分 参与二级开发和后续按揭打基础。2、中性假设下商业银行可参与总投资 1.09 万亿， 每年 2181 亿；可带动按揭 1.3 万亿，每年 2609 亿。假设本轮城中村改造专项贷款占比下降至 50%等，商业银行仍有 15%以上的参与空间。3、银行可利用多元牌照优 势，服务城中村改造，大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大 作用，关注大城市区域银行的参与机会。