物业行业2023年中期策略：资源禀赋分化，经营和服务价值逐步兑现.pdf

物业行业2023年中期策略：资源禀赋分化，经营和服务价值逐步兑现。22 年上市物企业绩表现整体不佳，应收账款和商誉减值风险开始显现。22 年上市 物企营业收入增速收窄，归母净利润首次出现下滑，央国企表现相对更加稳健。地 产下行和疫情影响下非业主增值和社区增值服务业务发展受限，基础物业服务体现 较高韧性，营收和毛利占比均提升。物企盈利能力整体下滑，企业间毛利率差异有 所减弱。关联房企风险尚未完全化解、收并购标的投后整合不及预期，导致上市物 企应收账款和商誉减值风险集中暴露，进一步侵蚀利润表。

管理规模扩张放缓，资源和能力形成分化。新房交付减少、收并购降温、利润率要 求下退盘增加以及疫情影响市拓和项目进场节奏等因素，导致上市物企管理规模增 速放缓，合约在管比连续下降。物企走向高质量发展阶段，央国企和稳健民企经营 优势凸显：（1）地产销售弱复苏、强分化，强信用房企仍能为关联物企提供稳定而 优质的增量资源；（2）外拓成主要增长来源，存量外拓项目占比提升，品牌美誉度 高、成本管控能力强的优质物企竞争优势增强；（3）收并购降温，央国企活跃度提 升，瞄准优质标的实现区域补强、多业态布局；（4）头部物企管理密度较高，期望 通过集中化策略强化成本和品牌优势，改善物业项目盈利模型，打造区域性壁垒。

多经业务发展路径渐明，深耕优势赛道、聚焦能力打造。社区增值服务：物业公司 发展社区增值服务受政策支持，但基于局部案例的高增长和高毛利难以持续，物企 试错后能力边界逐渐明晰，转而聚焦优势赛道的能力建设，提高重点服务类型的覆 盖率和复购率。城市服务：竞争格局优秀、市场仍有增长空间，规模较大、体系完 善的头部物企转型城市管家路径顺畅，营收保持高速增长，但盈利能力相较环卫公 司仍需提升。IFM：业务成长性和护城河兼具，市场潜力加速释放，率先建立起前端 专业服务能力、中后台基础设施支持并占据头部客户资源的物业公司将具有先发优 势，有望引领行业格局。商管：较物管更具成长属性，随着外部环境改善消费缓慢 复苏，市场有望保持持续增长。商管市场的进入壁垒更高，龙头公司在资源和能力 上的多年培育能够形成稳固的领导地位，行业头部效应将持续演绎。