房地产行业3Q投资策略：从去化周期寻底，核心城市上行.pdf

2026年三季度，中国房地产市场正处于从“政策博弈”向“基本面驱动”转型的关键窗口期。随着库存水平降低、利率下行及基数效应显现，市场驱动逻辑发生根本性转变。本报告基于去化周期寻底的视角，深入剖析核心城市上行机会及行业结构性变化。

市场逻辑与供需格局

报告指出，地产链传导遵循“政策-股价-成交量-房价-业绩”路径，当前股价已提前反应预期，但基本面验证仍需时间。供需方面，住宅开工面积大幅缩减，销售与开工缺口收窄，库存出清周期在核心城市显著下降，市场正式进入“去库存”主导阶段。土地购置面积的持续低迷预示未来供给有限，供需关系再平衡为房价企稳奠定基础。

价格分化与策略应对

房价表现呈现显著结构化特征。一线及强二线城市价格环比跌幅收窄，部分区域出现微涨，而三四线城市仍承压。策略上，核心城市通过“缩量提质”拉高均价，满足高净值人群需求，实现涨价去库存；郊远及非核心城市则通过减供、引导刚需进入存量市场来加速去化。这种分化使得核心资产稀缺性增强，而非核心资产流动性减弱。

资产性价比与投资建议

从配置角度看，随着无风险利率下行及租金回报率上升，核心城市优质房产的预期收益已具备吸引力，房价预期由悲观转向中性。沪深300股息率上升与国债利率下降的剪刀差，进一步提升了地产及相关资产的相对价值。建议投资者聚焦具备去化能力的核心城市龙头房企（如保利发展、招商蛇口）及现金流稳定的物业服务企业（如华润万象生活、万物云），把握行业出清过程中的结构性Alpha机会。