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越秀服务（6626.HK）研究报告：国资成长物业，TOD赛道优势突出。股东背景优势明显。越秀集团和广州地铁集团为越秀服务第一和第二大股东。 广州越秀集团通过 100%持股公司越秀企业持有越秀地产 39.78%的股权，越 秀地产持有越秀服务 66.92%股份，属控股股东地位。

基础业务具备可持续增长能力。1）2021 年越秀地产销售首次突破千亿，拥 有总土地储备 2711 万平，大湾区占比 55.0%，广州占比 47.6%。2）2021 年底公司总在管面积和总签约面积分别为 38.9 和 58.4 百万平。一线城市贡 献合约面积占总合约面积的 62%。2021 年新增合约建筑面积 10.2 百万平方 米；住宅贡献新增合约面积占总新增合约面积的 70%；商业占 16%；TOD 占 11%。

业务形态丰富，具备全面发展能力。公司是市场上少数能提供社区商业全链 条服务的物业管理公司之一，同时也是中国高端写字楼物业管理的引领者。 截至 2021 年底，公司在管商业，包含商务综合体、企业总部大楼、办公园区 等，写字楼总在管面积为 261 万平方米，分布于广州、上海等核心城市。

TOD 发展潜力看好，对应潜在物业管理需求明显。

1） TOD 物业管理是伴随 TOD 城市发展模式衍生出来的物业管理服务需求， 大致可以包括：TOD 站点内基础物业管理服务、站点内部机车和机电服务与 管理、站点内部商业运营与服务、TOD 站点建设咨询与服务、TOD 站点外服 务。公司目前已布局其中三大方向。

2）基于 2025 年，全国城市轨道交通运营里程预期达到 10000 公里的政府规 划下，预计地铁站点和车辆段的基础物业（三保服务）市场空间不低于 67.5 亿。如果考虑其他四项服务，潜在空间巨大。尤其是 TOD 站点上方住宅、商 业面积一般在 20-40 万方不等，潜在物业服务价值不可轻视。

3）公司控股股东越秀地产是国内最大的 TOD 发展商之一。广铁集团是公司 第二大股东。截至 2021 年 12 月 31 日，越秀地产拥有 6 个 TOD 住宅项目， 总建筑面积近 3.76 百万平方米，占总土地储备的 13.9%。两大股东将为企 业未来 TOD 物业发展奠定良好基础。