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房地产行业专题报告：从日本泡沫经济，看中日房地产市场的异同。日本泡沫经济发生的主要机理。1）日本为支持企业出口，采取过度宽松的货币 政策。2）投机热潮兴起，推升日本房价、地价，股票价格加速上扬。3）政府 采取金融紧缩政策，泡沫经济破裂，房价地价大跌，随后经济长期低迷。

泡沫经济后日本房地产行业情况。日本泡沫经济后：1）房价指数先跌后涨，但 触底回升幅度有限。2）建设综合统计成交额大幅下跌后仅小幅回升。3）房企 开始纷纷转向商业地产、住宅服务、代建和存量交易等上下游产业链衍生多元 化业务；4）REITs 成为市场投资新亮点。

危机后影响日本房地产市场的主要因素。1）日本泡沫经济破灭后城镇化率的提 高并不能推升建设综合统计成交金额。1991-2011 年日本城镇化率从 77.47%升 至 91.07%，而该期间的建设综合统计成交金额却下滑 52.3%。2）日本长期贷 款利率下行至低水平促使地产销售温和反弹。3）泡沫破灭后日本企业破产清算 周期过长，以上因素延缓地产和经济回升。由于日本企业部门未能快速破产出 清，这使得日本企业负债总额在 1990 年泡沫破灭后的十年（2000 年）达到了 顶峰的 23.89 万亿日元，随之而来的是大量不良贷款堆积在银行体系内，在 2001 年达到了 8.4%的银行不良贷款率峰值。

日本泡沫经济后各类资产表现情况。1）1990 年至 2022 年 8 月，日本股市中 收益率前三位是信息技术、工业、日常消费板块，分别获得 4.02%、3.84%、 3.84%的年化收益率，该期间房地产板块仅获得 1.72%年化收益率。2）1990 年至 2021 年底，日本商业、工业、住宅土地价格分别下跌 75.2%、55.2%、47.8%。 3）1990 年至 2022 年 8 月，日本房地产子板块中多元化房地产、房地产开发、 房地产运营板块分别获得 3.72%、1.27%、0.57%的年化收益率。日本房企通过 围绕房地产相关多元化获得较好收益增长率。