房地产行业2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复.pdf

上传者：新**
时间：2023/12/04
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房地产行业2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复。信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底。2023 年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在 2024 年也有望提速，促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，是构建房地产新发展模式的重要抓手，并将在 2024 年进一步支撑市场需求和投资开工。2024 年城中村改造为投资、新开工提供增量，保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。在信用修复与两大工程的加持下，我们预计 2024 年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较 2023 年收窄，分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交楼的持续推进也将使竣工面积增长保持在 4%左右的水平。

中长期住宅每年新增需求中枢约 9 亿平，目前已基本接近。中长期来看，我国城镇化率和核心城市人均居住面积仍有增长空间，人口增长率下降背景下城市间人口流动加速。我们分别通过需求分拆的视角和人口流动视角对行业需求进行预测，测算得到每年潜在的住宅新增需求为 8.2-10.3 亿平，中枢约 9 亿平。

三大工程为物管行业带来新发展机遇。其中，保障性住房的物管服务业务有望加快发展，城中村改造为物管企业打开新的业务空间，“平急两用”基础设施建设利好具备公建及城市空间服务能力的企业。城中村改造作为保障房与“平急两用”基础设施建设的重要手段，我们测算其将为物管行业带来 559 亿元/年的增量，其中基础物管增量约 360 亿元/年，增值服务增量约 199 亿元/年。