房地产行业高质量发展跟踪系列之二：新一轮政策工具会产生什么影响？.pdf

2026年8月，随着国务院修改《住房公积金管理条例》及北京、上海等地出台新一轮房地产优化政策，楼市政策环境迎来重要转折。本报告指出，房地产行业正进入新一轮“因城施策”的放松周期，政策重心从单一限购松绑转向公积金改革、信贷优化及购房补贴等多维度组合拳，旨在推动行业高质量发展。

市场现状：新房承压与二手房分化

截至2026年7月，全国商品房销售面积与金额同比分别下降，狭义库存维持高位，广义去化周期虽回落但仍处高位，新房市场整体承压。然而，头部城市二手房市场表现强劲，上海前7个月二手住宅成交规模创近年新高，成交均价企稳回升，租赁价格指数亦持续环比上涨，显示出核心城市市场的韧性与修复能力。

政策核心：公积金制度转型

本轮公积金改革是政策亮点，底层逻辑在于释放沉淀资金、降低入市门槛。国家层面修订条例，将提取情形扩展至装修、物业费，取消租房提取门槛；地方层面，北京、上海通过提高贷款额度、支持“带押过户”、扩大首付提取范围等措施，使公积金从长期储蓄型保障向即期消费型稳定器转型，有效降低居民购房及持有成本。

创新工具：以旧换新补贴

上海推出阶段性“以旧换新”购房补贴，包括贷款补贴和直接购房补贴，重点针对外环外高库存区域。通过降低二套房首付比例叠加现金补贴，政策旨在促进置换需求释放，加速新房库存去化。报告认为，随着政策落地，头部房企凭借融资优势与核心区位布局，有望实现运营改善与估值修复。