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产业园专题报告：传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机。产业园区是众多企业经营和发展的物理空间载体，产业园区模式经过 40 余年产业 园发展历史，园区品质和运营服务面临更高要求，传统产业园面临业务模式升级 和转型，我们总结当前产业园的特点如下： 1）产业园区开发往往具有项目体量大、建设业态丰富、开发周期长的特点。 2）受地方产业政策影响较大。产业园区的建造形式和主导产业往往受地方产业特 色、产业政策、政府规划等方面的影响。 3）产业集聚效应带动区域经济发展。开发区的主导产业和核心企业落位后，将逐 渐产生产业集群效应，形成具有一定地域范围的企业群体。 4）收入来源多元化，产业投资成为新增长极。产业园开发逐步转向园区综合运营， 业务由单一的“项目开发及运营”转向“项目开发及运营+增值服务+产业投资”，产业 投资为产业园开发公司业绩增长提供了新的业绩增长可能性。 5）收益稳定性决定产业园是良好的 REITs 标的。产业园区的核心业务之一为园 区的开发及运营，往往具有经营波动较小、园区的收入稳定、资产成熟度高的特 点，共同决定了产业园区将是 REITs 市场的重要底层资产，公募基础设置 REIT 模式为产业园开发商提供了盘活存量资产及快速回笼资金的渠道。

产业园区相关上市企业约 35 家，上海是产业园房企聚集地 截至 2022 年底，我国典型的产业园区上市公司的数量约 35 家，其中，在 A 股和 H 股上市的产业园区上市公司共有 23 家，在新三板挂牌公司 12 家。产业园企业 中央企占比较高，上海是产业园房企深耕城市。从城市分布上来看，A 股产业园 上市企业均分布在上海、北京等经济较为发达的核心城市。其中，上海市有 7 家 产业园上市公司，是产业园公司所在最多的城市。从企业性质上来看，18 家样本 企业中，央国企的数量为 14 家，占比 78%。

产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素 产业投资对产业园公司利润贡献重要性增加，园区开发商逐渐转为产业投资商， 我们选取 5 家样本企业分析产业投资特点总结如下： 1）股权投资方向趋同，科创投资成为市场主旋律。从投资领域来看，科创投资已 成为市场主旋律，2022 年信息技术、半导体、生命医疗、智能制造相关领域投资 案例占比已超七成。 2）由传统的“重资产”转为“轻资产”模式，对企业要求更高。产业投资业务具备风 险性，对企业投资能力要求较高，要求产业园区开发商对所投资的产业有足够的 研究和理解，又要求对投资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论。 3）产业园企业抗周期能力强，产业链投资成为推动公司业绩增长的重要因素。在 当前房地产行业基本面下行区间，产业地产因为主营业务与房地产行业相比受到 市场冲击较小，业务收入更加稳健，产业地产抗周期能力较强。产业园企业产业 投资业务可能成为未来业绩的主要增长点，也成为公司估值提升的重要驱动因素。